图片来源：记者 陶磊 摄
“长期以来，农村集体土地闲置荒废、使用低效的现象比较普遍，没有发挥出土地的最大效益。”金山区朱泾镇待泾村，一个因为“花开海上”生态园而名声大噪的村庄，如何在推动农旅发展的同时，让村民切实增收？而通过待泾村的探索，能否摸索出让农村集体土地发挥最大效益的途径，这是朱泾镇党委书记李士权一直挂心的事。
近日，朱泾镇待泾村99宗共计113.02亩的农村集体经营性建设用地成功入股上海花泾建设发展有限公司，成为沪上首例以土地使用权作价入股方式与社会资本合作开发经营的农村集体经营性建设用地。这一”另辟蹊径“的尝试，闯出了一条乡村振兴农民增收的新路子。
区别于常规“农地入股”的转包、出租、互换、转让等模式，这99宗土地办理“农转用”后，没有通过国家征收，而是由村集体将40年使用权直接作价入股。根据协议，99宗集体土地入股时限为40年，与国有土地同权同价。土地入股后获得的股权收益，按照保底加收益分配模式，持续为壮大镇、村集体经济赋能。
事实上，这一“破冰”之举，在朱泾镇酝酿已久。
近年来，随着乡村旅游的持续升温，朱泾镇待泾村花开海上生态园每年的接待游客量节节攀升，“月月有花、四季有景”成了朱泾旅游的金字招牌。但是，“风景再好只是过客”的困境却依旧存在，如何让“速食观光”变成“慢旅行”，拉长旅游产业链势在必行。
在朱泾镇花海小镇的未来发展蓝图中，该项目将对标法国格拉斯小镇，以花为媒，香为魂，通过不断深挖花文化，延展香主题产业，实现为原住民、游客、新居民营造一年12个月的生活场景，建立景区度假村产业复合模型。
要建度假村，首当其冲的就是要解决商业用地的问题，于是由“地从何来”连带出的农业用地如何转变为集体建设用地？集体建设用地如何合法商用？转变后如何持续保障村民的权益……朱泾镇”花开海上“生态园二期项目的配套设施最终确定了横跨待泾村12个自然组的99宗113.02亩点状用地，但集体经营性建设用地点状供地的不动产权证办理，却无先例可循。在各方共同努力下，历时半年多，99本《不动产权证书》申办流程全部走完，成为上海农村集体经营性建设用地取得《不动产权证书》第一例。
紧随其后，朱泾镇启动了对99宗集体经营性建设用地的地价评估。随着评估价的出炉，上海市金山区朱泾镇待泾经济合作社、上海金山区朱泾经济联合社以集体经营性建设用地使用权“作价入股”的方式成功注资上海花泾建设发展有限公司，上海蓝城花开海上建设管理有限公司按照约定的股权份额，以增资扩股方式追加出资额。根据出资比例，目前，三方的股权分配及未来的收益分红方案已经通过了待泾村社员代表大会的表决通过。
“有了分红的这部分收益之后，我们能更好地改善村里的基础设施，增加老百姓的福利水平。并且这个项目建成后，酒店、民宿、文创商店等都将开始运营，到时，这片区域会增加更多不同层次的就业岗位，那我们的老百姓在家门口不仅能实现能就业，还能实现就好业。”待泾村村党支部副书记、主任彭雷辉说。
土地资源盘活了，企业发展底气更足了。据介绍，囊括精品酒店、度假民宿、餐饮、文旅零售、文娱中心和芳香广场等在内的花海二期工程计划年内开工，预计明年完成建设，投入运营。利用毗邻乐高乐园的区位优势，基于“花开海上”生态园的“上海南郊花海•芳香小镇”将以“优势互补、时间错位”为策略，探索夜间旅游新模式，开挖“花文化+夜间旅游”项目，并通过亲子科普营、闺蜜乐享团等主题活动，不断丰富全年不同时段的旅游活动和产品，带动景区“芳香经济”新引擎。
“以乐高项目落地为契机，我们立足朱泾，积极研究金山北部联动发展路径，我们相信随着上海南郊花海•芳香小镇的建成，西有乐高小镇、东有花海芳香小镇的格局将使金山的旅游产业迎来发展的新蓝海。”朱泾镇党委副书记、镇长夏红梅说。
繁花指路，凤随香来。记者了解到，有了“上海南郊花海•芳香小镇”这张金名片，近几个月来，包括木守、明月松间、访溪上在内的10家专业机构已表达入驻意向，并于今天下午集中进行了框架协议的签订，以商引商、以企引企的蝴蝶效应，已然成为待泾村村集体经济发展壮大的新动力。