“我们有镇保，闲着没事我到生态园打工，一个月有2000多元工资，老伴种菜在景区外面卖也有收入，再加上房子的租金、土地流转金、生态园门票分红等，一年到手有近8万元。”家住金山区朱泾镇待泾村秀泾4组的村民陆老伯乐呵呵地算了笔账，作为“花开海上”生态园的受益者，他和老伴就盼着花海小镇项目早日建成盈利，“往后要是一年能有10万元，真是睡觉也要笑出声咯。”
图说：金山区朱泾镇“花开海上”生态园。记者 陶磊 摄
“点状供地”农转用
事实上，“陆老伯们”的期盼并非空穴来风。按照朱泾镇打造“上海南郊花海·芳香小镇”的规划，集合了精品酒店、度假民宿、餐饮、文旅零售、文娱中心和芳香广场等配套在内“花开海上”生态园二期项目，已于近日启动。作为沪上首例探索农村集体建设用地直接作价入股的实践，待泾村99宗113.02亩农村集体经营性建设用地，经过点状供地农转用，合法合规拥有了“身份证”，并通过地价评估“作价入股”的方式，成功注资上海花泾建设发展有限公司，带领当地村民走出了一条“租金＋股金＋薪金＋现金＋保障金”的“五金”增收之路。
近年来，随着乡村旅游的持续升温，“花开海上”生态园每年的接待游客量节节攀升，“月月有花、四季有景”成了朱泾旅游的金字招牌。但是，“风景再好只是过客”的困境却依旧存在，如何让“速食观光”变成“慢旅行”？完善生态园的各项配套服务、拉长旅游产业链势在必行。然而，要建度假村，首当其冲的就是要解决商业用地的问题。于是，农业用地如何转变为集体建设用地？集体建设用地如何合法商用？转变后如何持续保障村民的权益？一系列难题亟待破解。
全上海是第一例
“花开海上”生态园二期项目的配套设施，最终确定了横跨待泾村12个自然组的99宗113.02亩点状用地，但集体经营性建设用地点状供地的不动产权证办理，却无先例可循。在各方共同努力下，历时半年多，99本《不动产权证书》申办流程全部走完，成为上海农村集体经营性建设用地取得《不动产权证书》第一例。
紧接着，朱泾镇启动了对99宗集体经营性建设用地进行地价评估。随着评估价的出炉，上海市金山区朱泾镇待泾经济合作社、上海金山区朱泾经济联合社以集体经营性建设用地使用权“作价入股”的方式，成功注资上海花泾建设发展有限公司；上海蓝城花开海上建设管理有限公司按照约定的股权份额，以增资扩股方式追加出资额。根据协议，这99宗农村集体土地，入股时限为40年，与国有土地同权同价，今后将按照“保底+收益分配”模式获得股权收益，持续为壮大镇村集体经济赋能。目前，三方的股权分配及未来的收益分红方案，已经通过了待泾村社员代表大会的表决通过。
“五金”农民生活美
“有了分红的这部分收益之后，我们能更好地改善村里的基础设施，增加老百姓的福利水平。并且这个项目建成后，酒店、民宿、文创商店等都将开始运营，到时，这片区域会增加更多不同层次的就业岗位，那我们的老百姓在家门口不仅能实现就业，还能实现就好业。”待泾村村党支部副书记、主任彭雷辉也算了一笔账，“按股权分配，113亩地将来一年的分红收入至少近200万元（股金），加上农用地流转费（租金）、停车场的停车费收益、门票收入的10%分红（股金），还有村民在生态园打工的工资收入（薪金），当地村民都有了多元化的收入来源。如果自家农宅被租用作民宿，还有另一笔租金收入，而种粮种菜的农户还能通过自产自销拿到现金，再加上土地流转费、养老保障金，他们就成了名副其实的‘五金’农民。”