以房养老 梦想为何照不进现实
退休英语教师陈老先生和妻子都70多岁了，两人文化水平较高，一儿一女也都事业有成。退休后，他们成了文艺活动积极分子，妻子还义务为社区居民提供心理咨询，晚年生活过得十分充实。
老夫妻俩有一套三室一厅的商品房，是十多年前买的，这些年来已涨到300多万元。两年前他们听说了一种“以房养老”的概念，通过把房子拿出去“倒按揭”，可以提高自己的生活质量。老两口有点动心。可是，刚和儿子女儿提到此事，就发现原本孝顺的他们态度一下子冷淡了。最近，他们又谈起此事，儿子女儿的态度有了转变，都表示理解。不过，老人却为找不到可靠的“以房养老”的机构而犯愁。
陈老先生的烦恼并非他所独有。时下，房产已成为大部分中国老人最大的一笔财产。以房养老，究竟有无可行性？银发一族如何用好这笔财产，换取较好的养老服务，提高自身晚年生活质量？成为一个值得探讨的新课题。
“倒按揭” 已有试水
2013年9月13日，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。当时这个意见发布后，如一石激起千层浪，在社会各界引发了热议。
不过，毕竟是全新的概念、全新的事物，住房“倒按揭”产品的推出还是十分谨慎。直到今年3月25日，国内一家人寿保险公司的“以房养老”保险，才获得保监会审批通过，在北京、上海、广州和武汉4个试点城市推出。这一险种规定：年龄在60-85周岁且持有房屋完全独立产权的老年人，可在该保险公司当地分公司办理相关保险，房屋经相关程序办理好投保手续后，会每个月向老人支付养老金直到老人去世。该产品是非参与性产品，保险公司并不参与分享房产价值上涨部分，无论房价涨跌，老人都将领取固定的保险金。当老人身故后，保险公司再将房产处置所得偿付养老保险相关费用，剩余金额将返还给老人的继承人。
经过5个月的试点推广，截至8月底，这一住房抵押养老保险在4个试点城市共有22户（32人）投保，客户主要为失独、空巢、无子女老人家庭。有一对率先“吃螃蟹”的失独老人算了一笔账：现在老两口还能互相照应，更希望住在自己家里养老。抵押了房子之后，每个月可以从保险公司领到9000多元，加上两人的退休金6000多元，月收入就有15000多元。这两位节省了一辈子的老人，到老了决定享受享受了。他们计划把家电换一换，多做做身体检查，趁着还能动，出去旅游旅游。
22户，尽管这个数量很小，但“住房反向抵押养老保险”作为一项金融创新业务和产品，终于迈出了第一步。
以房养老 概念更广
以房养老，其实并不仅限于“住房反向抵押”，即人们俗称的“倒按揭”。不少专家认为，以房养老是一个大概念。以房养老就是老人把自己拥有独立产权的住房，通过各种形式获取收益，提高晚年生活、生命质量，满足自身养老需求。
上海老龄科学研究中心主任殷志刚多年来对以房养老进行过深入研究。他认为，以房养老的形式是多样的，不仅仅是“住房反向抵押”（倒按揭），还可以包括住房出售、住房出租、住房置换、遗赠抚养等。
●住房出售 最彻底、最完全的变现模式，老年人通过完全转让住房的产权，来获取一笔货币资金来补充养老金。
这种做法同样面临“房子应留给子女”的传统观念的挑战。不过，对于一些无子女或家境优越、子女开明的老人来说，则不存在这一障碍。日前，有位80多岁的退休教授给记者打来电话，表示愿意将家中的住房出售，再入住新型养老社区，以获得放心、优质的养老服务。还有的老人由于身患疾病，所需治疗费用较高，也选择出售住房，以换取生命质量的提高。
●住房出租 老年人将住房长期或短期对外出租，以换取持久、稳定的租金收入，同时又能够长期保留住房的产权。
事实上，这样做的老人已不少。现在一些入住养老院的老人，养老金不足以支付养老院的费用，便通过将自己住房出租，贴补住养老院费用。
●住房置换 利用级差地租，通过置换，盘活资产，获得资金或满足养老需求。
将市中心的房子出售，到郊区买一套房子，两者差价可以用来养老、旅游、安度晚年。在上海，这样做的老人也不鲜见。
●遗赠抚养 老年人通过法律程序以遗赠的形式换得抚养和照料。
这种情况现在也逐渐增多，其中以孤老和失独老人居多。
呼者切切 应者寥寥
殷志刚说，这几种形式各有利弊。前三种形式，老人都要搬离原来的住房，遗赠抚养和住房“倒按揭”，老人仍居住在原有的住房内。在这几种形式中，住房出租是老人最能接受的，也是最适合我国国情的，因为老人百年之后，房子还能留给子女。
而以房养老之所以这么难推进，原因是多方面的。长期从事基层老龄工作的杨浦区老年志愿者协会会长戎月华说，“以房养老”在老人中有一定需求，年龄越低、知识层次越高，接受度也越高。不过具体实施起来有三大障碍，第一是老人本身受到的传统观念的影响——房子总要留给子女的，不留给子女将有损亲情。第二是子女的阻碍，毕竟这是一大笔财产，同时，他们感情上也不能接受老人把房子“交出去”。第三是信息不畅通，同时对商业机构缺乏信任感。到底哪里可以办？哪家机构更可靠？目前老人难以了解、判断，他们还是希望靠政府解决“以房养老”。
针对本文开头提到的陈老先生的困惑，殷志刚说，“以房养老”总体上是一种市场行为，政府主要是引导、扶持和监管。现阶段，应该探索建立一种政府扶持、市场运作，具有一定公信力的老年人房屋资产管理机构。这个机构不同于目前的房产交易中心，而应该肩负经营和服务的双重责任，受到法律和道德的双重约束，具备足够的诚信、良好的口碑、广泛的公信力和精湛的专业技能。可以根据老人的实际情况，为其选择合适的“以房养老”形式，同时为其提供多种养老产品。