养老产业空间巨大 未来养老市场将创新及变革

[摘要]国内市场上涌现出大批养老地产项目，然而从已实施的项目来看，或多或少存在一些规划设计类问题。

根据人均GDP增长的初步测算可以判断，我国即将进入养老地产的快速发展期，需求与供给均会有大幅增长；参考发达国家经验，这个过程至少需经历20年，期间养老市场将创造出新一轮的创新及变革。

模式虽多，成功者寥寥。国内市场上涌现出大批养老地产项目，然而从已实施的项目来看，或多或少存在一些规划设计类问题，如一些项目直接照搬了美国的可持续护理社区（CCRC）布局，但采用的是国内普通居住区的运营管理模式。

还有一些项目引入了很多养老设施，但实际这些设施的使用率很低。更多的养老地产项目仅配置了一些基本医疗护理设施，养老社区功能并不完善。

产生这些现象的原因，除了市场经济功利主义的影响外，还有一个重要的原因，就是目前针对养老地产的规划设计，一直缺少普遍适用的标准。

中国天地控股有限公司总裁张华纲深切体会到，养老地产空间很大，但面临的问题也很多。首先是土地，政府虽有养老产业专门的划拨土地，但收费有限制；其次是服务。

雍柏荟老年护养（杭州）有限公司副总裁柴海燕也指出，养老产业的瓶颈在于时间成本与专业的护理团队。她直指，前面5年肯定是投入期。对于进入中国市场的障碍，柴海燕说：“因为没有专门批给外资养老服务机构的土地，我们拿的是商业用地，价格很高；营业执照申领不知道是归工商部门还是民政部门管；大楼建设还需要建设、消防、环保等十多个部门审批，这些审批好多还是互为前置的。”

柴海燕指出其所在的雍柏荟希望做成熟之后再与房企合作，“房企还是跳不出他们自己的思维，他们所有的社区设计、户型设计对于养老产业的运营挑战都非常大，甚至连小区内道路设计都有问题”。

除却土地、服务，盈利也成为养老地产或养老机构要面对的最大问题。蔡建林指出，从房企角度看，持有型养老服务产业投资大、回收期长，在运营层面也比商业、工业等持有型物业的运营要求更为细致，人员投入也大。过去大部分房企习惯“赚快钱”，短期大举进入持有型养老项目可能性不大。目前多数房企所谓运营成功的养老地产项目，多以房产销售为主，而养老设施仅作为有限配套而存在，服务很难跟上。

同策咨询研究中心数据显示，综合预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174-185万张左右，需要护理老人床位数30-32万张左右。按照一个项目最优化床位数400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设，空间巨大。而从供应角度来看，目前市场上养老机构的现状是档次低、服务差。大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式；服务及费用参差不齐，且由于长期护理经验不足，导致一些养老机构不愿接收入住前就已失能的老人。