决策层在下一盘救楼市大棋？金融方面有后招

一直租住在北京老旧小区的中关村码农”武勇（化名）花了差不多一年的时间辗转于北京周边各远郊区看房，终于在11月的最后一个雾霾天里交付了定金。

签约前一天，武勇特意去了河北三河县他所购买的小区附近再次“感受环境”，行走在空空荡荡的宽阔街道上，武勇难以平静的表情下充满了对签约的犹豫不决，总也无法将这里与他未来几年的青葱岁月联系起来。

不过，令他下定决心买房的，是不断降低的首付比例和房贷利率。就在国庆放假前夕，央行做出了今年针对购房信贷政策的最后一次重大调整。

新的福利

让武勇心动的是，按照央行与银监会出台的政策，规定在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。随后，住建部、财政部与央行联合发布公积金新政，推行公积金异地购房工作。

“此次中央出台的信贷新政仍是按照分类调控的思路，将限购城市排除在利好政策之外，而对二三线楼市的刚需购房者将起到直接刺激作用。”行业内的专业人士表示，在这一政策出台后，北京周边的不限购城市则成为北京“白领”的最佳选择。

除了首付比例下调外，房贷利率的一再下调也成了最令武勇感到“心动”的条件。今年一年间，央行共进行了5次降息，5年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%，降至了目前的4.9%。按照大部分房贷利率的调整规则，降息的福利将在次年生效。

实际上，据记者统计，从去年9·30政策开始，一年多时间内，中央层面已累计连续多次分别对首套房、二套房商业贷款和公积金贷款首付比例、贷款优惠利率进行不同程度放松，且在放松力度上也有所增加。

来自信贷方面的这些调整，正逐渐转化为实际购房需求，为“锱铢必较”的“武勇们”提供着令人心动的“价格优惠”。

“从今年几次央行信贷政策的调整来看，每次政策调整之后都会有部分需求释放，这意味着从短期来看，信贷政策确实有一定效果。”上述国研中心负责人表示，当前经济下行压力仍较大，需要房地产维持稳定，从而为稳定经济起到支持作用，因此在3月、5月、8月、10月等几个重要的时间节点不断推出利好政策及降息政策。

然而，理想与现实总有差距。房地产市场上有增无减的库存量就像一剂毒药，不但始终侵蚀着楼市政策的效果，也损伤着房地产投资热情。

就目前看来，央行救市释放的效果大多只是短期见效，市场的发展终究出不了大格局。不过，种种迹象表明，为稳定楼市、释放流动性，在金融信贷层面，决策层在下一盘很大的棋。

难以摆脱的“政策迷信”

毋庸置疑的是，市场对政策有着天然的敏感性。尽管当前的市场环境已不同往日，但每逢政策出台，“楼市成为政策市”的命题在短期内都仍然有效。

“信贷政策一直是楼市政策的核心，虽然2014年央行9·30政策已经对房贷进行了调整，但鉴于二套房首付比例过高，依然限制了改善性需求的释放。今年央行的多次政策调整，覆盖了刚需与改善性需求，意味着政策发生质变。”中国房地产协会副会长陈国强表示。

今年央行3·30楼市政策出台后第二天，不少房企就已开始传出二季度涨价的消息。北京一家楼盘销售代理行的负责人告诉记者，楼市政策出台后，他们代理的多个项目都表示要修改二季度的销售计划，大幅度促销优惠几乎全部取消，部分项目计划小幅上调销售价格。

同样的一幕再次出现在今年国庆节前后。今年央行9·30政策后，各地楼市成交在10月份确实出现了小幅回暖，在国家统计局公布的70个大中城市房价涨跌数据中，房价同比上涨的城市也在逐渐增多。

类似的表现也出现在二手房市场。中原地产三级市场研究公布的数据显示，3·30政策和9·30政策出台后的当晚，中原地产各地门店签约数都出现大幅上扬。一线城市成交加速的趋势更加明显，中原在四个一线城市二手房成交量同比前一周涨幅均超过15%。

“政策对市场总会有短期效力，我们只要能抓住政策释放效果的时期，就能带动成交去库存。”一家全国大型房企营销总监对记者表示，每次楼市相关政策出台后，其所在房企都会分区域重制销售策略，一线城市及二线热点城市在售项目价格或有小幅上调，而库存压力大的二三四线城市则借机调价出清。

不过，尽管政策在短期内见效，但二三四线城市的库存量还在不断上升。国家统计局公布的数据显示，截至11月底，全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米，再创历史新高。

“受政策影响最大的则是购房人的心理预期，政策刚出台时，此前处于购房观望中的购房者由于首付比例下降等因素影响，具备了购房的资格和能力就会出手，而政策出台一段时间后，政策效果被化解，购房人则又处于观望状态。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

房贷利率暗战

不过，在业内人士眼中，政策效果短暂，很重要的一部分原因是政策在落地过程中被“打了折扣”。

根据银行贷款的放款惯例，受贷款额度影响，一般情况下银行在每季度末及第四季度都会减少或放缓批贷，因此，业内人士分析，央行政策由于发布的时间节点不同，在各地的具体执行情况仍需观察。

对楼市而言，货币宽松的信号首先体现在购房贷款首付比例及利率浮动上。随着央行年内多次降息，各地的房贷利率也已降至较低水平。

尤其是在二三线城市，房贷放松的现象也成为楼市主旋律，不过利率水平大多高于政策要求。以山东为例，当地在央行9·30政策前后曾出台过利率执行7折优惠的政策，但据记者了解，济南、青岛、淄博、潍坊等省内大多二三线城市都未执行过7折利率，最低的利率优惠在8-8.5折。

“现在银行做房贷的利率水平太低，按4.9%的基准利率，执行8.8折后的利率仅为4.31%，对于银行来说，加上人力成本，这个利率水平就是亏本在做。”招商银行青岛分行信贷部负责人告诉记者。

而对于投资渠道更为活跃的北京等一线城市，房贷利率更难以降低到政策水平。

年底前，记者电话咨询了北京工行、中行、建行等国有行支行的信贷部，几家银行都表示，今年9月份以来，首套房的贷款利率基本都维持在最低8.8折优惠。“现在的利率水平已经是这两年以来的最低水平了。”建设银行一位个贷部经理感慨道。

重演救市老故事？

随着与房地产市场密切相关的政策齐发，中央层面在政策力度上已经拿出了最大诚意。加之地方政府此前纷纷出台的契税减免、购房补贴、放松公积金贷款等方面的措施，本轮楼市政策，尤其是信贷政策的力度已经超过2008年的救市模式。

当年的救市政策与今年的央行3·30政策、9·30政策相似，也是先从个人购房贷款放松入手。同时在货币政策上也实行降息降准的宽松货币政策。在鼓励住房消费及4万亿救市资金的刺激下，2009年房地产市场V型反转，房价节节攀升。

不过，尽管今年央行救市的力度已超过2009年，但却未如昨日一般带来楼市的再度狂欢。

住建部政策研究中心主任秦虹分析，由于此前多年的楼市狂欢已经大幅刺激并释放了购房需求，因此目前楼市总的供求关系仍然是供大于求，在政策刺激下，对于库存压力小的一线城市来说可能会出现价格上涨，但库存量大的二三四线城市则仍然处于去化困境，所以综合看来，难以出现2009年那样的价格全面高涨。

“2008年时的市场形势与当前有类似的地方，从目前来看，在今年的楼市政策上，中央着重从信贷、货币、金融方面下手，希望能通过调整首付比例及房贷利率、增加资金投放来提振房地产市场的信心，与2008年救市相比，本轮救市重在市场的结构性调整而非直接刺激。”经济学家陈剑波分析。

难改房企资金之困

与此同时，尽管今年信贷货币政策的宽松释放了更多的资金流动性，但对于房企而言，因融资难所产生的资金链困局依旧是摆在众多房企、尤其是中小房企面前的难题。

“在今年央行政策的调整下，对于房地产行业的一贯政策是松个贷、紧开发贷。虽然银行贷款中房地产占比高，但是主要集中在二级市场的个人按揭，支持房企直接开发的信贷并不多。”中房协副会长、华远地产原董事长任志强曾表示。

从去年开始，全国楼市成交低迷，银行为规避风险对房企开发贷进行了较为严格的限制，贷款门槛相对较高，贷款审批额度也持续收紧。

“银行对于房企贷款的审查和条件越来越严格，在银行对房企所列的各项贷款条件中，一项无法满足就无法通过审批，且由于年底贷款额度紧张，每到四季度银行都会缩减房企贷款量。”北京一大型房企副总告诉记者。

资金周转不力，直接影响房地产开发投资。有数据为证，自去年1月份以来，房地产开发投资增速已连续22个月下滑，2015年1-11月，全国房地产开发投资同比名义增长仅1.3%，目前处于连续9个月在个位数徘徊的状态。

投资下滑不但影响总体经济数据，但就房企个体而言，没有投资就无法周转盈利，企业也面临生存危机。

由于银行融资成本较高，今年下半年以来，房企去库存资金压力一再增加，不少品牌房企以发行公司债的方式进行融资。数据显示，截至目前，接近140单房企公司债已获准发行，发行总规模接近3000亿元。

“虽然贷款利率一再下调，但对于房企而言，从银行贷款的成本仍然偏高，且审批及放款时间较长。”北京一大型房企副总对记者表示，相比较而言，发行公司债的成本较低，效率也更高。

在成本方面，地产企业发行的主流债券利率区间一般在4.5%-5.5%左右，且呈现出日益走低的趋势。万科近期发行的一笔5年期50亿元公司债券，票面利率仅为3.5%。

不过，对于大多数的中小房企而言，由于面临巨大的偿债压力，公司债并非融资的“绿色通道”，多数中小房企仍然处于融资难的困境。

金融救市的一盘大棋

尽管就目前来看，在信贷、金融方面的救市措施仅限于央行的系列政策，但从长远来看，楼市在方金融面仍有足以撼动市场的“后招”。

“当前稳定楼市的关键在于释放购房需求，而释放需求最好的办法就是通过金融机构降低购房者的资金成本，央行系列政策都体现了这样的调控逻辑。不过，这只是短期政策，目前已有端倪的个人住房贷款资产证券化（MBS）、设立国家住房银行的思路与这样的政策逻辑也一脉相承。”国务院发展研究中心金融研究所负责人指出。

这则意味着，设立国家住房银行、MBS、REITs以及本届政府多次提出的“研究建立住宅政策性金融机构”，成为中央稳定楼市的大棋局思路。

在去年的央行9·30政策中，中央曾明确提出要增强金融机构个人住房贷款投放能力，鼓励银行业金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

而从今年的政策面来看，一方面，商业银行75%存贷比的监管指标从10月1日起已取消；另一方面，10月11日，央行出台新政，将在全国11个省市开展信贷资产质押再贷款试点。当时就有业内人士称，这一举措可以为市场释放超万亿流动性。

此后，在中央确定了“房地产去库存”的总体目标之后，住房公积金条例的修订工作已开始启动。其中，最为重要的内容之一就是通过发行公积金贷款资产证券化，盘活公积金存量，帮助更多的购房者获得低息贷款。

来自中信建投证券的数据显示，截至2015年7月底，全国住房公积金缴存余额3.97万亿元，贷款余额2.88万亿元。

根据修订的公积金条例，住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准，可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，或通过贴息等方式进行融资，融资成本从住房公积金增值收益中列支。另外，也可以将住房公积金用于购买国债、大额存单；以及用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。

目前公积金资产证券化产品已经上市。12月8日，经住建部和人民银行批准，上海公积金2015年第一期个人住房贷款资产支持证券1号和2号成功完成发行，总募集资金规模为69.63亿元。

“尽管从2014年开始，中央及相关部委很少再提楼市调控的顶层设计，但实际上，对楼市调控的顶层设计一直在加速搭建及细化。”上述国务院发展研究中心金融研究所负责人指出，其中，类似公积金贷款资产证券化、国家住房银行的这种政策性住房金融机构对于稳定购房需求有着重要的意义。

也正是从去年开始，银监会已经批复了多家银行的信贷资产证券化（ABS）业务资格申请，ABS的发行规模和频率都在不断增加。作为与之并行的住房抵押贷款支持证券（MBS）也在政策推动下成为银行业务研究的主要对象。

探路国家住房银行

实际上，作为信贷金融层面楼市政策的顶层设计，决策层此前曾就国家住房银行的想法有所推进，但中途遇阻，因此中央在2014年设立了国家开发银行住房金融部作为政策性住房金融机构的最初尝试，主要解决棚改和保障性住房的建设资金需求。

今年4月初，一则住建部官员论述“设立国家住房银行条件已成熟”的一文透露了政府主管部门对楼市调控顶层设计的构想。住建部住房公积金监管司司长张其光、处长崔勇撰文称，以住房公积金制度为基础，设立类似国家住房银行的政策性住宅金融机构，是增加住房消费需求的有效措施，应抓紧组织实施。

“公积金制度改革之所以难以推进，正是因为其中涉及到各种复杂的利益。”一位接近住建部的知情人士告诉记者，一方面目前住房公积金主要由地方公积金管理中心管理支配，如果设立国家住房银行，那么地方利益将受到影响；此外，当前的住房公积金主要存入中国建设银行的账户中，一旦建立住房保障银行，资金池发生改变，也将带来重大利益调整。

陈剑波指出，与国开行主要针对保障房、基础设施和开发商解决贷款需求的定位不同，国家住房银行应着眼中低收入购房者，发挥低利率、普惠性金融作用，满足个人住房需求。

“设立类似国家住房银行的政策性银行，这样的想法早几年住建部就曾提出过，但因为改革阻力较大，一直没有继续推进。如今住建部再次提出这一想法，也充分说明稳定楼市的紧迫性。”上述接近住建部的知情人士对记者表示。

设立国家住房银行的想法在这一时间节点上提出有特殊的意义。在住建部官员的分析中，稳定房地产市场、增加住房消费需求是设立住房银行的重要条件，这与当前楼市去库存的市场目标相统一。

按照张其光的设想，这一以公积金制度为基础的国家住房银行，将整合各地住房公积金管理中心为其“网点”，向缴存住房公积金职工提供低息住房贷款，增加中低收入家庭住房消费需求。同时，公积金在国家住房银行汇总，将可以实现地区之间的调配与流动，解决地区之间的公积金使用矛盾。

“从技术层面来讲，设立国家住房银行的这一做法可操作性较强。如果各地住房公积金管理中心可以直接整合，那么住房银行的资本金、组织架构及人员配备就已基本齐全。”中国银行金融研究部研究员张伟指出。