上海外滩风貌区：老大楼修缮不是件容易事

九江路210号大楼与相邻的九江路202号大楼，分别建于1936年和1911年。

在外滩地区有很多老大楼，这些原始设计为办公用房的建筑，由于历史原因，后来被改作居民住宅。据黄浦区房管局统计，在整个外滩风貌保护区，这样的老大楼总量达到71幢，其中的17幢还是挂牌的优秀历史保护建筑，涉及居民5000余户。

尽管外表风光，但内部居住条件很差，供水、燃气、卫生设施都是问题。今年，黄浦区启动了老大楼修缮工程，将这些老大楼列入每年滚动的修缮计划中。所谓修比建难，老大楼修缮到底难在哪？

内外有别，居住功能差

九江路210号大楼位于外滩风貌保护区，与之相邻的为九江路202号大楼，两幢大楼为五层和四层的混合结构房屋，分别建造于1936年和1911年。历史上为办公用房（洋行），解放以后改变了房屋用途，居民搬入居住。

今年，这两幢楼成为黄浦区老大楼修缮计划的一个试点，本月施工队就要进场。位于黄金地段的大楼，外表看来“高大上”，如果不亲身进去看一看，很难想象内外的差别如此之大。

跨进九江路210号的大门，白天，底楼走道上昏黄的白炽灯并没多大效果，整个空间还是显得暗沉沉、毫无生气。原本的公共走道被停满的自行车和电瓶车占去了近半空间。大楼中部和北侧都有楼梯，沿着水泥楼梯往上走，光线才逐渐亮起来。公共走廊里，不少黑乎乎的木地板踩上去已经有些松动了，斑驳的墙壁和天花板上，杂乱地“爬满”了各种线路。

二层以上，“占领”公共空间的变成了各家的厨房和各式储物柜。由于建筑原先是按照办公楼来设计的，自然没有燃气管道，家家户户烧饭用的还是钢瓶装的液化气。

走进楼梯边的公共“水房”，五六个连在一起的水泥水槽一字排开，迎面的墙壁上，上下左右密密麻麻地接满了各家各户的水表，显示出了大楼里的居住密度。一位租户告诉记者，这些都不是自来水公司的总表，而是各家各户为了计算和分摊水费自行安装的。在公共厕所区域，容纳着十几个小隔间，每一扇简易的木门上都上着锁，2-4户共用一个抽水马桶。

据统计，九江路210号大楼里大大小小居住了293户人家，而因为“公用”引发的矛盾，不计其数，闹到居委会也成了家常便饭。

厨卫是居民最大“痛点”

“大修大修，你们到底能修到什么程度？”黄浦区房管局修缮科负责人每每面对居民的质疑，总会这样回答：“除了不能帮你增加面积，因为有些规划控制指标不允许，其它只要能帮你改善的，尽量想办法满足要求。”

当然，在黄浦区看来，对于老大楼修缮，摆在首位的还是排除安全隐患。虽然老大楼外表看没太大安全隐患，但某些部位、部分承重构件时间长了，需修缮加固。在保障安全的情况下，帮助居民改善居住环境。

根据工程整体方案，除了对房屋结构修缮加固，以及公共部位的检修、翻修以外，还要更换公用部位上下水管，翻排下水道，更换老化电线等。对居民来说，厨卫设施的不便是居住生活在此的最大“痛点”。因此，修缮还将对公共卫生间和公共厨房进行翻新、改造，对具备条件的住户在其室内加装抽水马桶，适当地在公共厕所内增加淋浴空间。

要改变厨卫现状，首当其冲自然是解决水和燃气的问题。修缮工程计划在征得居民同意的情况下，为本幢大楼居民实施自来水总表分装。对于居民想要引入管道燃气的想法，相关部门也组织了市燃气公司专业技术人员的现场踏勘。但根据燃气公司的技术规范要求，安装室内管道燃气要有自然通风和独立的公共（合用）厨房间的要求，但是九江路210号大楼内，很多住户的“厨房”就设在公共的过道上，显然是不符合要求的。

“尽管居民呼声很高，但涉及到安全问题，是不能轻易突破的，这点恐怕要让不少居民失望。”该负责人说，黄浦区现在试点的新政策是，由政府补贴一部分，居民出少量配送费用，只要一通电话就可以“送气上门”，并由专业人员换装，解决居民“换气难”的问题。

当老建筑碰上新标准

在本次修缮工程的负责人老周看来，当老建筑碰上新标准，修缮就变成一桩棘手的事情：一是工程要兼顾历史建筑保护与居民生活功能改善，二是几百户居民诉求千差万别，众口难调。无论在创新技术上，还是在与居民的沟通中达成共识，都需要更多的智慧。

由于建筑层高很高，按照现在一般楼房计算，九江路210号这栋建筑足有一般楼房的7层高。居住在五楼的浦明章老人已经在此生活了57个年头，当年刚搬到大楼时还只是个13岁的小孩。据他回忆，本来楼里有两部铁拉门电梯，1976年拆除了，现在住在这栋楼里的老人居多，大多盼望老大楼能重新装上电梯。

由于大楼先天留有电梯井空间，让恢复电梯的事有了一丝商量余地。但问题在于，原先的电梯井道很小，在现有技术下，已没有标准的特种设备与之相匹配了。目前，修缮工程部也在与相关设备厂商进行接洽，希望通过订制的方式恢复楼内一部电梯，方便居民上下出行。

相关负责人也强调，即使电梯能够恢复，也仅能容纳6人，后期使用维护、电费的分摊等、将来可能会遇到很多管理上的难题，需要做好详尽的居民意见征询。最重要的是，电梯的恢复就不像加装增压水泵一样具有可复制性，就像每幢老大楼的修缮，都会碰上个性化的问题，既要因地制宜，也要尊重居民的意见。

探索用订制工艺打开“死结”

今年3月，黄浦区房管局在老大楼修缮之前，另外做了一个试点工程，为解决很多老大楼面临的水压不足问题铺路。

云南南路58弄是建于上世纪二三十年代的老房子，四层以上居民家水压过小，传统解决办法要么上设水箱，要么下设泵房，但老大楼根本没有这样的空间。

怎么办？最终的解决办法是“订制”。房管局从供应商处订制了一款智能变频增压水泵，“收纳”在两个空调外机大小的机箱中，安装在公共区域外墙上，体积小，噪音也不大，解决了水压不够的问题。