以为捡便宜未想落陷阱 购二手低价房需谨慎

    推迟三年再过户全款买房遭变故

    今年年初，于先生突然接到银行打来的电话，询问他是不是购买了陈某蔡某的房子。银行工作人员告诉于先生，陈某蔡某断供了，而且目前还欠银行833万贷款。

    在打电话给于先生之前，银行已经找到陈某蔡某夫妇多次协商，希望他们尽快还钱，但两人声称投资失败无力偿还，名下所有银行卡上都只有几十块余额，并且没有其他房子汽车等资产。

    这时，于先生想起当初陈某还给自己抵押了一份价值300万的人寿保险，但经核查，该保险早在签订房屋买卖合同之前就被赎回了。

    感到上当受骗的于先生，选择了向公安机关报案。

    据于先生透露，陈某蔡某夫妇前几年上了理财培训班，在理财培训班里，老师教他们买豪宅一定要尽量多贷款，然后再以低价为诱饵抛售，尽量吸引一次性付款或多成首付款，以此方式来套取现金投入理财P2P项目。以卖给于先生的这套房子为例：陈某蔡某在2014年4月以1100万购入（其中首付250万，向银行贷款850万），卖给于先生作价995万，于先生选用的是一次性现金支付。

    于先生回忆，买房时蔡某给他看过银行贷款合同，上面写的是750万。后来交完定金去拉产调时发现，贷款实际是850万。原来多出的100万是陈某蔡某用房产证进行的抵押消费贷款，利率比正常房贷要高。

    付清房款后，他曾催促陈某蔡某尽快还清贷款，但两人并没同意。直到东窗事发，于先生才知道他支付的房款早被投进了某P2P项目，且该项目现在处于无法兑付的状态。

    神秘中介手通天无业也可办房贷

    于先生了解到，陈某蔡某当初买房时，两人均没有工作，无社保缴纳无工资流水。这样的信用资质，正常来说在银行是肯定贷不到款的。蔡某告诉于先生，她当时是通过一家神秘的贷款中介公司支付8万元中介费后，成功获得了沪上某银行的850万元贷款。

    对此，于先生指责银行审贷不严。面对质疑，当事银行负责陈某蔡某贷款业务的王小姐表示，蔡某支付的8万元中介费她并不知情，也没有拿过其中一分。作为银行工作人员，她只看工资流水，至于工资流水是不是做假，她并不能分辨。而银行一位负责人明确答复于先生，他们将依法办事，一切问题都交给法律解决。

    其实贷款中介在业内早已不是新鲜事，通常他们会收取贷款总额1%的中介费，又称身份包装费。有贷款中介在中间牵线搭桥，签贷款协议的过程会顺畅很多。

    在银行工作多年的李欣告诉本报，由中介牵线，银行点头，客户拿钱，这条利益链其实已经存在多年。虽然明知道一些贷款人信用资质是包装出来的，但出于业绩考核，很多时候银行对贷款人的审查并不严格。甚至有的银行工作人员会跟贷款中介私下达成合作协议，赚取中介费一起分羹。

    如今必须面对的事实是，虽然于先生已经支付了全额房款，但如果不替上家再支付833万房贷，他将面临的是房子被银行收走拿去法院拍卖，并且拍卖所得款将优先支付银行贷款。

    于先生觉得很委屈，当初买下这处房子，就是为了方便照顾父母和生病的大伯伯，三位长辈都跟他一起住在这里，如今出了这档事他还没敢跟长辈们说。

    低价房源夺眼球下单购买要谨慎

    上海申房律师事务所的律师马海燕表示，面对明显低于市场价房源时，一定要提高警惕。如果要购买，必须慎重考虑是否涉及潜在风险。首先要先确认房子能够合法交易，各方面手续和条件都正规，其次一定要实地了解房屋具体情况。最重要的是，购置这类可能涉及法律纠纷的房子最好聘请专业的房产律师协助，无论是房屋调查还是拟定合同甚至交易流程有律师的专业帮助自然能更好地规避风险。

    在于先生的案例上，马律师首先指出，像这样约定过户时间的低价房，本身就很可疑。因为一般只有动迁安置房是因为规定三年后才能取得房产证，无法立即过户。正常交易买卖的二手房，还是按照规定流程来，免得出现不必要的麻烦。如果因为某些原因，约定了时间过户，建议买家约定买房款专款专用，或者直接把买房款打进银行账户，防止发生像于先生这样的遭遇。但通常情况下，如果没有足够的相关专业知识，不建议大家购买低价房。因为这类房子可能还存在其他债权人，没有专业律师帮助的话，很容易卷进法律纠纷里。

    业内人士指出，在P2P大肆流行的今天，不少人打起了低利率房贷的主意，企图利用银行审批漏洞套现。而部分银行也为了冲业绩指标睁一只眼闭一只眼，甚至里外勾结做假流水蒙混过关。一旦还贷人出现资金问题，理论上讲银行就可以申请法院查封拍卖处理，银行作为第一债权人可优先“依法”得到拍卖款。比如本案例中这套房，银行只要将这套房子卖到833万以上，就不会有任何损失，至于于先生能拿回多少损失则与银行无关，而目前来看，法律上很难将此事定责为因银行内部审批的纰漏导致。