为什么日本的人口密度大于中国却流行小的二层建筑

2016年，日本人口的密度为348.3人/平方公里，中国每平方公里不到146个人。虽然日本的人口密度接近中国的3倍，我们依旧可以看到日本拥有各色各样的一户二层以上建筑。为什么日本的人口密度大于中国，却流行容积率小的二层建筑？

(容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。)

日本的土地私有制是根本原因。它将土地变成个人财产的一部分。当土地变为公有，大家没有自己的土地，就只能选择购买/租赁现成住房，而政府作为土地的实际所有者，选择集中住宿的方式亦可便于管理。

日本郊区的交通及配套设施的便捷也让日本的铁路交通极其发达。

小镇基本都以车站为中心，坐火车比地铁更方便，从日本周边的卫星城市抵达东京站只需要30分钟。因此在日本不会出现像国内如此大的城乡差距，人们也没有必要都集中在大城市中心区域生活，从而更好地利用城市周边广阔的土地居住。

维持费用。买了房子后不是一劳永逸的，每月每年的维持管理费用也是在买房前需要考虑的。

居住习惯。日本人自古以来就是独门独户（这点中国也一样），日本管小楼房叫一户建，现在新盖的基本以2到3层为主，一般是先买地皮，然后找建筑公司设计房型、开工，也有建筑公司自己购入比较大的一片地皮，盖好几栋小楼后，单独出售的。在很多日本人的意识里，住公寓只是在单身，或者没有安定下来时的临时办法，这种想法在小城市和大城市近郊尤其明显。

保值价值。同样价格购入的公寓和一户建，同样住30年后公寓的资产价值只有原价的30%，而一户建则还有原价的60%，而且一户建的土地完全归房主所有，很多人看重的是地皮的保值性，以后至少可以把地皮卖掉；

反观中国，我国的城市开发模式具有耕地红线，放弃了农村宅基地独门独户（容积率低的二三层独栋）居住习惯，在过去十余年的重工业化浪潮中，中国的农民将人类历史上开采规模最大的化石燃料和矿石资源固化为数亿套200平以上的独栋。

2016年，中国城镇化率56%，而城镇建成区面积是5万平方公里，是农村居民点16万平方公里的1/3。中国大城市留下大片预留区，功能区也非常集中，而容积率高的土地出让金也随之而高。中国的城市居民无法在城市中自持土地自建小楼，开发商也不可能在城市中开发超低容积率加高密度的住宅区，从源头减少了出现低容积率住宅的可能性。