"老底子"西亚宾馆脱焕然一新 或成徐家汇最亮眼建筑

图说：新“西亚宾馆”效果图

徐家汇美罗城旁，一幢全钢结构的建筑已经搭到了第五层。年轻人多半不留意，老上海走过时会恍然大悟似地指指它：“此地就是老底子的西亚宾馆呀！”

西亚宾馆，附楼建于1979年，是徐家汇地区改革开放后最早的建筑之一。主楼建于1995年。它一直是一座非常朴素的三星级宾馆。方盒子造型，白色外墙，除了外立面上日新月异的广告牌，岁月几乎在这幢建筑上停滞了。等到边上年轻张扬的美罗城等楼宇建起来，西亚宾馆愈发显得老旧。西亚宾馆两幢楼还出现了不均匀沉降。事关安全，担忧骤起。

西亚宾馆要改。这是徐汇区政府和业主徐家汇商城一致的想法。怎么改？徐家汇车水马龙，公共空间不够；特别是西亚宾馆门口，人行车行交通混乱——释放公共空间是首要任务。徐家汇整体正面临升级换代，附近的徐家汇中心正在崛起——跟上甚至超前于周边发展的节奏，也是必须的。但是，想法美好，困难却很实际。徐家汇商城集团早就想动西亚宾馆，如果拆掉重建一座新的宾馆，预期营收并不会有显著增长，改造经费却要上亿，对企业来说实在“不划算”。而如果只是小修小补，投资是小了，但于周边环境的改善并无增益，也不能不说是一种浪费。

有没有一种方案，能够两全其美？

在一些全球知名城市进行城市更新的过程中，有种做法非常常见——业主负责出资对需要更新的地块或建筑进行改建，提供公共空间和公共设施，满足公共需要。作为回报，业主可以得到容积率或“规划性质更改”的奖励。

如今，这个做法被正式引入最新的《上海市城市更新实施办法》（以下简称《更新办法》）。《更新办法》是在目前上海中心城区土地资源稀缺、建设规划用地要求“负增长”的背景下出现的。《更新办法》规定，如果物业权利人能提供公共设施或公共空间，其用地性质、空间高度、建筑面积，都可在符合法规的前提下进行调整。

西亚宾馆成为首批试点单位。也就是说，西亚宾馆可以对规划性质作出调整，但前提是提供相当量的公共空间，并与整个徐家汇地区的功能调整提升结合进行。比如，徐家汇逐步明确了城市副中心的定位，应逐步降低过高的商业设施比例，转而发展原本占比较小的商务办公。因此，西亚宾馆的规划更改后，将成为一座高级别写字楼。

于是，一个相当时髦的方案诞生了。世博会法国馆的设计者雅克·费尔叶，大手笔地把新建建筑1层—5层全部“绿色包裹”，6层—13层则改成“玻璃盒子”。新规划中，1层—4层全部为公共空间，5层为支撑层，6层—13层为写字楼。结构上，新方案开创性地采用“悬挂”式，即使用两组钢支撑筒，直接把第5层“撑”起来，1层—4层就“悬挂”在第5层的底板上；上面的“玻璃盒子”也同样操作。这样做的好处是，7.2米层高的1层全无立柱，最大程度释放了公共空间。

底层是与地面连为一体的开放式广场，2层与未来徐家汇地区的连廊等高并相接，便于行人在楼宇间穿行，3层、4层是停车场。1层—4层共6000平方米，建成后将全部成为公共空间，提供交通便利，并与城市景观融为一体。如此，新西亚宾馆从31米“长高”到了70米，建筑的外观、功能，也有了翻天覆地的变化。属于业主的，除了地下空间，只有6层—13层，但产证面积跟原来一样，还是10623平方米。工程总投资由企业承担，经过测算，未来地下商业空间和写字楼增长的营收，可以覆盖改建成本。

明年春节，焕然一新的西亚宾馆就要竣工。从效果图上看，新建筑一改过去“拖后腿”的形象，成了徐家汇建筑群中最亮眼的一幢。更重要的是，它不再是个冷冰冰的水泥盒子，而是展开怀抱，将室内室外空间融为一体。这正是“城市更新”所倡导的理念。