你敢信吗？
“我有1千万的预算，竟然在上海买不到房子。”
这是最近上海楼市迈入“无量上涨”后，我的一个房产大V朋友想再买房的亲身经历，绝对的一线感知。
说到这应该有人说他大概是个“凡尔赛”太矫情了，1千万在上海怎么可能买不到房子，肯定是“既要又要还要“的那种。
退而求其次买个市区老破小或次新单学区，在上海大多数板块不是可以挑挑拣拣？
但是说到底，谁买房愿意妥协呢？
今天就和大家聊聊两个发生在我身边的个体买房经历，和上海现在10度的天气一样，既冰冷又让人感觉真实。
1
先和大家聊聊手握1千万却买不到房的这位吧。
昭哥是我在线下交流会认识的，正经的投资派实战买房人，这些年在上海楼市的牛熊周期里也算顺风顺水，说白了就是那一批让我“羡慕妒忌恨“上海不缺房子的人。
但没有人是嫌房子多的，就像我们都猜不透上海金领中产家庭的购买力有多强，多么愿意折腾，前滩17万、张江14万都有人抢着接盘。
所以当他第一时间感觉到上海行情有些吊诡的时候，就又开始准备房票和融资了。
不得不说的是，他是一个成熟的投资人。入场选房之前，对于板块和产品都是笃定的，只要满足三个关键词即可：中环边、双学区房、次新。
长期关注上海楼市的朋友应该知道，这三个筛选条件在如今上海楼市的选筹里，有多么热门。
所以对他而言，已经做好了准备，上海楼市热归热，无非是多踩几个板块、多看几套房子，楼层和户型差一些没关系，总归是能买到房子的。
这也和很多人的设想差不多对不对，只要手持资金和房票，就不存在买不到房子的情况。
但是当昭哥真入场的时候却发现，同时符合这三个条件的中环挂牌房源特别特别少。
更扎心的是，5个备选小区里最中意的大宁金茂府，价格实实在在的涨了很多。
去年底今年初小三房成交价都是900多万，但如今金茂府挂牌最便宜的那一套，已经到了1250万。
但好消息是，这个总价已经调高的房源，楼层和户型都是不错的：中楼层、标准的三开间朝南、两个卫生间、明厨明卫，中区景观房，视野和采光非常棒。
当然最心动的是大宁金茂府对口大宁国际小学和风华初级中学，有公立双学区加持，买在这里对于小孩的九年制义务教育就省心了许多。
“不等了，立刻去看房！”
昭哥和媳妇沟通之后一拍即合，即使加预算也要买入，立刻约中介看房，还随身带上了80万存款的银行卡用作诚意金。
这一招，是他在2015年上海牛市里买房的秘密武器。
让他没想到的是，2015年屡试不爽的招数，2020年却失效了。
这套已经调价了多次的房源，房东压根没有卖的诚意。
一开始的时候，房东一周只开放一次看房，统一某天下午3点所有买家一起来看房，最后因为看房的实在太多，房东直接空关让中介密集带看。
昭哥事后跟我吐槽了看房的感受：“买房这么多年第一次有卑微的感觉，我站在那个小客厅，和其他四组买房家庭面面相觑，气氛奇妙又尴尬。
和其他买房人简单聊了下，大家几乎都是同样的欲哭无泪，上海中环边新房认筹率高的令人发指，根本摇不到，陪跑3个月发现二手房也涨上来了。
现在诚意想买二手，却见不到房东。
我赶忙问他：你的80万诚意金也不管用吗？
他无奈的摇摇头：中环边、双学区房、次新这些房源太热了，房东捂着不愿意谈判，除非是也着急买入下一套的置换家庭，不然80万也敲不开门。
我小心翼翼地追问了句：“那你怎么打算？继续坚持三个条件不变，还是？”
“打算舍弃一个条件，今年想要买到房，“既要又要还要”的心态真行不通了，我去看下一套了。”
2
和昭哥相比，阿立明显是更幸运的那一个。之前我们曾写过这篇
“前滩涨到17万后，我提前获利离场了..."
虽然阿立的置换过程中出了一些插曲，但最终还是比较顺利的，从想法到落地，只用了不到一个月时间。
最重要的原因，他很清晰的知道自己想要什么。
虽然前滩成交的17万，是一个创新高的数字，即使这样下家依旧愿意全款再加20万，对于多数房东来说，市场行情越是这样，就越是惜售。
人性本身就是贪婪的，所有人都想在市场好的时候卖的更高一点。
区别就在于，会不会取舍和知足。
所以阿立也没有选择吊着下家，而是盯紧了想要置换的老静安，一旦上家房东愿意签字，前滩的房子就立刻出手卖掉。
他的核心诉求很明显：以回到老静安为目的，愿意为了地段，放弃一些其他因素的考量。包括对楼层的偏好，对户型的偏好，对学区执念的偏好。
我到现在依旧记得他说的一句话，很有思考性也很典型：
“在轰轰烈烈的大行情下，捏准核心诉求，其他因素都是可以舍弃的。因为谁也搞不准双学区和九年一贯制学区房大涨之后，涨幅会不会轮动到其他片区和房源。时间成本，才是最重要的机会成本。”
说到这里，大家应该和我一样有一个疑问：前滩的涨幅很可能还没完全结束，早期的房源可以最早一批拿到产证且确定性对口前滩华二，未来不到2年的时间里，小户型破20万的成交完全没有问题。现在卖掉置换，是不是太不明智？
阿立没有多做思考，给了我这么一个答案：
衡量房子和地段好坏的，从来不只是涨幅，而是个人对于地段对于房子的情怀和价值认同。
就像投资客喜欢市区老破小学区房，因为总价低涨幅快。但你拉着刚需自住客去看40平拥挤破败的老房子，他们即使知道这里会涨，也过不了内心的坎。
买房子谋涨幅求收益是没错的，但说到底，适合自己的，才是最好的。
3
从这两个买房案例上，想告诉大家什么？
当前上海楼市的行情，既要又要还要的心态是不可取的。买房这件事情，懂自己很重要。
平米房产研究院曾经撰写过专门的自住和投资的买房逻辑文章，其中有一张买房三元图非常有普适性。
这是买房逻辑里面很重要的一环：一次成功的买房流程，是在有限预算下，配置出合理的房产功能性，最大化满足个性化需求。
所以正确的买房路径应该是：
先根据总价和个性化需求定义出场景，比如是300-500万的潜力置换，还是500-800万的增值刚改，或者是800-1200万的改善客群，由此来框定自己的买房场景。
接着根据所有的房产功能属性，把全上海切割成不同功能属性的板块，来向指定场景落定板块。
确定板块后，再去寻找板块内符合需求的小区，最后根据个性化需求，比如楼层、户型细节，找到指定房源。
所以买房三元图之内的决策，是根据个性化需求来锚定，而不是再拿过去的思维做比对。
上海楼市的热不是一下冲起来的，而是前期经过了三年调控的沉淀，所以过去的买房人心态非常好，可以在新房和二手市场里挑挑拣拣，也有大量的跨区域看房的现象。
但当前热度已经起来的上海楼市，挑挑拣拣也没错，只是不能因为这种心态无目的大量看房子，心态反而越来越焦灼，需求越来越失焦。
到底是要学区，还是改善居住，或者是投资需求，这里面可以对应很多细枝末节，都要明确清楚并且排序好优先级。
因为世界上永远没有一套完美的房子，如果真的出现，它也会有一个缺点就是贵，所以很多人可能永远都不会找到没有缺点的房子。
买房，其实永远都是博弈与让步的过程。
4
今年的上海楼市，折射出两种极端的买房人群。
第一种，是未雨绸缪的幸运者。
买房这件事，是一条长线准备的路，这个市场里再也没有投机，也没有耍小聪明。
而是属于那些尝过甜头也吃过教训，明确买房需求路径、知道怎么踩盘、愿意钻研量价数据、主动调研一线反馈、时刻关注市场变化的人。
就像我们今年见过的，一批先知先觉者看到量价起势，看到公民同招学区房的机会，提早买入等待机会外溢。
也难怪他们在现实中赚钱，楼市里也能躺赢。
第二种，是后知后觉犹豫不定的吃亏者。
横盘期的楼市跟上涨期的楼市，完全是两个不同的市场。停留在过去的市场认知，等到市场热起来，就没有多少挑选余地。
但对于他们而言，还存在另两种机会。
一种是买的机会，知道当前哪种房子最抢手，买到未来涨幅确定性最好的房子。
一种是卖的时机，对于买到差房子不好出手的，抛盘的好时机到了！
所以无论上海楼市如何，每个人都还有机会。
在楼市热度上升的时候，不要顾虑坐在哪个位置，只要上去就好了。