你敢信吗?

“我有1千万的预算,竟然在上海买不到房子。”

这是最近上海楼市迈入“无量上涨”后,我的一个房产大V朋友想再买房的亲身经历,绝对的一线感知。

说到这应该有人说他大概是个“凡尔赛”太矫情了,1千万在上海怎么可能买不到房子,肯定是“既要又要还要“的那种。

退而求其次买个市区老破小或次新单学区,在上海大多数板块不是可以挑挑拣拣?

但是说到底,谁买房愿意妥协呢?

今天就和大家聊聊两个发生在我身边的个体买房经历,和上海现在10度的天气一样,既冰冷又让人感觉真实。

1

先和大家聊聊手握1千万却买不到房的这位吧。

昭哥是我在线下交流会认识的,正经的投资派实战买房人,这些年在上海楼市的牛熊周期里也算顺风顺水,说白了就是那一批让我“羡慕妒忌恨“上海不缺房子的人。

但没有人是嫌房子多的,就像我们都猜不透上海金领中产家庭的购买力有多强,多么愿意折腾,前滩17万、张江14万都有人抢着接盘。

所以当他第一时间感觉到上海行情有些吊诡的时候,就又开始准备房票和融资了。

不得不说的是,他是一个成熟的投资人。入场选房之前,对于板块和产品都是笃定的,只要满足三个关键词即可:中环边、双学区房、次新。

长期关注上海楼市的朋友应该知道,这三个筛选条件在如今上海楼市的选筹里,有多么热门。

所以对他而言,已经做好了准备,上海楼市热归热,无非是多踩几个板块、多看几套房子,楼层和户型差一些没关系,总归是能买到房子的。

这也和很多人的设想差不多对不对,只要手持资金和房票,就不存在买不到房子的情况。

但是当昭哥真入场的时候却发现,同时符合这三个条件的中环挂牌房源特别特别少。

更扎心的是,5个备选小区里最中意的大宁金茂府,价格实实在在的涨了很多。

去年底今年初小三房成交价都是900多万,但如今金茂府挂牌最便宜的那一套,已经到了1250万。

但好消息是,这个总价已经调高的房源,楼层和户型都是不错的:中楼层、标准的三开间朝南、两个卫生间、明厨明卫,中区景观房,视野和采光非常棒。

当然最心动的是大宁金茂府对口大宁国际小学和风华初级中学,有公立双学区加持,买在这里对于小孩的九年制义务教育就省心了许多。

“不等了,立刻去看房!”

昭哥和媳妇沟通之后一拍即合,即使加预算也要买入,立刻约中介看房,还随身带上了80万存款的银行卡用作诚意金。

这一招,是他在2015年上海牛市里买房的秘密武器。

让他没想到的是,2015年屡试不爽的招数,2020年却失效了。

这套已经调价了多次的房源,房东压根没有卖的诚意。

一开始的时候,房东一周只开放一次看房,统一某天下午3点所有买家一起来看房,最后因为看房的实在太多,房东直接空关让中介密集带看。

昭哥事后跟我吐槽了看房的感受:“买房这么多年第一次有卑微的感觉,我站在那个小客厅,和其他四组买房家庭面面相觑,气氛奇妙又尴尬。

和其他买房人简单聊了下,大家几乎都是同样的欲哭无泪,上海中环边新房认筹率高的令人发指,根本摇不到,陪跑3个月发现二手房也涨上来了。

现在诚意想买二手,却见不到房东。

我赶忙问他:你的80万诚意金也不管用吗?

他无奈的摇摇头:中环边、双学区房、次新这些房源太热了,房东捂着不愿意谈判,除非是也着急买入下一套的置换家庭,不然80万也敲不开门。

我小心翼翼地追问了句:“那你怎么打算?继续坚持三个条件不变,还是?”

“打算舍弃一个条件,今年想要买到房,“既要又要还要”的心态真行不通了,我去看下一套了。”

2

和昭哥相比,阿立明显是更幸运的那一个。之前我们曾写过这篇

“前滩涨到17万后,我提前获利离场了..."

虽然阿立的置换过程中出了一些插曲,但最终还是比较顺利的,从想法到落地,只用了不到一个月时间。

最重要的原因,他很清晰的知道自己想要什么。

虽然前滩成交的17万,是一个创新高的数字,即使这样下家依旧愿意全款再加20万,对于多数房东来说,市场行情越是这样,就越是惜售。

人性本身就是贪婪的,所有人都想在市场好的时候卖的更高一点。

区别就在于,会不会取舍和知足。

所以阿立也没有选择吊着下家,而是盯紧了想要置换的老静安,一旦上家房东愿意签字,前滩的房子就立刻出手卖掉。

他的核心诉求很明显:以回到老静安为目的,愿意为了地段,放弃一些其他因素的考量。包括对楼层的偏好,对户型的偏好,对学区执念的偏好。

我到现在依旧记得他说的一句话,很有思考性也很典型:

“在轰轰烈烈的大行情下,捏准核心诉求,其他因素都是可以舍弃的。因为谁也搞不准双学区和九年一贯制学区房大涨之后,涨幅会不会轮动到其他片区和房源。时间成本,才是最重要的机会成本。”

说到这里,大家应该和我一样有一个疑问:前滩的涨幅很可能还没完全结束,早期的房源可以最早一批拿到产证且确定性对口前滩华二,未来不到2年的时间里,小户型破20万的成交完全没有问题。现在卖掉置换,是不是太不明智?

阿立没有多做思考,给了我这么一个答案:

衡量房子和地段好坏的,从来不只是涨幅,而是个人对于地段对于房子的情怀和价值认同。

就像投资客喜欢市区老破小学区房,因为总价低涨幅快。但你拉着刚需自住客去看40平拥挤破败的老房子,他们即使知道这里会涨,也过不了内心的坎。

买房子谋涨幅求收益是没错的,但说到底,适合自己的,才是最好的。

3

从这两个买房案例上,想告诉大家什么?

当前上海楼市的行情,既要又要还要的心态是不可取的。买房这件事情,懂自己很重要。

平米房产研究院曾经撰写过专门的自住和投资的买房逻辑文章,其中有一张买房三元图非常有普适性。

 

这是买房逻辑里面很重要的一环:一次成功的买房流程,是在有限预算下,配置出合理的房产功能性,最大化满足个性化需求。

所以正确的买房路径应该是:

先根据总价和个性化需求定义出场景,比如是300-500万的潜力置换,还是500-800万的增值刚改,或者是800-1200万的改善客群,由此来框定自己的买房场景。

接着根据所有的房产功能属性,把全上海切割成不同功能属性的板块,来向指定场景落定板块。

确定板块后,再去寻找板块内符合需求的小区,最后根据个性化需求,比如楼层、户型细节,找到指定房源。

所以买房三元图之内的决策,是根据个性化需求来锚定,而不是再拿过去的思维做比对。

上海楼市的热不是一下冲起来的,而是前期经过了三年调控的沉淀,所以过去的买房人心态非常好,可以在新房和二手市场里挑挑拣拣,也有大量的跨区域看房的现象。

但当前热度已经起来的上海楼市,挑挑拣拣也没错,只是不能因为这种心态无目的大量看房子,心态反而越来越焦灼,需求越来越失焦。

到底是要学区,还是改善居住,或者是投资需求,这里面可以对应很多细枝末节,都要明确清楚并且排序好优先级。

因为世界上永远没有一套完美的房子,如果真的出现,它也会有一个缺点就是贵,所以很多人可能永远都不会找到没有缺点的房子。

买房,其实永远都是博弈与让步的过程。

4

今年的上海楼市,折射出两种极端的买房人群。

第一种,是未雨绸缪的幸运者。

买房这件事,是一条长线准备的路,这个市场里再也没有投机,也没有耍小聪明。

而是属于那些尝过甜头也吃过教训,明确买房需求路径、知道怎么踩盘、愿意钻研量价数据、主动调研一线反馈、时刻关注市场变化的人。

就像我们今年见过的,一批先知先觉者看到量价起势,看到公民同招学区房的机会,提早买入等待机会外溢。

也难怪他们在现实中赚钱,楼市里也能躺赢。

第二种,是后知后觉犹豫不定的吃亏者。

横盘期的楼市跟上涨期的楼市,完全是两个不同的市场。停留在过去的市场认知,等到市场热起来,就没有多少挑选余地。

但对于他们而言,还存在另两种机会。

一种是买的机会,知道当前哪种房子最抢手,买到未来涨幅确定性最好的房子。

一种是卖的时机,对于买到差房子不好出手的,抛盘的好时机到了!

所以无论上海楼市如何,每个人都还有机会。

在楼市热度上升的时候,不要顾虑坐在哪个位置,只要上去就好了。

12-19 01:32