今天是盘点系列第二弹—盘点2020年三大“比较惨”的新房。
最近各大平台都在疯狂推文，贩卖着新房抢不到、二手房没房源、明年房价也刹不住车的焦虑，令众多还未买到房子的人寝食难安。
的确，今年的新房市场表现实在太好。
220个已取证的新房平均认筹率竟高达140%，很多人摇了好几个盘都没摇到号，简直要怀疑人生。
但有些项目的认筹率依旧不到60%，比如以下三个项目。
不过认筹率低并不能与项目差完全划等号，项目的去化与周边竞品数量、营销力度、推盘节奏等都有关系。
适合自己的才是最好的。
01 梧桐公馆
位置：徐汇长桥
均价：78280元/平，毛坯洋房658W起
开盘日期：2020年4月18日
认筹率：52%
这是一个不幸被同行秒成渣的可怜项目。
就在昨天，不远处的汇成南街里以精装修79500元/平的价格结束了二期认筹，认筹率达到了夸张的1088%。
粉丝群内已经有不少人感叹：“疯了，疯了。”
其实出身徐汇、中环边上的梧桐公馆价格真不高。
虽然长桥板块确实破了一点，但汇成南街里的周边也好不了多少。
所以抛开地段的劣势外，梧桐公馆更多的问题是出在自己身上。
问题一就是户型太落后，这也是它被诟病最多的地方。
93平做成1房，主力户型118和140平的三房客厅过长、一南两北，即使有着80%多的得房率也依旧难掩其设计上的问题。
人家隔壁的户型可是要啥有啥：精装修、南北通透、三开间朝南。
再加上来这里看房的客群大部分都是徐汇本地的改善家庭，新房都落后的户型谁能喜欢？
而且这个地方是开发商平和置业将以前的危楼小区推倒后重建的，这对那些非常熟悉此处的本地人来说心理上难免有一丝阴影。
问题二是小区体量太小。
只有155套房源，小区只有前后两排孤零零的房子，还有一排靠着高压线。
问题三是入市时间太吃亏。
4月份还是疫情爆发后不久、人心惶惶的特殊时期，要不要去看房都是一大考虑。
等到大家带好口罩、鼓足勇气走进样板间时，看到这样的户型瞬间失望。
但徐汇实在太缺新房，如果周边没有其他项目对比的话，可能也就无奈交定金了。
但一打听，隔壁不远处在7月份还有一个项目入市，户型还比这里好太多。
即使当时销售统一口径宣称汇成单价至少8W ,依旧不能阻止大家“再等等看”的想法。
所以某种角度来看，梧桐公馆先降低了大家的预期，等到汇成带着79000元/平的单价入市时，就给到了市场十足的惊喜。
有时成功真的不是自己多么优秀，而是同行衬托的太好。
02 上实海上菁英
位置：宝山新顾城板块
均价：47500元/平，带装修346W起
开盘日期：2020年12月10日
认筹率：43%
说实话，上实的超低认筹率着实让雪莉吃了一惊。
毕竟78平的精装修2房总价只需346W起，搭配上宣传中的“举全宝山之力打造的新顾城”地段，怎么看都不应该只是这种表现。
难道刚需购房者变少了？
当然不是，刚需永远是整个市场里占比最高的群体，怪只能怪此次上实完全没有准备好，无论是宣传还是产品打造都不尽人意。
开发商上实是一家包含多种业态的国企，旗下除房地产外还经营有上海医药、上实基建等分部。
没有将全部重心都放在房地产领域的上实自然比不过万科的强营销、大华的地头蛇效应。
可能上实自己都没把这个小项目放在心上，开盘前连广告都没打多少。
这直接导致很多不在本地的刚需客群可能都没听说过这个项目，它就开盘了。
地段上，项目实际位于顾村板块的边缘地带。
作为卖点之一的双轨交，实际情况是到7号线刘行站直线距离1.2公里，到在建的15号顾村公园站更远，足足3公里。
目前在沪联路还未修通的情况下，去7号线需要走到宝安公路绕行，步行至少半个小时。
因为顾村公园、龙湖天街、华山医院等存在，顾村板块本身非常宜居。
道路干净、人气旺盛，但这里的宜居指的是保利叶语等住宅聚集区。
偏偏上实处在了新开发的片区中，看规划图中后期这里还会陆续开发住宅、商办、学校。
但宝山现在要开发的地方实在太多，等这里全部建好怕是要等上个8到10年。
项目体量小、户型小，周围被动迁房、安置房包围，内部楼距过密、人车不分流。
旁边的刘行驾校也不知什么时候搬走，外环外的项目如此压抑实属不该。
虽然装修标准确实在线，88平做到了3房2卫增加实用性，但实际价格和四季都会、锦绣四季等项目比并没有太大优势，客群被分散了不少。
想起有粉丝看完样板间后和雪莉吐槽：“98平的户型里阳台将近一半都是实体墙，想敲都敲不掉，以后客厅的采光肯定受影响，这让我如何下手啊！”
03 象屿滨江悦府
位置：奉贤金汇
均价：40286元/平（最新一期），精装公寓200W起
最新开盘日期：2020年8月23日
认筹率：10%
想想虹庐湾的认筹率接近900%，衬托的象屿最新这期10%的认筹率实在太惨。
一个是大虹桥的大饼，一个是临港自贸区的大饼，两张饼的差距怎么就那么大呢？
关于临港，前段时间环二先生有文《临港一定不能投资的十个理由！》，其中不推荐投资的一个核心理由就是到市区实在太远。
虽然金汇板块确实是临港片区内到市区最近的地方，但30公里的距离依旧存在资源交换的局限性，且缺一条地铁。
门口那条中运量级的BRT快速公交真实的乘坐体验和普通公交差别不大，且BRT的存在意味着中短期内很难再额外规划新的地铁。
作为国家级的战略部署的临港，发展前景自然是有的，只是时间周期太长、太不确定。
纵观全国的城市发展，没有几个单独的飞地能够成功，绝大部分的发展依旧遵循着摊大饼的原则，即越靠近市区越先发展成熟。
同样300万的预算，相信更多人还是会选择外环线附近的房子，哪怕老了一点。
而且金汇还吃了“爸爸不行”的哑巴亏。
浦东滴水湖到市区的距离比金汇远了足足30多公里，但新房价格却一点都没低。
天理何在。
象屿卖不动的另一个根本原因是竞品太多。
应了规划落地、房子先行的普遍规律，金汇响应临港政策的第一步就是盖房子。
而且是聚集多家知名的开发商成片的盖房。
龙湖、金茂、禹州、象屿等项目此起彼伏，户型相似、品质相似、配套相似，为了销售到最后只能赤膊上阵拼价格了。
而象屿作为区内地王，在2016年以2.6W/平的价格拿下该地，这反而成为了龙湖、禹州等项目凸显自家项目高性价比的“王牌武器”。
“你看隔壁象屿的拿地价格都要2.6W了，和我们比价格不灵的呀。”
不仅周边竞品多，象屿自身还有不少库存积压，5月份首开时均价低至35559元/平，当时的认筹率也不过26%。
一边开盘一边继续卖之前的存量，“不滨江”的象屿滨江只能携手友邻“不在前滩”的天和前滩，共同走上漫漫去化路。
对开发商而言，市场太好并不代表什么样的项目都能畅销。
本文提到的以及很多没有提到的项目就证明了：打铁还需自身硬。
如今互联网时代信息太过透明化，即使第一次买房的人只要花点时间做下调研就能有一个初步的判断，已经不存在绝对的卖方市场了。
对购房者而言，不要惊慌。
其实任何一个普通的新房项目，销售期本就应该有个半年到一年的时间，哪能所有的新房都千人陪跑、开盘日清呢？
眼下的这个市场其实是多方面原因导致的一个“非正常状态”：
市区的小户型项目增多；
大虹桥、前滩等新概念网红地段造势过猛；
一二手房价格倒挂，加上二手房房源告急，逼得大家转战新房；
新房拿证比往常容易不少，不用再等到结构封顶才能开始销售；
受今年疫情影响，银行贷款条件适度放松，最近落户政策也开始松懈……
这么多种原因综合在一起，才造成了现在这个火爆、热烈的表象，但绝不代表你应该病急乱投医式“为了买房而买房”。
有些新房因为一些主观或客观的原因，认筹率确实太惨，看着让人心生怜悯。
但别忘了，我们买房人的钱赚的更不容易。
以上为正文