最近的上海楼市，已经踏上了风口浪尖。
大家现在在市场上，应该会听到了三种不同的声音游荡——
第一种，激进派多军：上海楼市最起码50%的涨幅打底，现在正是史前牛市，冲啊。
第二种，稳健多军：头部板块、房源的涨幅差不多了，全面普涨之后，是该降降温了，为以后的涨幅做健康蓄力。
第三种，转向看空：房价涨的已经让人看不懂了，一些板块已经涨得离谱了，高位风险谁去谁接盘。
其实以上三种说法，都各有道理，每一个都可以拿出一整套的缜密逻辑，谁都很难说服谁。
我觉得这个话题很有意思，那么今天咱们一起聊聊：
上海房价涨到这种程度，现在进场还算不算追高？
1
开始之前，我们先同步对于「追高」的理解。
何为追高？股票市场有个定义：价格在处于相对高点时，投资者对股价后续走势依旧看好，为达到上涨预期而进行买入交易。
所以追高，本身就是在市场价格的相对高位进行的风险交易。
这个定义用在上海楼市合适吗？不完全恰当。
随便找一张上海历年的房价走势图，你就会发现：
所谓的上海房价追高只是短期论，因为上海楼市总能一次次烫平高点，一路创新高，上海楼市没有长期高点。
为什么？通胀永远存在，一线房产永远是最优的资产之一。
所以本文和大家讨论的追高，只建立在短期基础。
我们来回忆一下2015、2016年的上海牛市，虽然情况不一，但历史总能得到一些有效的总结。
2015年，上海楼市有一波明显的拐点行情，那一年连续六次下调存贷款利率，330新政降低二套房利率至四成，公积金贷款首房首贷低至两成的鼓励式买房。
也就是那一年，“去库存”登上了权威媒体。
到了2016年，各地市甚至推出零首付买房的新政策，轰动一时。
也就是2015年开始，一直到2016年，上海楼市有了一波猛烈的涨幅。大宁涨了有近70%，新华路涨了有近60%……
当时全上海所有的交易中心都是在排队，甚至出动了JC来维持秩序，很多人当年都认为：
房价已经涨得这么厉害了，后面还会涨吗？
事实证明，在2016年的7、8月份，上海房价赶在炎炎夏日又涨了一波，2016年基本上涨幅差不多完成了100%，翻了一倍。
我尤其记得2016年中的时候，很多人跑来问：孟老师，为什么房东又不卖了，凭什么房东又跳价？我还买不买了？
我当时建议了不少朋友，加价5万到20万之间买入，最终发现这个阶段买入还是正确的，因为实际上他们得到的收益远远不止是5~20万这么点。
现在又是同样的情境，依旧有人来问：
深圳之后，上海楼市行情已经迈过了启动，进入了爆发期，我要不要追涨？
尤其是学区政策出来之后，上海的很多学区房涨幅在30-50%了，而且是在短短的几个月时间。
怕追高，喜欢杀跌，是普罗大众的人性弱点。
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我个人有一些看法，现在这个节点是否算追涨买房，要看整体形势。
从宏观角度看，去年上海出现过GDP增长为负，成绩着实不好看。而房地产短期拉经济的作用很显著，被很多大佬级专家认为是“国内大循环主力军“。
不鼓励炒房，但房产依旧是金融和经济发展的一台发动机。房地产启动，可以带动百个上下游行业。
从这个角度看，上海房价已经横盘过3年，涨一波并不过分。
如今疫情又有了蔓延风险，也需要房地产这架马车来保一下，这个阶段不适合断后路。
所以目前，我们暂时还看不到上海ZF明显抑制楼市的态度。
但是，激进派多军对于上海楼市的判断大概率是错的。
全市继续涨50%、涨80%？存在吗？不存在的。
一个是政策环境不可复制，像2015年那样的连续降准降息，去库存低首付低利率，没有宽松。
现在的政策环境，只有打压、打压、再打压，从上至下的打压。
再者是大环境不允许，去年的上海居民杠杆率是75.9%，因为二套首付7成，远低于深圳厦门杭州。
但从全国视角看，很多城市已经接近杠杆率的极限。有系统性风险吗？有。
所以过去那种靠持续做大规模，靠杠杆拉升房价的打法，如果现在再玩实在是太危险了。
如今的房价，再翻个倍，接盘侠也是承受不住的。
所以从大环境看，上海买房人也不用焦虑。
学区房涨完这一波，大涨基本就停滞了，剩下的只是普涨。
这和追高有没有关系？有。
如果有大涨的可能性说明上海楼市还没到高点，现在这个阶段，已经在步入高点的路上。
3
那么短线该怎么操作？
从以往的经验角度来看，目前的上海楼市涨幅到了这个阶段，年后没有政策出台，三四月还要再飞一会。
现在的房东不愿意出货，一个很大原因是对年后市场有信心，另一个原因是他也怕踏空。
从城市角度来看，上海高位调整的回撤空间并不大，因为城市价值和资产价值非常稳。上海几乎没有追高一说，另外三四月的高点还没真正触达。
从上涨动力来看，这一波上海楼市，除了学区政策变化，几乎没有任何政策松动，完全是市场引导行为。
这种没有放松政策带来的上涨，是很健康的，等到政策压制的那一刻，才能说出现了短期高点。
从涨幅阶段角度来看，楼市的上涨分为启动期、爆发期、赶顶期、横盘期，这四个阶段里，前三个都是可以买入的。
但是第三个阶段要尤其重视选筹，比如上海房价在步入即将赶顶阶段，如何避免自己买入的房产，在横盘期不会下跌。
那就要买入更优质的资产，慌乱之下买非学区老破小、非标户型、低能级万年不涨板块是万万不可的。
横盘期最先下跌和最容易跌落高点的，就是这一批房源。
从普涨规律的角度来看，上海楼市会不会再飞一会。大概率会。
停滞的阶段要到政策真正官宣的时候。所以高点还未至，如果你是自住置换的刚需，只要有好房源，毫不犹豫地买入。
没有好房子怎么办，退一档也未尝不可，只要不买垃圾房源就不会出错。
纯投资还合适吗？说实话，有点短期赶顶，但全市还有很多板块涨幅不大，需要有很强的板块选择、房源选筹能力。
如果不知道怎么选，可以在文末添加微信咨询平米专业顾问，这些顾问实战买过很多房，也帮粉丝抢过很多好房源。
更重要的是，他们都是亲身经历过上海楼市浮浮沉沉的参与者。
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现在上海楼市所处的阶段，最重要的还是不要犯错。
第一，怎么提高房产的确定性？正确的答案是至少拥有2套。
这也是现在很多上海买房人焦虑的大部分原因，因为买入的唯一一套房产很难兼顾自住和投资。
能够兼顾的标的，金额又很大，即使涨幅不小也不能作为赚钱仓位。
所以，拥有2套房产可以很好地解决焦虑，另外自住的归自住，投资的归投资，把两种房产的目的性放到最大。
第二，要押注调控吗？不要。
虽然我们写过调控预警的文章，但出发点是为了市场回归更健康的状态，买房人也不要盲目买入垃圾标的。
可我们普通人谁也不能预知调控，既然做不到100%确定，就跟随内心就买吧。
别光一股脑焦虑，新房摇起来，二手看起来。有好房子就入场，在上海这种没有长期顶的城市，什么时候都是最佳时机。
第三，前期已经大热的板块和房源，有短期追高的可能性。
这一波上海楼市的个别板块和小区，就不点名了，的确存在伪学区的概率。地段班和挂名学区的溢价过高，以后出成绩了，大概率会悔恨。
多做实地考察，多做决策认知判断，怕追高没错，乱买一定有错。
第四，单身的或无孩的，先解决自住为主，别想着自住投资学区一套到位。
现在很多单身的朋友，买房都会考虑学区，想法前置是对的，学区政策的确难变，但不代表五年八年也一成不变。
那么早把学区前置，是想高溢价买入，然后等着政策市场变化回调吗？
第五，想卖房置换但还没做决定的，同步买房卖房的决策。
现在很多人的惯用买房套路是，先卖掉房子再拿钱票去买房，但这套打法在这个市场极容易踏空。正确的做法是挂出房子同步看房，有合适的就大额下定，然后稍微让一点价格，快速把房子出掉。
另外，这类人不要想着去摇热门新盘，很有可能回撤之后，才有机会轮到你选房。
第六，突然调控政策出台了怎么办？等市场冷却到合理阶段。
别等到涨幅结束了，调控政策也出台了，又匆忙买入，这才是短期追高。冷却到静淡市场，再去挑笋，就像大涨之后又回撤的苏州楼市一般，有很多买好房子的机会。
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很多时候，楼市和股市在某些方面是相通的。
静淡市场没有买入意识，等到大涨了才意识到自己没有仓位，匆忙买入，大概率是会犯错的。
但心态一定要放宽，同样有很多人2009年、2016年的牛市都误失了，即使这次没赶上也没关系，楼市给你上了一堂价值几百万的课。
值了。
这就不算追高。