如果大家最近和我一样泡在一线市场，应该会有这样的感受：
过去发生在上海楼市里，单方面的卖家强势市场，现如今已经变成了僵持局面。
我想给这种状态拟一个很有意思的比喻：拔河。
没错，就是拔河。卖家想等着年后再来一波小阳春，买家在观望更多的加码调控政策出台、更好的房源入市供给。
各位也一定很好奇，这种僵持状态到最后，到底谁会赢？
不好意思，这个问题没有标准答案。
楼市里从来就没有输赢而言，只要买房人能够买到满足家庭需求、自住舒适的房子，卖房人能够卖的不错完成更好的置换需求，就是赢。
但是站在这个节点，我越来越有一个很深的感触——
如果你是卖房人，如果你最近想要卖房。
别太贪心，卖房的时机真的差不多到了。
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上海楼市里最早理性预警调控风险的，应该是魔都财观。
现在大家回过头再去看这篇去年12月份的文章，点击蓝字查看
如果，上海楼市开始调控。
应该会发现我们的预测里，除了预售未加码，其他如限钱、限价、加郊区供应都中了。
当然，上海楼市的调控还有一些零碎细则出台，比如说增值税2改5、法拍房限购、停办税费卡、优先无房户、主体封顶才发放住房贷款等等……
所以我们为什么会说房东不要太贪心，因为从操作层面，不排除上海依旧会有加码调控堵漏洞的可能性。
按照现在上层对于楼市的打压态度，包括一线城市里的深圳的加码脉络，上海对于楼市调控，应该像如今的深圳一样还有后手，直到层层加码。
甚至到最后，还有可能更加细化到家庭和个人，比如深圳现在的玩法：资格造假、代持等违规行为上黑名单，3年内不能买房。
很多人都在想，这是ZF抑制需求端、抑制炒作，跟我房东有什么关系？
虽然没有直接关系，但依旧有很大的传导效应。
因为无论是买房还是卖房，支撑的底气无非就是市场预期。
市场预期是一个很捉摸不透的东西，它可以带动上海二手房月成交3万套，也照样可以把高成交拉下来。
现在为什么会形成买方卖方的僵持局面？很大程度就是因为一个接一个的政策，让市场的确定性迎来了冲击。
买房人愿意等，卖房人暂时也不愿意放弃小阳春，两边人都在等最后的“决战时刻”。
现在还有一个最大杀招——限售武器还没有正式祭出，但我们依旧不排除会有加码的可能。
未来你想卖，不好意思，不给你卖。
一旦这个政策出台，对于个别房东来说，是一个很伤很严厉的政策，相当于直接堵住了流动性。
应该有人会发现，这里在逻辑是有一个漏洞：存量本来就少，需求又不会消失，按住了房东供给，供应从哪里来？
还是预期。
ZF一方面堵住投机取巧的心理，一方面外围郊区加供应，预期只要一发生转变，满足卖房条件的房东，会自动往市场输送供给。
苏州楼市不就是这个活生生的例子么。限售5年，照样会有接近10万套二手房释放给市场。
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最近我还遇到一个典型的卖房案例，来自一位粉丝的咨询：年后大概率有小阳春，我想等到最高点卖房。
我当时反问了她一句：你回去问问身边卖房的朋友，是不是和你有一样的想法？
这就是典型的羊群效应，所有人都在观望，都在想着最高点出货。但是真的能卖房踩到绝对高点，买房抄在绝对低谷的，我没遇见过。
再一问房源情况，非学区老破小，还想要置换，这类房源趁早卖吧。
且不说绝对高点和低点无法预判，机会成本才是最最重要的。
还有一些典型的滞后板块、劣势资产房源、垃圾楼层户型，别当宝贝捂着了，现在到年后，就是最好的卖房时机。
现在还有窗口期给你当强势的房东，来挑付款方式挑客户。等到大家都以为绝对高点出货的时机，就是买房人反转来挑选房源的局面。
另外，不要再以为房子现在还很好卖，时间成本也要考虑在内。
前几天，大宁金茂府二期出了一套黄金楼层，过去大宁金茂府的成交速度应该都知道，曾创造过挂牌未看房就成交的奇迹。
按理说这套出来之后，应该还很好卖，毕竟是楼王位置、黄金楼层、赠送二十个平方（早期房企偷了点面积），单价其实不低，真实价格核算下来是14万左右。
周末两天，有二十几组带看，但很可惜，没有一个人买。
这就是一个很好的心态变化，涨过一波并且吃过一波调控之后，买方的算盘也打的很响亮：
都要算成本、算房价、算税费、算预期、算各种，反正都很纠结。
如今还能够僵持下去，其实就是因为存量不多，不然市场就会直接扭转买方市场。
3
另外，再跟大家聊聊另外一个切面。
原来我们都以为，调控不会干预房东对不对，只要需求端做调整就好。
但超乎预期的是，这次增值税2改5影响还是比较大。
对于ZF来说，不可能看不到房东捂盘惜售的问题，所以做了这一步意外的调整。
那些不满五年的普宅、非普宅，都将面临高额的增值税费，买卖双方对交易的信心都会有所下降。
可以这么说，一部分满二不满五的房源，已经错过了最好的卖房时机。
对于买房人来说，没有人愿意莫名其妙来承担几十到一百万的税费，买家不会单方面买账，除非一人退一步，卖家也站出来承担一部分，但可能性极小。
我关注的房源里，有一部分不满五的房源，现在已经进入了要么下架，要么降价的两难局面。
还有最近的银根收紧信号，不直接作用于房东，但照样有长线影响。
2020年的最后一天，监管祭出了大招，给商业银行的房地产贷款占比划定了“红线”，其中个人住房贷款余额占比最高不超过32.5%，规模越小的银行，上限要求越低。
现在广州的一些银行已经在推进利率上行，工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR 55bp，二套房贷LPR 75bp，更有一些银行短期给房贷业务按了暂停键。
这是台面上的收紧，台面下也不平静。
目前各大行已经在推进监管并且重点打压信贷乱象，一些过去能够应用于二手房的特殊操作，如今已经基本不能做了。
买房人不是做慈善的，本来贷款审批就受了影响，加上利率收紧、税费变高，各种信贷口子失去机会，二手房出货的竞争格局会变得愈加艰难。
对于购房者来说，很容易算出一笔账，反正二手都涨过了，不如去看看涨幅被限住的新房。
未来，这些变化会慢慢间接转嫁给二手市场。
4
最近平米研究院在监测全市二手行情的情绪指数，情绪指数的来源，是来自向上调价的房东。
这篇文章还在打磨，但数据情况可以提前透露给大家——上海楼市的情绪指数在下跌，向上调房价的房东，人数正在减少。
这也是去年九月份以来情绪指数第一次出现回调，说明新政对于市场信心的调整很有效。
最后，我们把二手房的卖房时机划分为几种情况看待，并且给一点实际建议——
第一类，满五的优质学区房、改善房源，向上机会依旧存在；
第二类，满五的劣质房源，可以尽快出货了；
第三类，满二不满五的优质房源，可以继续持有到下一个周期；
第四类，满二不满五的劣质资源，如果你要置换，考虑让步卖掉。如果不置换，自行选择。
第五类，刚迈入补涨行情的板块、房源，出货步子可以拉长一些；
第六类，已经走完涨幅周期的板块、房源，可以考虑出货。
这一轮周期，其实房东看上来是得益者，但也不是那么乐观。
因为上海没有这么多炒房客，很多卖房人也是受害者，都是要卖完房再去买房。对于置换的房东来说，越往后拖，卖房多得出的一些收益，最后都要原封不动的还回去。
尤其是卖小买大的房东，越是大房子，同样的总价涨幅，基数上浮越比小房子大更多。
对于卖家来说，通盘应该更以置换链条来做考虑。不要只看攥紧持有，最后卖房得到的一点点多余收益。
往往这一类人，也更容易置换踏空。
大家自行对应以上6类二手房出货建议，劝一些还在观望的房东，珍惜时机，不要贪心。
另外，刚需、学区、置换的买房人，也可以盯紧房东让步，带给你的机会。
上海楼市新政显效：二手房带看跌一成，房东涨价比例明显下降
“我们门店所在片区有两个千万的单子因为新政解约了。”上海一房产经纪人说道。
1月21日晚，上海市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，通过一系列“组合拳”的方式调节住房需求，强化市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。《意见》要求“对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”“个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税。”
业内人士认为，上海在楼市较活跃、一些违规行为有所露头的情况下，果断对楼市“虚火”冒头就打，并以“组合拳”的方式全面降低楼市投资投机买家入市机会、提高入市成本。
住房限购门槛提高，假离婚购房道路被堵
在此次出台的楼市新政中，最受关注的政策之一为严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
这一政策为认为是“打补丁”政策，严堵离婚买房的漏洞。在业内人士看来，对于一些想通过假离婚来获得购房资格，以及通过假离婚来获得首套资格，都会产生直接遏制作用。
在经纪人小李经手的房产买卖中就遇到了“离婚以获首套资格”的情况。据经纪人小李介绍，他所服务的买家张女士于2020年12月拿到上海户口后就通过离婚的方式获得了首套房资格。落户后，小李先后带着客户看了三套房源，并最终和其中一位房东确定了交易买卖。
新政效果显现，二手房带看量下降11%
新政出台一周，对市场的效果已经开始显现。上海链家公布的一周（1/25-1/31）各项二手房指标来看，环比均出现下滑，其中，成交套数环比下降26%，成交均价环比下降2%，挂牌量下降16%，带看量下降11%，新增客户量下降8%，新政对需求端的抑制作用初现成效。
上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾指出，此次新政遏制假离婚买房、提高增值税年限等调控升级的措施对市场有效降温，特别是增值税年限的调整直指二手房市场，房东上调挂牌价的比例出现明显下降，降价占比提升6个百分点，而买家考虑到交易成本的增加，亦出现观望的情绪，叠加后续出台的法拍房限购、结构封顶放贷等组合拳，向市场释放“稳地价、稳房价、稳预期”的信号，起到为楼市降噪的作用。
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