华夏时报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道
根据《政府工作报告》，在顺利完成上年旧改目标之后，上海今年计划完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，继续花大力气推进旧住房综合改造和里弄房屋修缮保护，新增供应各类保障房6万套等。在今年1月初举办的上海“两会”上，上海市政协委员、上海区域首席执行官张海指出，以旧改为主要内容的城市更新工作，对于强化全球资源配置功能具有重要意义。
上海旧改跑出“加速度”
5月22日，十三届全国人大三次会议在北京开幕，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，今年全国新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。此前，4月15日召开的国务院常务会议，也明确将加大城镇老旧小区改造力度。对此，中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立表示，这一表述“意味着今年房地产工作的重点是旧城改造”。
作为较早于旧改赛道上发力的一线城市，上海旧改工作已成果颇丰。根据《上海市住房发展“十三五”规划》，2016-2020年期间，上海预计实施约5000万平方米的各类旧住房修缮改造，将完成中心城区240万平方米成片二级旧里以下房屋改造。
原上海市市长应勇在今年1月15日举行的上海市第十五届人民代表大会第三次会议上指出，2019年上海着力破解“老小旧远”等民生难题，完成55.3万平方米、2.9万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，完成1184万平方米旧住房综合改造、104万平方米里弄房屋修缮保护，新增供应各类保障房6.3万套。
进入2020年，上海将坚持“留改拆”并举，统筹推进历史风貌保护、城市更新、旧区改造与大居建设、住房保障，完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，继续花大力气推进旧住房综合改造和里弄房屋修缮保护，新增供应各类保障房6万套；引导支持多层住宅加装电梯。
因疫情影响，今年初上海旧改工作一度停摆。但4月中旬，上海市旧改办向媒体强调：“上海今年旧改计划不因疫情‘缩水’”。据悉，截至3月份，上海已完成全年旧改工作计划的近四成。其中，截至4月28日，静安区宝山路街道31、149、150、152街坊旧改征收地块“二次征询”预签约率已达99.61%。而该地块项目的签约生效也标志着静安区彻底消灭成片二级以下旧里，提前完成“十三五”的旧改目标。
与此同时，上海也加紧激活历史遗留的“毛地”。据悉，数年前实施的“毛地”出让规定由开发商承担拆迁补偿安置费用，但因资金、收益、市场预期等诸多原因，上海市中心目前有多幅“毛地”处于“沉睡”状态。2019年，上海共有静安区宝山路街道257和258街坊、虹口区万安路地块3幅“毛地”启动旧改，2000多户居民受益。截至2019年底，中心城区目前还剩27块“毛地”，涉及居民约2.9万户。其中，2020年上海重点推进的“毛地”共有8幅，分布于黄浦、虹口及杨浦。
此外，为破解各区旧改资金难题，去年上海改变了以往全部以政府财政资金为主导的方式，制定了“市区联手、政企合作、以区为主”政策，引入市属或区属国企进行市场化融资，各方按比例共同出资来进行旧区改造。今年，上海将拓展旧区改造项目融资新模式，解决“毛地”地块及今后其他央企、市属国企、区属国企等主体参与旧改项目的融资贷款问题；政企合作项目将进一步细化融资贷款方案，尽快落实资金，启动改造等。
4月22日发布的《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》则提到，鼓励金融机构加大对旧区改造的融资支持；对急需用款的旧改项目先行预拨100亿元资金，加快启动市、区联手土地储备项目和新一轮市、区联合旧区改造项目等。
上海旧改市场群雄逐鹿
近年，不少房企将目光瞄准旧改。《华夏时报》记者不完全统计，除了较早进入该领域的瑞安房地产，目前已在上海参与旧改的开发商不仅有上海地产集团、大华等本土房企以及万科、中海等龙头房企，绿城集团、滨江集团、新湖中宝等品牌房企亦占有一席之地。
从参与旧改的规模上来看，本土房企占比最高。例如，去年底，上海市住房城乡建设管理委主任黄永平介绍，2019年，市属国有企业上海地产集团参与了全年改造量的四成以上。
龙头房企中，万科在上海深度参与过多个旧区改造及城市更新项目，先后对阳曲小区、三佳花苑、新华路街道等老旧里弄的环境进行翻新改造。5月13日，位于静安区的万科中興路一號Oriental One开盘。据悉，万科针对中兴路片区的旧改制定了“静安中兴城五年计划”。根据规划，这里还将有万科雅宾利1-3期、规划中4期大型城市综合体以及更新后的商务印书馆，加上周边街区的改造与更新、高品质社区配套等建设，涉及近百万平方米的区域开发，是上海内环内较为罕见的大体量城市更新项目。
事实上，房企争相进入上海旧改市场，背后是企业本身规模发展的要求与一线城市土地日益匮乏之间的矛盾。尽管区别于棚改货币化安置，老旧小区改造并不创造增量购房需求，对房地产市场短期影响程度或有限，但其所具有的城市更新换代功能不容小觑。上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认为：“旧改无疑是一个颇具潜力的市场机会。”
上海中原地产首席分析师卢文曦向《华夏时报》记者分析指出，相比近年上海出让的地块，旧改项目大多位于城市中心位置，蕴含价值不可估量。另一方面，旧改工作为政府主导，对房企而言有“旱涝保收”的优势，相比常规的拿地开发模式，其风险也比较小。
在上海旧改工作进程如火如荼的同时，挑战和难点也并存其中。“房企肯定有压力的，资金沉淀多，开发周期一般也比较长。”严跃进直言。
与其看法类似，卢文曦也向《华夏时报》记者指出，高昂的资金成本对房企来说是巨大考验：“旧改规模一般比较大，前期需要的投入高，要求参与旧改的企业必须有一定的资金、规模实力，资金支持非常重要，之前上海也有因为参与旧改发展受影响的房企。”另一方面，亦有业内人士指出，旧城改造考验房企的综合运用能力，比如不仅要对建筑物等硬件设施以及外观进行改造升级，同时也需要对项目所在区域的生态环境、历史文化、城市发展等有较为全面深入的了解。
对此，张海提出划定“旧改重点推进区”、政策制度创新、增强各方合力这3点建议，希望有效解决旧改中遇到的重大问题和瓶颈难点。例如，在“增强各方合力”方面，张海建议在国企合作层面，政府和国企可以积极引入市场开发主体参与前期工作，并建立长效的合作评估和监督机制；在职能部门层面，建议建管委按照控规特定指标予以审批；房管部门适当放宽限购、限价，风貌保护区放宽限墅令；财政、税务部门进行资金筹措和税务统筹支持等。
卢文曦强调打铁还需自身硬。其向《华夏时报》记者表示，上海旧改市场前景广阔，但希望有意参与其中的房企衡量资金实力，量力而行。“参与代建也可以，或是合作一起做，这些都是可以考虑的。” 卢文曦说。