地段为王，这是房地产的金科玉律。
意思是距离市中心越近，生活越便利的地方房价越高，在等级森严上海，这个规律就更加毋庸置疑。
但凡事总有例外。
2011年8月，上海浦东中外环森兰板块第一个住宅项目仁恒森兰雅苑开盘，均价4.4万/平，距离人民广场14公里。
而如果你同一时期买在浦西，甚至只需要4万一平，就可以买到内环内的瑞虹新城铭庭，距离人民广场只要4公里。
说实话2011年的森兰就是一个荒芜的郊区，凭什么可以卖这么贵？
互联网时代的好处是，只要你足够好奇，就可以找到足够多的线索。
当我以上海森兰为关键字搜索，并把时间定格在2010年到2011年这段时间，我发现森兰所有的对外宣传几乎都围绕着自身的规划，以及规划中的一块绿地。
这也就代表着，当时的人们之所以买单森兰，大概率就是为了这些。
那森兰的规划到底有什么神奇的地方？这块绿地真的值得超出地段的溢价吗？这一期的板块探秘，我将会试图回答这些问题。
森兰板块，位于上海浦东中外环，它被称为第四代国际社区、上海的生态绿洲。
森兰的名字，是由英语单词sunland音译而来，翻译过来就是太阳岛，听起来是不是特像北欧神话的一个地方，其实这也注定森兰的规划从诞生起，就被捧上了神坛。
森兰的规划分三块：
中部区域是大面积的公共绿化，这也是森兰最吸引人的亮点，因为整个森兰国际社区规划面积只有6.01平方公里，其中规划的绿地面积却达到5700亩，占比64.39%，等于2.7个世纪公园的大小。
北面是产业商务区，办公楼、大型商业体都规划在这片区域。
南面规划的是高端住宅区，因为森兰绿地的存在，这里很早就吸引到像绿城、仁恒、星河湾这些非常擅长做豪宅的房企，它们都在这打造了自己的标杆项目。
你在这里可以清楚地感受到，这里的绿化和景观下了很大功夫，街道干净整洁，绿化层次丰富而不单一——
而且这里用的行道树是梧桐树，虽然是刚种下的，但经过一点时间之后，特别是等到秋天，这里的观赏价值不会弱于徐汇法租界的老街。
同时每个小区内部也都由专门的设计师，做了精心的园林景观设计，既能保证美观，也能最大化满足业主的日常生活需要。
不可否认，这里的楼盘的确有很高的的品质，但说实话仅靠这一点，还不足以让人忽视地段的不足。
离市区很远带来的最大弊端就是，生活配套很少。
比如森兰内部居然没有医院，距离最近的是上海第七人民医院，从南部住宅区开车过去需要大约20分钟的时间。
教育方面也只有森兰明珠小学——
虽然在家长心里明珠是名校品牌，不过当你更加深入了解这个校区后，你会发现森兰明珠小学中高级职称的教师比例只有30%出头，而明珠ABC学校大约是55%。
更关键的是这里目前还没有很知名的中学，也就是说等孩子小学上完，可能你还是要花很大的成本去置换一套初中学区房。
商业配套方面，日常购物只能依靠2公里外的北区商业，现在阳光天地、森兰商都、花园城虽然都已经正式运营，但显然档次不高，目前也都没什么人气。
很明显，森兰的规划并没有想象中那么神奇，因为它没有解决最关键的配套问题，那现在的亮点就只剩规划中占比最大的森兰绿地，它真的能支撑起整个板块的溢价吗？
经过实地探访后，我的答案是——恐怕很难...
如你所见，森兰的绿化面积的确像规划一样大得惊人。
但十年过去了，这里目前还在施工，没有交付的迹象，除了千篇一律的树就是放肆生长的灌木丛，杂草重生的场景随处可见，就算是建设好的地方也明显缺少专人维护。
定位奢华的绿地，我却感受不到一点惬意，反倒像是来到了荒野探险。
当这样的绿地环绕森兰的住宅区，我是不知道对于住在这里的人来说，到底有没有坐拥森林的感觉，反正我知道的是，这样的绿地对居民的实用价值并不高，因为目前整个绿地没有任何实用的配套设施，勉强能用的也就是当初规划的慢跑道。
说实话面对这样的场景，哪怕晚上组团出来跑步，我都会担心自己的人身安全。
总之从我所看到的现状，森兰绿地的设计难度和运营难度相当之高。
就像是一个小房间，随便塞点家具就满满当当了，让人感觉特别幸福，但如果是一个1000平的豪宅，如果没有足够精美的设计，足够多的高端家具，就会显得异常简陋。
5700亩的面积如果到最后就只有树木、草皮、湖水和没什么特点的跑步道，那森兰绿地引以为傲的“大”，反倒会成为这里最致命的缺点。
因为太大，容易让人感到生理上的疲惫，景观重复度很高，容易让人感到心理上的厌倦。
我再举个例子作为对比，你就会更加了解我对森兰绿地的担忧：
这是全世界最值钱的城市公园，5000亩的纽约中央公园——
它的面积比森兰绿地略小，同样是一个狭长型的平坦绿地，但不代表森兰就具备同样成功的基因，因为纽约中央公园的成功并不在于它有多大，而是天时地利与人和。
首先是天时，中央公园诞生于美国城市化最为疯狂的19世纪50年代。
大量人口涌入城市，但当时的纽约却没有预留足够的公共空间，为了解决包括传染病流行在内的城市问题，中央公园才应运而生。
其次是地利，中央公园诞生时虽然地处郊区，但一百多年的发展后，如今成了纽约曼哈顿岛的绝对中心，被一群世界上最昂贵的摩天大楼所包围。
同时，中央公园的景色也赋予了这些房产极高的溢价。
最后是人和，中央公园里的树木、草地是最不值一体的景色，真正有价值的是庭院、溜冰场、回转木马、露天剧场、动物园，以及可以泛舟水面的湖、网球场、运动场、美术馆等等。
这些才是能吸引人们聚集的资本。
正因为中央公园有丰富的功能场所;先进的道路系统;自然的山水布局，所以它才能在长达百年的历史里，改变人与人，人与城市之间的相处模式。
反之，眼下的森兰绿地要走的路还有很远。
而要论人气知名度，这里都比不上一江之隔的共青国家森林公园——
森兰绿地又到底凭什么从这里抢夺人流来证明自己的价值呢？
当然，也许这一切质疑等到森兰绿地完全建成后就会改变，但我相信这块绿地在设计和长期运营层面，所面临的质疑与挑战永远不会消失，它为周边房产带来的真实溢价，也许并没有我们想象得高。
大家还记得我在视频开头做的房价对比吗？2011年仁恒森兰雅苑4.4万的单价，说明这里的规划的确获得了青睐。
但如果我们再接着对十年后的房价做个对比，你就会发现一个更加残酷的真相。
2020年6月，仁恒森兰雅苑二手挂牌均价为6.79万/平，10年涨幅差不多只有54.3%，算上利息、交易成本、人民币贬值，说实话，是亏的。
而瑞虹新城铭庭，2020年6月的挂牌价为99234元/平米，和十年前相比，涨幅达到了139.5%，这个数字虽然不算夸张，但也远远超过了森兰。
森兰的规划起点太高，野心最终转化成高房价，过高的买入点，让第一批相信森兰的业主完美错过了上海的城市开发红利。
在时间的衬托下里，地段依旧是房地产的王者。
而森兰规划催生的泡沫在十年内破裂，房价也趋于理性，到现在也没有再度打破浦东房价的圈层
很显然，森兰不适合投资型客户，自住型客户也需更多时间，去等待森兰规划一点点的落地。
分析完森兰，我的心情其实非常复杂。
首先森兰在我的眼里已经跌落神坛，成为一个没那么神奇的板块，其次我真的很期待森兰绿地的建成，能让这里真正成为上海的生态绿洲， 但我更担心，期望越高，失望越大。
我们都希望自己的城市变得越来越好，所以才愿意相信别人告诉我们的规划。
但其实对于房地产来说，没有落地的规划是最不值钱的东西，因为规划没有成本，你的想法再多，都可以通过花里胡哨的效果图来实现。
但城市开发毕竟不是艺术创作，谁又能保证，那些笔墨落在土地之上，又真的能像我们预想的那样点石成金呢？
归根到底，房地产开发还是要回归本质，要为了生活而服务。
在我走过这么多板块中，森林绝对是纸面规划和现实落差最大的那个，当然，有很大一部分原因，也许是因为这里发展的时间还比较短，公园都还没有完全建成。
但正如我前面说到的那样，等到这块绿地正式开放，森兰面临的质疑也许才刚刚开始。