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环沪为什么嘉善热、昆山冷？
10月以来，嘉善利好不断，10月9日官宣了长三角一体化示范区轨交1号线的10个站点（点击可阅读），紧接着10月12日，土地市场就立刻有了反应，10月12日，城南高端住宅区，嘉善万联城正南地块，以15179元/㎡的楼板价成交，之后又传来了新西塘孔雀城的二手房全线突破2万元/㎡大关，米宅参与团购的金茂上海之窗智慧科学城（点击可阅读）9月19日首批秒光之后，第二批直接涨价700元/㎡，还捆绑车位销售。
环沪嘉善的热，又非常刺眼的折射出了昆山的冷！
一个是距上海高铁里程67公里，目前大红大紫的“长三角一体化示范区”3区县之一，浙江接轨上海的桥头堡嘉善；
另一个是距上海高铁里程50公里，一个县的GDP超越了太原、乌鲁木齐、兰州、海口等8个省会城市的“中国百强县市冠军”，江苏接轨上海的桥头堡昆山；
嘉善房价整体超越昆山，或许就在明后年！
曾经环沪地产课代表，昆山，这些年到底怎么了？昆山的房子还值不值得投资？
首先，昆山的房价受制于上海的大行情，上海自己都横盘三年，昆山也跟着倒霉，横盘了三年！
其次，昆山的楼市受制于大苏州的政策，行政上隶属于苏州的昆山，跟着苏州一起2年限购，好在今年昆山推出的大专学历可办人才编码，不落户在昆山买房的政策，这才有所松绑，楼市开始有了点起色！
再次，昆山楼市的活跃度，受制于信贷政策，环沪浙江一侧的嘉善，不限购，首付3-4成，江苏一侧的昆山，限购2年+首付5-8成，多数买昆山的人，在上海或老家都买过房贷过款，二套房就要首付8成，和全款买区别不大了，无法撬动杠杆，自然吓跑了很多投资客。
最后，昆山楼市起步很早，以临沪且与上海直通地铁的花桥为例，2003年，绿地21城就开始售卖了，迄今房价已翻了7倍。包括花桥在内，昆山市域面积的80%以上已开发殆尽，尤其是主城玉山镇&“小上海”花桥已经发展得相当成熟了，该有的都有了，也没什么新的宅地供应了，这些地方的楼市已进入了以二手房交易为主的市场，没有“新地王”、“新楼王”的产生，房价自然也就达到一个瓶颈期！反观嘉善楼市，从2015年新西塘孔雀城起步，比昆山晚了12年，迄今房价只翻了3倍，整个嘉善县域还有大量土地待开发，又有国家战略和“不限购”、“低首付”等政策倾斜，和昆山比起来自然就是“一个天、一个地”了！
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昆山还有机会么？
当然，不可否认的是，昆山的基本面是好的，2019年昆山的GDP是嘉善的6.5倍，常住人口是嘉善的2.8倍。
昆山如今已横盘了三年的房价，相比这两年的“暴发户”嘉善，更保值，更抗跌！
一旦出现上海房价明显上涨，或者昆山取消限购，首付政策和嘉善一样好的情况，“被低估”的昆山房价再出现一波向上走的行情，可能性很大！
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置业昆山买哪里？
931平方公里，166万常住人口的昆山，相比507平方公里，59万常住人口“一镇、一线、一区”的嘉善（点击可阅读），楼市区域地理要更复杂一些。
总体上，昆山由北向南，有5条置业动线：
（1）“苏锡常都市快线”（城北线）是一条“潜力线”
苏锡常都市快线，是江苏省城际铁路近期（2025年）建设规划里的一条快线，东起沪通&南北沿江高铁太仓站（与上海市域铁路嘉闵线贯通运营直达上海虹桥站），西至常州奔牛机场，串联起苏锡常都市圈里的太仓城区、昆山城区、苏州园区、苏州北站、无锡硕放机场、无锡太湖新城、常州武进等枢纽组团。
苏锡常都市快线，在昆山城北沿萧林路敷设，有4个换乘节点，青阳路站换昆山局域轨交K2线，北门路站换昆山局域轨交K1线，林荫路站换昆山局域轨交K3线，阳澄湖站换沪宁城际高铁。
苏锡常都市快线青阳路站隶属周市镇，在售新房睿怡庭22000元/㎡（主力户型：120㎡三房二厅二卫）二手房时代名苑挂牌均价15910元/㎡；
苏锡常都市快线北门路站隶属玉山镇高新区，周边无在售新房，二手房金都花园挂牌均价17100元/㎡；
苏锡常都市快线林荫路站隶属玉山镇娄江街道办，周边有昆山大学园区，属于城西高端居住区，待售新房金大元御珑宫廷价格未定，二手房兰亭御园挂牌均价28638元/㎡；
苏锡常都市快线阳澄湖站隶属巴城镇正仪街道办，在售别墅爱舍丽皇家34000元/㎡，二手房长顺城际英伦挂牌均价16634元/㎡
（2）“S1线”（城中线）是一条“成熟线”
苏州轨交S1线，西起苏州工业园区唯亭站（接苏州轨交3号线），东至花桥站（接上海轨交11号线），目前已全线开工，预计2023年底开通运营。该线不仅串联起上海和苏州的轨交路网，还给业已成熟的昆山主城玉山镇&“小上海”花桥镇填补了轨交空白。
如果把苏州S1线看成是上海11号线的西延伸线，你就大错特错了，毕竟从花桥到上海主城区内环内轨交单程都要1小时以上，如此再“无限度”延伸至昆山主城，甚至昆山城西，显然大大超出了魔都上班族能够承受的“通勤范围”，倒是S1昆山城西段，可以看成“苏州园区东”，吸引一些苏州园区的人通勤居住。所以S1线的主要功能在于昆山市内的东西联通，以及苏昆之间的轨交同城效应，表现在房价上，也就是“西高东低”，昆山城西的房价高于城东&花桥。
S1线昆山主城区段几无新房供应，二手房置业同样可以关注这3个换乘节点：青阳路站（换K2线）东方华庭19000元/㎡；玉山广场站（换K1线）昆山怡馨苑南区37000元/㎡；虹祺路站（换K3线）天地华城28000元/㎡。
S1线花桥段，花桥站（与上海11号线换乘站）在售新房廊桥嘉苑19600元/㎡，二手房国际华城17000元/㎡；集善路站在售新房棕榈湾21000元/㎡；展览中心站在售新房嘉宝梦之悦22000元/㎡值得关注！
（3）“沪宁线”（城南线）是一条“高速线”
沪宁线不是一条单线，它有京沪铁路普速线（上海站—昆山站）、京沪高铁线（上海虹桥—昆山南站）、沪宁城际高铁线（上海站—昆山南站）、京沪高速公路（G2）、312国道高架路等5条线组成。
而铁路昆山站、高铁昆山南站、昆山客运南站所在的城南板块，也是昆山联系上海、苏州最快捷的“门户区域”，昆山在建中468米高的地标建筑“昆山中心”也位于城南板块。
高铁昆山南站到上海虹桥站最快17分钟，到内环内静安区的上海站最快18分钟，普铁到上海站最快34分钟，票价只需11元。
沪昆之间每天5:53-23:49，有147趟列车往返，平均7分钟/班，密度堪比“地铁”。
因此，居住在昆山城南板块，去上海市区（尤其是虹桥、静安、黄浦、浦东等区域）上班，远比住在花桥，每天挤11号线到嘉定新城绕个弯再进上海市区要快捷、舒适得多。
城南板块在售新房首选10月下旬首开，吾悦广场对面的万科江湾澜庭价格未定（预计均价19000元/㎡），次选昆山站南广场旁的昆城景苑（预计均价19000元/㎡），二手房推荐高铁昆山南站对面的中星城际广场翠苑21000元/㎡。
（4）“苏虹机场路线”（千张线）是一条“亲民线”
横亘于昆山中南部的S343省道，西接苏州金鸡湖大道、甪直大道，东连上海北青公路、崧泽高架路，是苏州主城区&园区通往上海虹桥机场的一条最快捷的通道，这条省道也被命名为“苏虹机场路”，沿线的张浦、千灯2镇，与昆山业已发展成熟的主城玉山镇&“小上海”花桥镇仅一条吴淞江之隔，但感官上，很明显就有“市区”与“城乡结合部”的差别，因此，房价也相差了一大截。
张浦在售新房碧悦湾（张浦汽车站旁）12000元/㎡，首创禧悦棠礼花园（规划K2线张浦站旁，96㎡总价118万元起），相比吴淞江对岸城南板块的万科江湾澜庭，价差超过1/3；
千灯在售新房德信都绘大境13050元/㎡起，相比吴淞江对岸花桥板块的嘉宝梦之悦22000元/㎡，价差40%；
千灯目前已开通直达上海17号线漕盈路站的城际公交C3路，约40分钟公交（刷卡1.2元）+27分钟地铁（5元），67分钟后可达上海虹桥站，通勤时间不输于花桥。
未来如果苏州机场选址否决淀山湖方案，苏淀沪城际铁路大概率会走“苏州东站（桑田岛）—甪直—张浦—淀山湖—上海虹桥”一线，届时，张浦等区域的入沪通勤条件，将得到更大改善。
（5）“水乡旅游线”（水乡线）是一条“豪赌线”
昆山南部水乡三镇，淀山湖、锦溪、周庄，被列入“长三角绿色生态一体化示范区”的“协调区”，其实该区域早自2000年起，就以上海人周末度假首选的经济型别墅供应地而闻名了！
目前，淀山湖昆山一侧的在售新房，雅居乐聆湖雅苑（10月下旬首开，预计均价20000元/㎡，有95㎡三房一卫、115㎡三房二卫户型）、碧桂园淀湖花园19980元/㎡，万科常春藤18500-19500元/㎡，以及周庄镇在售新房水月源岸花园15000元/㎡，都是以度假地产为定位。真正本地需求消化的，如锦溪镇在售2018年交房的新房尾盘锦博佳园，均价仅11000元/㎡。
目前昆山南部水乡三镇度假地产型楼盘都销不动，原因有三：
1、价格相比昆山主城&花桥没优势；
2、生活配套相比房价更低廉的张浦、千灯没优势；
3、“同湖不同命”，淀山湖南岸，随着青浦华为园区的落地、17号线的西延、示范区地标水乡门厅的建设如火如荼的展开，北岸还在为“机场是否落地”、“轨交建还是不建”操心！苏州机场淀山湖场址悬而未决，连带着的就是水乡三镇通往上海青浦、虹桥方向的，到底是轻轨S3线，还是城际铁路苏淀沪线，抑或是城际水乡旅游线，何时开建？何时通车？如何设站？都是未知数；因为是否有轨交落地，轨交是否便利，将直接牵动着水乡三镇未来的发展潜力，这些悬念一日未定，水乡三镇就始终处于“前途未卜”的状态中！
因此，现在买入水乡三镇就像是一场“豪赌”，赌对了，不见得能赚多少，押错宝，铁定要赔！