图说：与会嘉宾交流房地产发展趋势 受访者供图
讯（记者 杨玉红）1月26日，在以“后开发时代的中国房地产业——2021年房地产形势与TOD发展”为主题的论坛上，易居研究院正式发布《2020-2021房地产市场回顾与展望》年度报告。
2020年，全国房地产市场走势可谓“一波三折”。1-2月，受疫情影响，全国房地产行业运行受阻，各类房地产数据罕见的出现同比大跌。3-6月，货币宽松以及为应对疫情而局部放松房地产政策的背景下，部分城市的房地产市场快速反弹，地价房价涨幅偏大，同时也拉动全国房地产数据明显好转。7-9月，多次国家级会议重申调控，房企融资等部分领域调控升级，十几个热点城市陆续收紧调控，部分房地产数据有所转弱；10-12月，政策与市场基本平稳。
图说：2021年全国房地产开发企业土地购置面积与增速预测
房住不炒。展望2021年，房地产政策面依然难以期待出现明显放松，在市场供应方面，全国房地产开发企业土地购置面积预计2021年下降3%左右，主要原因：一是2020年在疫情的不利局面下，中央政府仍未放松对房地产的调控，预计2021年整体的政策面仍会偏紧，市场预期转变，开发商不敢多拿地了；二是“三道红线”政策实施，过去依赖高杠杆、高负债的部分房企资金压力非常大，限制了拿地能力；三是预计2021年部分城市的商品房销售可能会走弱，届时销售端的压力将会传导至投资端，从而使房企减少拿地量。同时，2021年，全国100个城市新建商品住宅库存预计会小幅上升，具体表现为，上半年库存压力或有所增大，而到了下半年则有所减少。到2021年年底，全国100城库存规模同比增速预计为1%，存销比达到13个月水平。对此，课题组建议，2021年全国百城需要把去库存作为一项重要工作去抓。
图说：2021年城市新建商品住宅价格同比涨幅预测
在市场成交方面，全国商品房销售面积预计2021年下降1%左右。2021年全国商品房销售面积可能呈现小幅下降态势，预计全年同比下降1%左右。主要原因：一是明年全国政策面整体偏紧，部分楼市较弱的地区可能会放松调控，但效果可能有限；二是商品房销售面积自2017年以来一直处于高位，2020年创历史新高，连续几年的高成交，尤其是今年疫情以后，部分高端和改善需求基于避险目的积极入市，可能存在一定程度的透支，预计2021年商品房销售量将小幅下降；三是从城市分类来看，预计一线城市2021年成交量将继续小幅增长，二线城市成交量将基本持平，三四线城市由于近三四年成交量连续增长，且有相当部分三四线城市处于人口净流出状态，预计成交面积将同比转降，这将拖累全国商品房销售面积小幅下降；四是分地区来看，预计东部地区成交量小增，中部地区成交量将微跌，西部地区成交量大概率将由增转降，东北地区成交量降幅将收窄。
在市场价格方面，展望2021年，由于“十四五”规划强调房住不炒，完善长期租房政策，扩大保障性租赁住房供给，购房需求端不会出现明显增加。“三道红线”限制了开发商激进拿地，以及金融监管机构要求银行控制房地产贷款规模，因此供给端预计也不会出现明显增加。由于过去两年新开工处于高位，预计新房拉库存将有所增长，去化周期有所拉长，新房市场总体供大于求。因此，预计70城新建商品住宅价格同比涨幅继续收窄，12月回落到1.5%左右。
2021年，商品房市场需求面不会明显增长，成交量很可能维持2019-2020年的高位盘整格局，全国楼市总体稳中略弱，处于调整蓄力阶段。“上海楼市一系列调控措施落地后，对房价影响有多大？”课题组负责人、易居研究院副院长杨红旭预测，2021年上海楼市受调控影响，市场成交量会有小幅下降，房价或微幅上涨。