20世纪90年代初，黄浦区（原卢湾区）大胆创新，首开先河，在斜三基地积极探索土地批租形式改造旧区，走出一条不依靠财政资金、利用社会资金大规模开展旧改的新路。今天上午，黄浦区“四史”学习教育——“浦汇大讲堂·从斜三基地到海华花园”打浦党课开讲，请看“土地批租”如何创造申城旧改传奇。
图说：黄浦区“四史”学习教育现场教学活动海报。黄轩 供图
斜三旧改遇财力不足
截至1991年，上海市危棚、简屋有365万平方米，加上二级旧里房屋，累计1500万平方米。限于财力，“六五”（1981-1985）、“七五”（1986-1990）期间，全市每年只能拆除危棚简屋和二级旧里15万平方米，如按此每年拆除数推算，全市需花费近百年，才能完成危棚简屋和二级旧里改造的任务。
当时，棚户区斜三基地位于黄浦区（原卢湾区）打浦桥以西、瑞金南路以东、卢湾中学以北的区域。人口密集、环境恶劣、污染严重，居住环境极差，被市政府列为“七五”期间23片旧区改造基地之一。
但改造困难重重：1000多户居民要动迁安置，20多家工厂和商店要搬迁，周围环境要改造，臭水浜要填埋，道路要拓宽。仅以安置一户居民一套商品住宅10万元左右计算，动迁费就要1亿元左右，靠地区财力短期内不可能实施改造。
图说：黄浦区“四史”学习教育现场教学活动海报。黄轩 供图
破解“斜三困境”有法可依
幸运的是，伴随法治进步，破解“斜三困境”有法可依。
1987年，经国务院同意，上海市在国内率先发布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，并在1988年完成了6个配套的实施细则和两块用地的招标试点工作。
1988年4月，全国人大通过了《宪法修正案》，在有关土地的条文中，增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的内容。12月，《中华人民共和国土地管理法》也规定“国家土地和集体所有土地的使用权可以依法转让”。这样，土地有偿使用制度改革有法可依。
1990年，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，为上海土地使用制度改革的深化进一步提供了法律依据。
图说：黄浦区“四史”学习教育现场教学活动海报。黄轩 供图
“海上第一块”获大奖
当时，上海的侨汇房很紧张。市里允许各区建一批侨汇房，这给改造斜三基地的危棚简屋带来一丝希望。黄浦区（原卢湾区）政府几经周折，找到香港中国海外发展有限公司，几经谈判，于1992年1月通过土地批租，由香港中国海外发展有限公司出资2300万美元受让了这一地块，开了改革开放以来吸引外资进行旧区改造的先河，被誉为“海上第一块”。
斜三基地动迁工作自1992年3月启动，平均每户约6万元，用了8000多万元，完成了居民动迁安置工作。9月，全市第一块毛地批租土地交到开发商手中。
原卢湾区打浦桥斜三地块，如今耸立着4幢31层大厦，就是现在的海华花园。海华花园自1992年10月底开工，仅用18个月就结构封顶，1994年底基本竣工，竣工后的外销商品住宅销售也很抢手。利用出让金，区政府在安置居民和工厂企业的同时，将斜土路上的棚户“孤岛”改造为街心花园，将徐家汇路由13米拓宽至50米，成为上海南部连接南浦大桥与肇嘉浜路的主干道。1995年9月21日，这条路在海华花园建成后不久竣工通车。海华花园被评为1995年度上海市“白玉兰”优质建筑工程小区，获1995年度上海市优质样板工程奖。海华花园的华丽阁获1995年度全国建筑业最高奖——鲁班奖。海华花园还被推荐参加联合国第二次人类居住大会展览。
图说：黄浦区“四史”学习教育现场教学活动海报。黄轩 供图
“土地批租”全市推广
斜三基地的批租成功，使大规模旧区改造变成了现实，探索出了一条运用土地批租形式，利用中心城区土地级差优势，改造危、棚、简屋和“三废”工厂的新路子，实现了城区改变面貌、居民改善居住条件、开发商获得投资回报的多方“共赢”局面。
自1992年斜三基地后，土地批租在上海各区全面展开，比如黄浦区（原老黄浦区）北京东路71号街坊、普陀区长寿路、原闸北区天目西路、静安区永源浜等危棚简屋集中地块，通过土地批租进行改造，大部分地块实现了当年批租、当年动迁、当年开工。仅1992年和1993年，上海就批租459幅土地，其中市区227幅，涉及旧区改造的147幅，拆除旧房185万多平方米，其中危房、棚户、简屋85.4万平方米，占拆除总量的46.2%。
首席记者 姚丽萍