外地房企上海争夺战 合作开发偏远拿地求生存

2015-09-06信息快讯网

诸多外地房企近年来纷纷杀入上海市场。尽管上海市场被公认为当下房企的“避风港”,但是外地房企在上海的发展仍压力重重。业内专家建议,该类房企可走“小而美”路线,或采取联合开发的模式更为安全。当然,随着市场竞争的加剧,饱和度越来越高以及对资金要求的加大,今后进入上海市场,肯定会越来越难。

近年来进入上海的外地房企

记者根据公开资料整理,发现下述企业新进入上海,碧桂园、大连福万、金融街、海昌控股、格力地产、融侨集团、中民投、厦门国贸地产、中电建、北京金隅、东原地产、豫商集团、珠海华发、安徽新华、迪马股份(同原地产)、信达地产、葛洲坝、安徽高速地产、首创置业、恒大地产、正荣、融信、泰禾、阳光城、中骏、杭州至高、深圳天健、三湘集团、大名城、新华联、福润天成、协信集团。

据早报记者不完全统计,2012年至今,已经有多达30家的外地房企进入上海市场,渴望在上海市场上分到一杯羹。

2013年似乎是外地房企进入上海的分水岭。在这之前,进入上海的外地房企多为大型品牌开发商。但自这一年起,进入上海市场的外地房企多为业内认为的中小型房企为主。

“要么远、要么小、要么合作”。第一太平戴维斯中国项目及开发顾问部高级董事及主管谭文红指出,近年来,外地房企在沪拿地大多具有此类特点。

例如,2013年4月底进入上海的融信集团,曾与绿地集团以47.25亿元共同竞得徐泾镇会展中心3号地块,刷新当年土地总价的纪录。同年5月,北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元拿下的长宁区新华路街道71街坊地块,刷新了上海年内土地总价纪录。今年7月,金融街首次在上海拿地,就花了88亿元,造出上海又一个单价最高地块。

另一方面,外地房企多在上海郊区拿地:例如安徽高速、首创置业首次进驻上海都选择了嘉定。泰禾选择在宝山落子首个项目,中电建则在松江拿下地块。同时,合作开发受到这些外地房企们的青睐,如中电建松江项目就是和金地平安以联合体取得的,而首创嘉定项目也引入旭辉联合打造。

“一般来说,小房企的总价承受能力不大。为了赚名气进入上海,往往选择面积小,单价高的土地。”中国指数研究院上海研究总监陈延彬认为,受制于资金,外地中小房企很难与大型房企或具有国资背景等的实力房企竞争,无法拿下大型地块,而大型地块的单价相对来说较低。

“这并不是外地房企对于上海市场更为乐观,因此不惧怕高单价。我更倾向于认为外地房企出于战略需求,必须抢占上海市场,因此不得已高价抢下上海的优质地块,但在面积上放弃要求。”谭文红称,另一方面,上海市区地块稀少,且价格昂贵,缺乏资金、整体实力欠佳的中小房企也会选择区域成熟度不高的郊区土地。

值得一提的是,近年大部分新进入上海市场的外地房企,因规模较小,往往只拿下一两幅土地即不再有所动作,后续开发力度不强。

目前,2012年底将总部迁至上海的阳光城,算是这些中小房企中发展最好的一个。公开资料显示,阳光城已在上海开发了8个项目,拥有多幅位于自贸区内的土地。今年8月12日,阳光城17.3亿元拿下杨浦区平凉路地块,创造了杨浦区单价纪录,正式进军市中心。专家认为,阳光城近两三年全面爆发有目共睹,是过去三年增长最快、改变最大的“白马房企”。而2013年进入上海市场的首创置业,目前手握6幅地块,已推出2个项目,并计划“三年进入上海的top10”。

必争之地

业内人士普遍认为,市场大环境与房企本身发展需要,是近年来外地房企青睐上海的根本原因。

谭文红强调,外地房企大规模进驻上海是在2013年。这主要是因为上海在近年来的重大利好较多,从世博会到迪士尼,从大虹桥到自贸区……不断迸发的热点一再给沪上的楼盘提供了源源不断的卖点,彰显出上海在全国楼市乃至经济中的重要地位。因此进驻上海,抢占这个市场,成了各大房企的战略任务。

“上海一直以来都是房企的必争之地,是房企渴望占据的市场高地。”谭文红认为,对房企来说,上海可谓标杆所在,也是推行全国战略的重要阵地,品牌效应更为明显。融信集团副总裁林昭辉显然代表了诸多外地开发商们的心声,他曾表示,对于一直深耕福建的融信集团来说,以前不敢说自己是全国性大公司,但进军上海之后,总算是迈入了这个行列。

“更重要的是,一线城市市场非常稳定,需求旺盛。”谭文红指出,基于对楼市未来发展的谨慎考量,各大房企也需要抓紧进驻上海市场。一、二线城市联动的市场布局,才是未来房企发展的必要选择。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦亦坦言,一线城市是当下楼市的“安全岛”、“避风港”。尤其是在2010年限购政策以后,一线城市强劲的抗跌能力更为明显。

“上海市场的投资前景较好,外地房企拿地有一种稳赚不赔的心态。”专家认为,外地房企进入上海市场,主要是看重上海的市场潜力。而在上海市场,各类住房需求会比较多,在上海市场拿地进行项目开发,前景总体较好。

越发艰难

事实上,尽管是公认的“避风港”,但外地房企在上海市场上,仍有太多不可避免的压力。

“对于中小房企来说,上海市场是一个投入大、回款慢、竞争激烈的市场,对于房企资金压力是一个不小的考验。”谭文红分析指出,上海楼市基本格局已经形成,寡头效应非常明显,外地新进中小型房企想要分得一杯羹很不容易。

“上海市场上最大的压力就是必须承受较高的溢价率。大房企更容易承受此类价格压力,但中小房企则需要考虑投资风险,如果盲目拿地,很容易因为运营资金的缺乏而使得项目开发周期拖长。”严跃进直言。

陈延彬认为,对于这些新进入上海市场的中小房企而言,最为薄弱的环节是资金。此类房企的总价承受有限,且布局城市有限,没有形成一定规模。加之拿地成本普遍较高,若产品去化速度慢,必然会对资金造成压力。

“更重要的是,在上海取得一个项目只是开始,如何在上海保持持续性的开发,这才是外地中小房企真正头疼的地方。上海这几年开发成本一再上升,对于新进的企业来说,在上海持续拿地完成传统意义上的立足和规模扩张,难度会越来越大。曾经在嘉定开发了项目的长发集团,其后转让股权,退出了上海市场。”陈延彬告诉早报记者。

另外,卢文曦认为,外地房企进入上海之初,包括品牌知名度等在内的各种渠道建立都需要花费精力,认真培养,这也是这些房地产企业需要面临的问题。上海的市场有自己的特点,外地房企首次入沪经常需要“交学费”。上海客群对于产品有一些比较具有地域特点的喜好,往往会被不熟悉本地市场的新进房企忽略,因此不少项目在新进上海的时候都面临产品成熟,但上海客群不买账的现象。

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