沪上房租现大幅上涨季 揭租金大涨事出有因

在房价上涨的带动、市场供应减少而需求持续增加等多重因素的共同作用下，上海房屋租金水平一涨再涨。不过连续上涨的态势，随着租赁淡季的到来或难以为继，所以建议租房族趁此机会尽快换租。

沪上房租大幅上涨

上海的租房族近期遭遇了租金上涨季，租金上涨时间长不说，涨幅也超过了以往任何一年。

最近准备换租的刘先生彻底放弃了该想法，他准备跟房东好好谈谈，争取以一个比较实惠的价格再续租一年。因为小孩在浦东上学，刘先生将自家闸北区的住房租了出去，在女儿学校附近租房住。早在上个月，房东就通知他，如果续租的话，房租将要上涨1200块。刘先生去年是以6000元/月租下的这套两房，如答应房东的要求，房租支出将提高两成，这远远超出了他的心理预期。于是在协商无果之后，刘先生考虑换租。但让刘先生没想到的是，周边所有公寓租金价格都出现了大幅上涨情形。

其实，所有上海租房族都经历着跟刘先生一样的遭遇，即不得不接受住房租金大幅上涨的现实。有数据显示，今年以来，全上海市房租价格有一定的上涨，中环区域的租金普遍上涨25%左右，最高涨幅接近30%。更有甚者，个别区域因为环外区域租金水平上涨幅度较大，抹平了与环内的差距。

记者从部分中介门店了解到，区域内部分小区租金水平出现大幅上涨情形。如大华板块一套建成时间不超过10年的两房，在去年9月份报价为5000元/月，而今年9月份则涨到了6000元/月。此外，一些较为紧俏的小面积公寓，涨幅更是惊人，如同在大华板块内的大华三村一套46平方米的一室房源，去年同期月租报价为2400元，目前已涨到3500元，涨幅高达45%，已经达到令人咋舌的地步。同在中环线附近的徐汇田林板块，住宅租金涨幅同样不小。如田林新村内40～50平方米的房源，月租已从去年同时期的4000元，上涨至目前5000元的水平，涨幅在25%左右。

中环线以内板块租金水平同样也出现了明显上涨，有部分住宅租金在近期出现了“三级跳”。如距离徐家汇不远的爱建园，一套面积约120平方米的小三房，房东8月初报价为8000元/月，受租金整体上涨影响，9月初便加价到9000元/月，9月底更是直接要价1万元/月。

记者了解到，自今年年初以来，租金水平一直处于上涨态势，尤其是在近段时间出现了加速迹象。记者从上海房屋租赁指数办公室了解到，在今年前8个月，指数水平一直维持上升态势，从1月份的1673点上涨到8月份的1756点，上涨了83点。

通过进一步观察发现，上海住宅租金从今年6月份开始，出现了加速上涨态势。在前5个月，租金指数每月增加额维持在个位数水平，如在需求最为旺盛的4月份，租金指数上涨仅9个点。但从5月份开始，租金水平上涨速度开始加速，最近几个月指数上涨均维持在两位数水平，如6、7月份超过20点。

数据来源：上海房屋租赁指数办公室

租金大涨事出有因

在房价上涨、市场供应减少而市场需求持续增加等多重因素的共同作用下，沪上住宅租金水平出现上涨局面。

专家指出，房价与租金之间会产生联动效应。另有业内表示，目前市中心区域一套公寓租金回报率仅1.5%～2%之间，已经处于低估态势。而在目前改善型购房政策放宽的情况下，部分投资性购房需求继续释放，进而间接地带动了房价的上涨。比如说闸北大宁商圈的部分高端物业价格上涨后，部分二手房的租金迅速调整，以实现同步涨价的做法。

而另一方面，二手房成交量的放大，在一定程度上使得租赁市场供应减少。据上海房产交易中心官网“网上房地产”网站公布的数据显示，截止到2015年8月末，上海二手房成交量达到23.8万套，远超去年19.6万套的成交量。而市场成交的活跃，也使得二手房挂牌增加。数据表明，在今年3月中旬，二手房挂牌量一度只有7.4万套左右，而到了8月末，则增加到了10.5万套的水平。有分析表示，二手房市场与租赁市场存在“跷跷板”关系，二手房成交火爆导致成交、挂牌量增加，必然会造成租赁市场供应相应减少，造成“僧多粥少”局面，其结果就是推高租金价格。

政策环境及市场趋势的变化，也不利于租赁市场供应。由于近年来房价调整，特别是理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起，支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。而加上上海一直采取限购措施，近3年时间里房产投资比例降到历史最低水平，有研究机构跟踪监测结果显示不足5%。这样的变化，房产投资意愿的大幅下降，使得租赁市场新增供应有限，也会在某种程度上影响房屋租赁市场的供应节奏。

此外，上海属于人口导入型城市，城市人口一直呈现增长态势，导致市场需求一直较为旺盛。据上海70万人左右样本规模的抽样调查结果显示，2014年末上海市常住人口约2425万人，较2013年末的2415万人，增加了10万人。而相较2010年末的2302万人口规模来说，增加了123万人，相当于一个西部中等城市的人口规模。对此专家指出，如此巨大人口数量的流动，导致市场需求一直高居不下。

未来走势即将分化

租赁市场即将迎来年内淡季，现阶段房租强劲的上涨态势会否保持下去？

对于接下来的租金走势，业内人士表示会出现分化，市场整体很难再延续快速上涨态势，但部分热点区域仍旧表现抢眼。陆骑麟表示，到了金九银十，租金一般不会继续上涨了，但是目前在市场整体看好的情况下，房东随时都可能调整价格。高端涉外及CBD区、中端近郊次新房区、低端市区与近郊区，租金在需求推动下，维持较大的涨幅。而其余板块，由于需求不足，租金自然平稳下落。面对即将到来的租赁淡季，如若二手房买卖市场趋于活跃，或对租赁市场挂牌量造成影响。因此，局部板块供应紧张、租金走势整体分化的现象还将延续。

而从长期来看，租金上涨的态势将继续延续，尤其在2016年依然会保持一个较好的上升态势。严跃进分析指出，一方面是房地产市场价格上涨的幅度依然较大，租金和其走势基本同步。另一方面是租赁需求的区位分布、租金承受力等总体上没有改变，所以会支撑租金的继续上涨。

鉴于此，专家建议有换租打算的租房族，可考虑在淡季期间寻找合适的物业完成换租。通常情况下，元旦之后、农历春节之前，整个租赁市场需求会出现“断层”，需求出现萎缩，从而使得租金水平难以大幅上涨，所以专家建议在此期间完成换租，可适当降低成本。

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随着“金九”行情稳定发挥，全新入市项目开始增多，上周开始集中签约，表现十分抢眼。上周本市成交均价达到32022元/平方米，环比上涨5.2%，为9月收官画上圆满的句号。除了松江、嘉定刚需交易“大户”继续稳定发挥外，改善型区域代表——浦东开始发力，上周挤入前三。

改善型楼盘有所表现中高端项目推盘积极

据上海中原地产研究咨询部数据显示，上周（9月21日-27日）新建商品住宅成交面积34.2万平方米，环比小幅减少0.7%。从成交前十的项目来看，单价3万元/平方米以上和4万元/平方米以上的改善型项目占据一半席位。其中，成交量排名第一的“恒大滨水嘉苑”，成交117套，成交均价23439元/平方米。随着改善型产品有所表现，高端类项目成交也开始加码，单价10万元/平方米以上项目成交21套，比上周翻了一番。

在连续高速放量后，上周供应量出现回落，环比减少41.6%，不过，绝对量仍有32.8万平方米。“十一”长假期间，房企借助假日楼市在推盘上不会松懈。近期，中高端项目在推盘上比较积极，上周延续这一态势。比如供应量排在第一位的洋泾板块的“万科翡翠滨江”，入市面积达到5.2万平方米，报价为10万元/平方米。根据网上房地产数据显示，上周二手住宅挂牌10.7万套，环比增加1.5%；根据中原地产数据推算，上周全市二手住宅成交约8837套，环比增加1.7%。目前，受供求关系的影响，中内环区域优质房源供不应求，房价维持涨势；外环以外的区域，受新房大体量集中供应影响，约3-6成买家转投新房，导致二手房受冷，交易量提升力度不大。总体看二手房市场“金九”成色可能低于预期。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，在楼市利好政策下，“金九”供求两旺格局已经形成，为“银十”市场保驾护航。近期国家下调住房转让手续费，为交易环节再度减负，虽然力度有限，沪二手房手续费降低了1元/平方米，但释放出积极的信号。

地铁附近小户型受青睐租金平均上涨8%-10%

毕业季过后，租赁市场步入降温期。上海中原地产各门店租赁需求量小幅回落，部分区域租客量环比减少30%，同时市区大部分区域租赁挂牌量继续萎缩，环比下滑5%-8%。虽然租赁市场供求降温，但租金表现仍然坚挺，其中供应有限、需求集中的一房、两房，租金平均上涨3%-5%，地铁沿线的稀缺小户型涨幅高达8%-10%，供应量稳定的区域租金表现平稳。

上海中原地产大宁国际分行的经理介绍，本月租客比上月略有减少，但地铁沿线的老公房租赁需求活跃，其中一房租金由上月的3500元涨至3800元，部分房东挂牌价超4000元/月。例如，前几日挂牌的一套位于地铁沿线的延长小区，一套位于地铁旁延长小区的42平方米一室户，装修一般，但房东报价高达4200元/月，而同类户型月租金在3800元左右。房东却表示，该房就在地铁口100米范围内，不怕没人租，如果有意向租客想还价，最多让100元。经理表示，目前大宁片区需求量集中的一房、两房，月租金较上月平均上涨100-200元，如果是可以步行到达地铁的小区，月租金上涨力度更大，平均在300-500元不等，目前一房月租金在3500-5000元，两房月租金5000-8000元。

此外，不少门店反映，目前50平方米以内的小户型颇受众多单身人士或小夫妻的欢迎，但市面上这类房源挂牌稀少，一般挂牌后三天内就能顺利出租，如果房屋楼层好、装修佳，房东报价更高。据上海中原地产芳华路分行人员介绍，近期租掉的一套一房，房东直接喊价4300元/月，最初租客认为租金太高，而且是底楼阴暗潮湿，想还价300元/月，但房东则态度坚决，并表示此房为全装全配直接可以入住，而且还附有两个天井可供使用，实际使用面积达到60平方米。目前出租的同类型房源仅此一套，因此绝不还价，租客经过考虑后最终签约。

■专家观点：在涨租面前，租客更看重装修和交通

毕业季过后已难觅学生租房的踪迹，租客主要以上班族、外来人员为主。其中，一部分是租赁合同到期重新找房的新上海人，另一部分因工作更换需要在就近租房的上班族。他们租房首先考虑的是周边交通及生活配套设施，最好是步行至地铁站不超过500米，其次是装修和配置，保证自己居住的舒适、安全，只要满足上述要求，即使房东涨租，只要在合理范围内租客都能接受。

上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎表示：随着毕业租赁旺季的结束，9月租赁市场逐步转冷，交易量处于惯性下滑。乐观来看，新增需求明显减少使租赁供需矛盾得到一定的缓解，同时租金上涨的动力会逐步减弱，这样有利于稳定租金价格。站在租客的角度来讲，交通、配套仍然是租房主要因素，小户型地铁沿线房供不应求的局面还会有一个持续过程，短期内此类房源租金保持小幅上涨。整体来看，租赁市场已步入四季度传统淡季，伴随租赁需求的进一步下降，供求关系将趋于平衡，随之而来的是价格波动更加平稳的“新常态”。