上海地铁房上涨过快:房价提前反映 预支未来

一般来说，如果一个楼盘紧靠地铁，会使得该小区房价高于周围其他远离地铁的楼盘，甚至地铁在规划建设中时，周边小区就被贴上了“地铁房”的标签，房价因此“沾光”上涨。

但在这个过程中，很容易出现“房价提前反映、预支未来”的情况，特别是在一线城市，各路开发商为抢占市场，接连高价拿地，上海优质住宅地块的高溢价率成为普遍现象。例如9月16日出让的位于宝山、青浦等地几幅地块的溢价率均超过100%，在这些地块周边都有在建的轨道交通，未来房屋建成后的出售价格目前只能预估，而附近的二手房源价格早已被抬升，预支了未来的上涨空间。

新老地铁交汇的大场板块

上海大学板块处于外环附近，虽然没有类似陆家嘴、人民广场等核心区域的概念，交通也相对闭塞，但自2009年12月轨交7号线上海大学站开通后，该板块实现了轨道交通从无到有，周边房价也随之大幅上涨。总的来说，该区域在2009至2010年间，楼盘价格普涨70%左右，因地铁建设受益较为明显。

以动迁房葑润华庭为例，2010年交房时房价在每平方米7000至10000元的范围。2014年7月，建设多年的7号线祁华路站终于开通了，使得该小区成交均价从每平方米1.8万元一下跃至每平方米2.3万元，单价上涨近5000元，涨幅达25%，而此后的涨幅明显趋缓。由此可见，地铁新站开通的刺激效果明显。

依靠7号线以及规划中的15号线的带动，围绕上大商圈的土地资源也引发了开发商的争抢。9月16日拍出的宝山区大场镇W121301单元08－02地块，成交楼板价为每平方米22313元，溢价率超过107%。

在建的17号线地铁贯穿青浦板块

青浦赵巷的9号线开通较早，实现了周边地区轨道交通从无到有的质变，但这里没有类似上海大学板块的高成熟性配套，所以地铁沿线二手房价格相比五年前虽已翻倍，但总体来说还是处于较低水平。

青浦赵巷的9号线和在建的17号线之间距离不近，但对该区域房价的上扬还是有很大帮助，因为17号线自2006年已有规划，2017年通车也近在眼前，所以说，这十年中17号线一直在影响着区域内房屋的价格和土地的竞争。9月16日拍出的赵巷镇嘉松中路东侧H3-02、H3-05地块的楼板价达每平方米22122元就属于偏高价格，因周边同类产品已有不少，目前市场价约在每平方米32000元左右，已基本反映了利好因素。

和赵巷又有所不同，青浦淀山湖板块原本是没有地铁的，17号线就成为该区域的较大利好。而青浦新城板块的房价，2006年时在每平方米6000元左右，而后受到虹桥商务区规划辐射和17号线建设的双重影响，2013年青浦新城板块的房价上升至每平方米2至2.2万元，虽然新城内很多楼盘并非紧靠地铁站，但在前几年房价就已普涨了两倍多，涨幅较为明显，地铁利好效应突出。