2015房产行业十大新闻 万科宝能股权争夺战

在经历了2014年的行业大萧条之后，整个房地产行业2015年逐步复苏，市场运行、行业政策、企业战略都相应出现了很大的变化。在白银时代，房地产行业的运行趋势牵扯着越来越多人的神经。无论从市场表现、还是企业行为来看，这一年房地产行业都在分化中前行。

佳兆业重组

2015年1月初，佳兆业出现债务违约事件。紧接着，接连爆发的债务交叉违约事件成为佳兆业成立15年来“最大的一次危机”。同时，由于债务违约升级，多个项目被政府“锁定”。直到12月份，佳兆业宣布公司拟与境外债权人签订重组支持协议，有关重组支持协议及加入程序的进一步详情将于2016年1月初公布。在此之前，佳兆业已经获得300亿元贷款用于债务重组计划。

随着佳兆业集团位于深圳大本营的房源全部解除“司法查封”，变为可销售的“期房待售”状态，以及中信银行提供300亿元帮助佳兆业推进债务重组，持续一年的债务重组接近尾声。

点评：阻挠佳兆业复牌的最后一道关卡即将获得实质性突破。如果佳兆业自身项目恢复销售的情况良好，又有新的资金补充开发运营，相信在运营层面佳兆业的恢复应该也不成问题。

《不动产登记暂行条例》正式实施

2015年，不动产统一登记工作一直在稳步推进。3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施。7月份，市、县级不动产整合工作开始明显改观。当月，先后有多个市、县就不动产登记工作密集表态。10月，国土部启动2015年四季度全国范围不动产登记职责机构整合情况的专项督察。按照国土部的计划，各级有关部门应全力推进不动产统一登记工作，确保2015年底前全面完成省、市、县三级职责机构整合。对2015年12月31日前不能如期基本完成不动产登记职责机构整合的地方将提出问责措施。

点评：《不动产登记暂行条例》的正式实施，意味着酝酿八年的不动产统一登记制度开始正式落地。不少人认为，这一重大举措，将对房地产市场产生巨大影响，尤其是可以起到平抑房价的作用。而官方的态度也表明，这一基础性制度的建立，未来也是房地产各项长效政策的基石。

3·30楼市“新政”

今年全国两会结束后，房地产市场利好政策相继出台。3月25日，国土部、住建部要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

点评：由于3月30日出台的政策力度空前，被业界称为“3·30新政”。随后，地方政府相继出台相应跟进政策，再度升级救市力度，打出公积金松绑等政策“组合拳”。不过，由于房地产市场此前的分化态势，新政实施以来在不同城市的刺激效应也存在差异。

恒大“无理由退房”

4月15日，恒大地产在广州召开发布会，宣布“即日起全国范围内无理由退房。”恒大方面认为，无理由退房，是为了让消费者更放心地去买恒大的房子，彻底解决购房者的后顾之忧。11月，恒大地产公告，宣布公司已于10月底提前超额完成全年销售目标，同时将2015年销售目标上调至1800亿元，较原目标1500亿元增20%，较2014年实际销售额1315亿元大幅提升37%。

点评：这是今年以来房地产企业在营销策略上为了“快速去化”的一个非常手段。受2014年楼市下行，新房去化率低的影响，上半年房企累积的库存压力依然较大，房企的重心仍然以去化与回笼资金为主。在巨量的库存面前，开发商能够“快速去化”提高周转已经成为王道。尤其是，行业洗牌加速，产业链重构，“谁离消费者最近，谁才能获益最多”。

融绿之争落定

5月5日，融创中国与绿城中国共同声明，就双方股权之争的焦点“上海融绿平台”做出分割，明确融创将收购绿城所持有的上海融绿平台50%股权。此外，作为绿城退出的代价，双方还就各自旗下部分项目权益交互双向出售，以调整彼此权益最终均衡。尽管绿城退出了上海融绿平台，但是，融创付出的代价是退出融绿平台旗下的上海黄浦湾项目，该项目是目前售价为38万元/平方米的上海顶级豪宅。按照公告，融绿平台所持有该项目的51%股权以19.7亿元售予绿城。

点评：融绿之争是2014年下半年房地产企业之间的一场年度大戏。两家企业的分分合合，最终还引发业内关于企业情怀与商道伦理之间的反思和追问。事实上，这也正是行业非常时期企业竞争生存的真实写照。融绿平台是双方股权之争的焦点所在，双方为此缠斗数月。融绿平台分割后，融创、绿城持续近一年之久的股权争夺尘埃落定。

万万合作

5月14日，全球商业地产龙头万达和全球住宅地产龙头万科在北京签订战略合作框架协议，双方宣布建立战略合作关系，计划在国内外项目开展深度合作。双方合作方式主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中的商业部分，万科开发项目中的住宅部分，充分发挥各自优势，实现互利共赢。由于万达和万科都有海外发展计划，双方的合作不仅限于国内，也将在全球展开。

点评：万达和万科都是房地产行业龙头企业，白银时代的到来，使两大巨头开始联合。万达从2014年就开始力推轻资产模式，逐渐把企业的收入和利润转移到服务业方面。与此同时，万科也在寻求转型。业内认为，同行业企业之间从竞争走向竞合，将是未来一个方向，而且这种竞合不是简简单单的抱团取暖。

深圳房价连涨数月

上半年，随着楼市快速回暖，一线城市率先步入上涨阵营。其中，深圳市二手房、新房平均成交价格的环比上涨幅度连续多月领先全国。从全国市场来看，北上深广等一线城市因为全面限购的原因，政策环境、市场环境均有别于其他城市。甚至，四大城市内部也各有特色。从深圳来看，短期内“供小于求”的局面尤甚于其他一线城市。据官方通报信息，在深圳市此轮上涨行情中，存在一些故意制造“日光盘”营造供求紧张并“捂盘惜售”等人为因素。

点评：楼市“3·30政策”被认为是近一年来刺激市场的最大一针强心剂，也是促使深圳楼市回暖、房价上涨的直接原因。在全国楼市持续低迷，量价下行接近一年之时，中央及地方关于金融、信贷、税收等一系列利好政策刺激下，楼市利好空前，大量购房需求在短期内汹涌入市。

绿地集团登陆A股

8月18日，绿地集团在上海证券交易所上市。当日开盘价25.10元/股，动态市值达到3054亿元，居房地产行业板块首位。绿地集团自1992年创立以来，先后在不同的历史时期进行了多轮体制层面的变革。2014年3月17日，绿地整体上市重组方案正式披露；同年6月30日，金丰投资股东大会审议通过了绿地整体上市重组方案；2015年4月23日，绿地整体上市重组方案获得中国证监会通过；2015年6月18日，证监会正式下发重组方案核准批复。

点评：随着绿地在A股整体上市，绿地集团完成了横跨A股及H股多家上市公司的资本平台布局，业务涉及房地产、金融、基建、汽车、园林等多个重要行业，“绿地系”已初具雏形。此外，绿地作为全球业务规模最大的房地产企业实现整体上市，意味着上海国资领域最大的混合所有制改革案例成功落地，对于正在持续深入推进的新一轮国资国企改革和转型发展中的绿地而言，具有里程碑意义。

“去库存”持续全年

2015年中，中央多次就房地产去库存问题进行研究，年底的中央经济工作会议提出一系列化解房地产库存的举措，明确指出鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格。

中央经济工作会议将“去库存”纳入明年我国确定的五大经济任务之一，并将农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价，以及取消过时的限制性措施等手段一并推出。同时，去库存还成为2016年的经济关键词之一。

点评：如何推动消化库存压力还需要一系列配套政策来解决问题。中央的表态正是明年刺激销售政策进一步加码的明确信号。不过，对于中央的去库存决心能为明年的市场带来多大的推进作用，效果难以预测。有市场机构认为，我国楼市去库存需要6-7年时间。

万科股权争夺战

2015年7月、8月，前海人寿及其一致行动人三次举牌，持股万科达到15.04%，超越当时华润的14.89%，成为万科第一大股东。8月31日和9月1日，华润两度增持万科，重回万科第一大股东的位置。

12月，万科股权之争进入白热化。2015年12月4日，深圳市钜盛华股份有限公司多次大量买入万科公司股票，累计增持万科总股本至23.52%。12月17日，王石首次针对钜盛华所属的宝能系举牌万科发声，不欢迎宝能系成为万科第一大股东。这是宝能系介入万科股权以来，万科管理层首次正面表态。

18日，万科A、H股紧急停牌，筹划股份发行、重大资产重组及收购资产事宜。分析人士指出，宝能系只需要多持有7%股权，或获得持股比例达到7%的盟友支持，便可控股万科。24日，安邦声援并支持万科，令万科股权争夺再生变数。

点评：万科公司分散的股权结构，让这家号称为“全球最大的住宅地产开发商”成为资本市场的猎物。如果此次重组事件的结果能让万科股权结构更稳定，那么对万科的信用风险评级和企业长期发展都有益处，并将鞭策万科加快转型的步伐。

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根据业内测算，全国的楼市库存至少是85亿-90亿元平方米。按照过去3年平均销售速度计算，需要至少7年时间才能消化。

楼市库存已经成为悬在中国经济头上的一把达摩克里斯之剑。

根据国家统计局数据，2015年前10月，房地产开发投资同比下降0.5%，为近十年来首次出现同比下降，1-11月降幅扩大至1.3%，且存在进一步下降的趋势，其对于经济的贡献率也再度创历史新低。

“从历史经验来看，在销售面积回暖半年左右，新开工回暖。”中国指数研究院常务副院长黄瑜介绍。2015年1-6月，商品房销售面积同比转正，但截至11月，全国房屋新开工面积仍同比下降14.7%。

房地产投资数据持续萎靡的一个主要原因在于楼市高库存。也因此中央经济会议以罕见的大篇幅对房地产库存进行了论述，并把去库存写入了2016年经济工作的“五大任务”中。

会议亦描绘了去库存的政策方向，包括加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道；同时还提到励房地产开发企业降价、取消过时的限制性措施、建立购租并举的住房制度等方法。

虽然基调是去库存，但是中央经济工作会议对于房地产政策的定调，却非简单的刺激消费的救市方案，而是针对新型城镇化背景下，中长期间房地产行业的系统性解决方案。

自1998年住房信贷化开始，中国房地产在17年的高速增长下，已经进入“存量时代”，与此同时，新一轮住房制度改革也悄然开启。

解构高楼市库存

去库存已经成为国家任务，但是有关楼市库存的全口径数据，却依然缺乏。

根据国家统计局数据，截止到11月底，全国商品房待售面积6.9637亿平方米，比10月末增加1004万平方米，处于历史高位。

根据国家统计局的定义，商品房待售面积，指报告末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。

上述口径不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

另根据国家统计局数据，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，以2.4的容积率计算，全国整体库存约为63亿平方米。

但这仍未是全口径的楼市库存数据。在北师大教授钟伟看来，除了现房、期房的数据，还有新拿地、閒置未开工等将转为楼市库存的数据，另外，此前曾大举开建的3600万套保障房以及当前以及未来一段时间将力推的棚户区改造也将纳入统计范围内。

业内测算，全国的楼市库存至少是85亿-90亿元平方米。按照过去3年平均销售速度计算，需要至少7年时间才能消化。

受库存压力的影响，今年以来，房地产投资同比增幅持续放缓和快速下滑。“今年房地产住宅投资同比增幅持续下滑，已快接近2009年2月的历史最低值。”社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，房地产投资下降直接拖累经济增长，初步测算，今年前三季度，房地产投资对经济增长的直接贡献率已降到只有0.04个百分点，创下2000年以来的新低，几乎要落入负增长贡献轨道。

去库存不只是2016年的工作重点，也将是未来5年乃至更长一段时间的工作重心。

“1998年-2014年上半年，房地产行业投资增长比其他行业增长要快，引领著中国经济增长15年。”钟伟告诉21世纪经济报导记者，而反观2014年到今年二季度，房地产从以前的有引领的正能量作用现在转为拖后腿了，“未来5年，房地产不给经济惹麻烦就不错了”。

住房需求测算

存量时代的房地产规律也悄然生变，“2014年四季度之前，房地产行业都是这样，销售变好了，两三个季度后，开发商就耐不住寂寞开发新土地、新专案，也就是说，销售好转不到半年，投资也将好转”，钟伟介绍，但是楼市高库存之下，上述情况已经不存在。

2015年1-6月，商品房销售面积同比转正，但截至11月，全国房屋新开工面积仍同比下降14.7%。

消化高达90亿平方米的高库存，是稳投资，促进经济增长的不二选择，但高达90亿平方米的库存如何消化，无疑是未来的政策主要著力点。

全联房地产商会创会会长聂梅生认为，库存量最大的问题在于消化慢，如此高的库存量我国以前也曾达到过，但当时在政策刺激之下，很快就消化了，下降到3亿平、4亿平的水准。

实际上，以“稳定住房消费”为基调的一系列楼市支持政策，在2015年已经次第推出。

纵向比较一下，政策自2008年至2015年已实施五次降息，四次全面降淮。五年以上长贷利率降至4.9%的历史低点，存淮率也回落到2010年的宽鬆水准；楼市限制性政策诸如限购、限贷等也次第退出，首付降至3成甚至更低；营业税免征年限由5年改为2年等。

政策的刺激效果也很明显，房地产销售面积增速已经从1至2月的-16.3%，逐步回暖。国家统计局数据显示，截止到11月底，楼市销售10.9亿平方米。

据中国指数研究院测算，未来五年商品住宅总需求为年均10亿平方米左右。

“2015年住宅总需求将超过11亿平方米，接近2013年水准。”在黄瑜看来，市场存在透支的可能，我国已经基本达到户均一套房水准，基本的住房需求已经被满足，住房需求意愿有所降低，因此，政策对于市场的刺激作用较之前趋弱。

这也是2016年去库存药方转变的一大原因，由短期的刺激性政策转为构建房地产的系统性解决方案，也被市场誉为新一轮住房制度改革开启。

会议聚焦农民工市民化带来的有效需求

“农民工市民化带来的租购需求属于刚需，且符合新型城镇化发展战略，1998年的住房制度改革主要是以城镇户籍人口的公有住房产权化为主要方向，2014年以来的住房优惠政策，诸如住房公积金、财政补贴、信贷政策等也多聚焦城市人口。”北京荣邦瑞明总经理陈民告诉21世纪经济报导记者，把居住制度改革延伸到“农民工”这些“新市民”上也是居住制度改革侧重公平的一个表现。

严跃进看来，新一轮住房制度改革更侧重回归居住的本源，不管是租赁需求还是农民工由新型城镇化形成的就业买房或长期租房的预期和需求均属于真实的住房需求。

会议也提出要打通商品房和租赁房的通道，建立购租并举的住房制度。这也是中央继要求打通商品房和保障房的通道后，首度提出打通商品房和租赁市场的通道。

聂梅生表示，这也是住房制度改革的一个方向，由此前的“补人头”好过“补砖头”，聂梅生解释，“补人头”指的是资金方面的鼓励政策，“补砖头”指的是房产。中国的房地产虽基本面存在过剩问题，但依然存在结构性短缺，比如租赁市场、棚改保障房领域等，住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，相比新建，打通与商品房的通道无疑是供给侧改革下房地产库存去化的关键著力点。

会议也鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整行销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼併重组，提高产业集中度。在中房协名誉副会长朱中一看来，即是解除房地产开发、经营环节等各类不符合市场的措施，某种程度上供给侧结构性改革在行政体制改善层面的具体体现，给房企解压。