房产新政刺激改善型需求 机构测今年涨幅收窄

吴名遂制图

在年初多项新政和年内多次降息的影响下，2015年上海楼市热度近年罕见。上海中原地产研究报告显示，去年上海改善型住宅集体发力，新房与二手房均创下高成交量，加之有效去库存和成交结构变化，使得房价进一步攀升。不过，中原地产预测，受去年需求集中释放影响，2016年上海楼市热度将有所回落，房价涨幅将收窄。

房产新政刺激改善型需求

去年3月底以后，楼市新政陆续出台，二套房认定及贷款比例放宽，交易税费降低，公积金贷款额度大幅增加，加之央行多次降息，4月以后的上海楼市步入量价齐升“快车道”。中原地产数据显示，2015年上海新增商品住宅供应面积1195.4万平方米，环比减少4.0%；成交出现爆发式增加，达1500.2万平方米，环比增加54.9%；全年均价32174元/平方米，环比上涨18.1%。其中，成交面积1500.2万平方米（扣除配套保障房），为近五年新高。

这一轮房产新政和降息，降低了贷款成本，加之交易税费征收从5年改为2年，市场潜在的改善型需求被大大刺激。数据显示，2015年，上海单价在5万元/平方米以上的项目成交223万平方米，环比增加162.3%；成交面积上，110平方米至150平方米的改善型住宅占比最大。二手房方面，2015年全年上海二手住宅成交套数、成交面积、成交金额分别为36.2万套、1557.9万平方米、3071.2亿元，环比分别增长96.8%、97.1%和134.8%。与前年相比，总价在200万元、300万元乃至500万元以上的二手住宅成交量翻倍上升，总价在200万元以下的二手住宅成交占比下降。

中心城区原闸北独领风骚

与改善型需求释放相应的是，中心城区出现少见的高成交量，成交价明显走高。黄浦、卢湾、静安、长宁、徐汇、原闸北、杨浦、虹口、普陀的总成交量达220.7万平方米，环比增加76%。剔除配套动迁后，成交均价达60690元/平方米，环比上涨17.5%，涨幅比去年扩大2.5个百分点。

据中原地产监测，中心城区109个住宅板块中，2015年有89个板块均价上扬，其中3个板块涨幅超50%。在所有区县中，2015年表现最突出的是原闸北区。2015年，在大宁金茂府跳高入市等利好影响下，原闸北的涨幅超全市涨幅，达39.3%，新建商品住宅均价更是升至61000元/平方米以上，超过浦东、杨浦、普陀等区。

二手房方面，中心城区亦出现放量上涨。中心城区二手住宅全年成交18万余套，环比上升八成以上。相对来说，郊区住宅不如中心城区受欢迎，无论是新房还是二手房，成交量、交易量和价格涨幅都显著低于中心城区。

“年末翘尾”透支购买力

预测2016年楼市，中原地产认为，从土地供应来看，2015年上海宅地供应比2014年有所增加，处在近年来高位。2016年新房供应预计将大于2015年，供求关系趋于平衡。

从政策面看，2015年年底的中央经济工作会议强调“去库存”。中原地产认为，除一线城市信贷政策无松动迹象外，其他托市政策不会改变。这对上海楼市仍是利好。但由于2015年楼市情绪高涨，特别是“年末翘尾”，2016年楼市的部分购买力已被预支。因此，在下一轮政策出台之前，上海楼市有可能在今年出现阶段性交投低谷。中原地产大胆预测，2016年新房成交1100万平方米，环比减少26.7%；预计全年房价会上涨5%至8%，涨幅低于2015年。