年内5次降息实惠兑现 利率最多一次性降20%

苦哈哈等了大半年，绝大多数房奴终于可以享受降息带来的福利了。明天开始，2015年全年5次降息带来的实惠将一次性兑现，相当于房贷利率下调了20.33%，大大缓解还贷的压力。

随着房贷利率创下有史以来的最低值，加上购房政策、人民币贬值等因素影响，业内人士预计，明年上海房价仍有上涨压力，刚需一族或应伺机出手。

房贷一次性下调20.33%

2015年，央行先后在3月、5月、6月、8月、10月进行了5次降息，但根据多数银行贷款规定，房贷须待次年1月1日才能调整。于是，3月之前贷款买房的最为悲催——彼时5年以上房贷基准利率为6.15%，而12月基准利率已下调至4.9%。即便不算各大银行逐渐放开的房贷折扣，单基准利率就下调了20.33%。

以贷款100万、30年、等额本息还款计算，3月之前的购房者每月需还款6092.28元；而新利率下，月供降为5307.27元。也就是说，每个月可以比之前少还785.01元。若以还款总额计算，旧利率下总共需还2193221.37元，后者则需还1910616.19元，节省28.3万元。

需要提醒的是，1月可能有些特殊，部分等额本息还款的用户甚至可能出现月供“不降反升”的怪事。“很多银行房贷还款日为每月20日左右，月供需分段计算。”银行业内人士解释，12月21日至31日执行旧利率，1月1日至20日执行新利率。根据等额本息公式重新计算后，会出现本金上涨幅度超过利息下降的情况，导致月供“不降反升”。“实际上多还的是本金，2月份开始就会恢复正常。”业内人士表示。

房贷利率创19年来最低

数据显示，从1996启动个人住房贷款以来，如今的房贷利率已经创下了19年来的最低值。

1996年的商业贷款利率为15.12%，经过连续7次下调，2002年2月21日商业贷款利率降为5.76%。此后多番调整，房贷利率起伏不定，2007年9月15日涨至7.83%、2008年12月31日下调至5.94%，2011年7月7日又为7.05%。此后房贷利率一路下调，到2015年年底的4.9%，已经是这些年房贷利率最低的时候。

若以如今较普遍的折扣来计算，房贷利率更加优惠。融360数据显示，12月，上海首套房贷的平均折扣为8.8折，平均利率为4.32%，其中最低的汇丰银行为8.2折，利率仅4.018%。

“在这样的低利率下，提前还款并不是明智的选择。”一名银行理财师表示，目前5年以上公积金贷款的利率为3.25%，而早期的商贷客户在享受9折、8.5折甚至7折优惠后的利率，也接近甚至低于主流银行理财产品的收益，房贷者将手头资金进行合理配置的收益，要比提前还贷更为划算。

明年房价仍有上涨压力

数据显示，2015年上海楼市整体市场成交量同比增长51.61%，成交套数同比增长43.21%，成交价同比增长19.38%，销供比达到1.25。

仲量联行认为，从全国来看，目前楼市分化严重。2016年，京、沪、深等几个房价上涨迅猛、地王频出的一线城市，仍将以控房价为主，包括信贷、财税等各种刺激政策恐难惠及，甚至仍有政策收紧的可能，比如信贷审批在一线城市或将更加严格。

“明年房价还有上涨的压力。”我爱我家上海公司副总经理俞静表示，这一方面是由于政策层面，全国去库存压力犹存；另一方面是信贷利率处于历史低点，减轻了购房者房贷压力，有利于刺激购房需求释放。回顾2015年尤其是年末，上海土地市场火爆，出让价格不断刷新纪录，由此带动周边二手房价不断攀升。与此同时，二手房成交也创下新高，房源消耗量大，未来房源有效供应将减少。在持续的货币宽松政策环境下，有利于上海楼市成交。

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为，由于上海房地产市场具有保值和增值的功能，当前的低房贷利率已经吸引了一部分刚需甚至投资型买家介入，对市场价格的抬升有一个促进作用。一些购房者甚至提前进入这个市场，否则后续的购房成本和投资成本还会继续增大。

人民币贬值预期无碍上海楼市

与楼市形成鲜明对比的是越贬越低的人民币汇率。此前人民币兑美元汇率已有过一波10连跌，上周刚刚六连涨收复失地，本周却又再度启动下跌模式连续贬值，昨天即期汇率已跌至6.4902。

尽管人民币贬值预期，使得海外资金进入中国楼市的情况发生逆转，但对国内投资者来说，房地产市场仍然有较大的吸引力。戴德梁行表示，由于货币贬值，投资有升值潜力的物业有助于资产的保值与升值。但是投资者需要合理挑选投资目标，一线城市和部分二线城市仍然是投资的最佳选择，由于这些城市的人口净输入量较大，且供应有限，因此对这些城市物业需求量还是相当可观的，因此具有一定的升值潜力。而投资者应该尽可能避免三四线城市投资，这些城市由于供应过量，且城市本身缺乏对人才的吸引力，因此其物业不具有升值的空间。对上海而言，人民币贬值对楼市的影响就很小。

“在国外投资渠道众多的情况下，货币贬值肯定是利空，但对中国民众而言则未必。”俞静表示，房子是抗击通胀的投资产品，而国内投资渠道相对较少，像上海这样的一线城市，投资楼市依然是相对安全有效的。