营改增细则发布 商业地产和精装房将直接受益

3月24日，财政部和国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，备受关注的二手房交易营改增政策正式落地。

在《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（下称《规定》）中，对市民普遍关心的个人销售房屋缴纳增值税的问题做出了明确规定。

抑制三四线城市二手房投机炒作

此次发布的《规定》执行“分城调控”的原则，对一线城市执行细则更为严格。

《规定》指出，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

《规定》强调，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

“二手房由5.55％的营业税下调至5％的增值税，减税促进二手房交易。北上广深≥144平米的非普通住宅除外，可以抑制三四线城市二手房投机炒作。”中建信和地产长沙公司总经理冯朝阳指出。

“这对市场是一个信号，”水墨林溪营销副总经理曾耘墨则表示，政策能够带来的直接效果还有待具体执行。

房地产企业迎来减负

“税负过重一直是房地产企业长期以来的痛点。”长沙一地产商表示。

回望近两年的房地产市场，行情低迷，地价攀升与房价走低形成“剪刀差”。在已披露2015年度业绩预告的近百家房地产公司中，按预增上限计算，超过50家净利润同比上升，另有30家左右净利润下滑，约22家房企预告亏损，占比为26%。房地产企业毛利率下降已然成为行业趋势。

在经济下行压力下，政府承诺全面推开营改增试点后，所有行业税负只减不增，预计减税5000多亿元。

长沙创普集团副总裁、湘经联秘书长李杰认为，“营改增整体来说会减税，对房地产行业来说也是如此。尤其是对长沙这种房价并不高的城市，减税力度更大一些，会减少房企的一些税务压力。”

中建信和地产长沙公司总经理冯朝阳坦言，在税务认同前提下，楼盘成本中的各类税项总和越大，则增值税抵扣越多。“销售额10亿的项目，当增值税抵扣税项达到5000万时，则与之前5％的营业税相当。”

他表示，各地产公司将从发票源头监控各方务必合法纳税，他们的税率越高税额越大，则增值税抵扣越多，该政策将促使地产公司从税务认同的成本角度去开展经营活动。

商业地产和精装房或将直接受益

5月1日起，“营改增”将全面扩围。试点范围会扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。其中，建筑业和房地产业适用11%的税率，金融业和生活服务业适用6%的税率。

资料显示，目前全国有2亿平方米左右的商业地产，众多房企正面临空前的商用物业去库存压力.营改增的落地将有望促进写字楼库存去化.

“不动产进增值税抵扣税项，将促进各行各业置业，对商业写字楼等形成直接利好。”中建信和地产长沙公司总经理冯朝阳分析说，精装可进建安成本税项抵扣，将促使各项目推行精装房，提升行业品质。

长沙创普集团副总裁、湘经联秘书长李杰也认为，此次营改增将极大地推进房地产开发项目精装化进程。

水墨林溪营销副总经理曾耘墨认为，不动产进增值税抵扣税项对住宅市场并不会产生直接影响，“但是对商业地产会带来一定的影响，具体效果还有待市场考验”。

他表示，由于长株潭地区的商业地产供应量大，去化程度有限，“想要通过营改增这一政策对商业地产去化带来较大影响，我持保守态度”。