不限购不限贷别墅 交房后是办不出产证的“仓库”
交房快半年了，房产证迟迟办不下来。唐先生到交易中心一查，他懵了：自己买下来的别墅，性质竟然是“仓储”……
近年来在申城，随着购房政策逐年收紧，“不限购、不限贷”的房子成为市场热捧的对象，也成了不少上海人房产投资的首选。可你知道吗？在让人心动的广告词背后，可能就暗藏着坑人的陷阱——
市民唐先生卖了市区的房子，买入了浦东新区的一套370万的“不限购”别墅。可交房快半年了，房产证迟迟办不下来。到交易中心一查，他懵了：自己买下来的别墅，性质竟然是“仓储”……
一夜之间，小区变成了“产业园”
去年5月，唐先生在本文开头那则广告的吸引下，前往浦东物流大道1018号看房。当时，这个名为“大华·锦绣东郊”的别墅小区尚处于开发中。出于对大华品牌的信任，加之220平方米的独栋别墅370万价格合适，小区样板房也看着不错。当天，唐先生就支付了4万元意向金；随后不久，又追加了10万元定金。6月，他支付了70万“首付款”，并签下了正式购房合同。12月，小区交房。
今年2月，唐先生卖掉了市区一套房子，用售房款一次性付清了剩余的钱，拿到钥匙开始进场装修。
一切进展得很顺利，只是开发商一直未提办房产证的事。合同上约定，今年3月7日是房产证办理的最后期限；可过了这个期限，房产证依旧没影。唐先生询问过开发商“上海盛临置业有限公司”，得到的答复是相关手续正在办理中。
渐渐地，小区里开始传言，称“房子有问题，房产证根本就办不出来”。一些付了首付款的业主也开始在小区“活动”，拉人组建“维权群”，理由是由于开发商的原因，银行的贷款也迟迟未能批下来，导致他们无法拿房……
风言风语中，更奇怪的事发生了：一夜间，小区连名字竟然也换了。门口，原有的“大华·锦绣东郊”字样被抠除，取而代之的是“锦绣东郊产业园”，“大华”二字也不见了踪影。
这更让业主深感疑惑和不安：“明明是别墅小区，怎么变成‘产业园’了？”、“这房子还算住宅吗？”、“改名和贷款、产证办不出之间，有什么关联？”
图为小区前后名称的对比图，左下方小图为现在的新名字。
一查才知，土地性质是“工业仓储”
唐先生告诉记者，当初在售房时，销售人员曾经强调过小区的别墅是“商住两用”，而这正是“不限购、不限贷”的原因。
小区里种种奇怪迹象加上产证办不出来，唐先生揣测小区建设可能存在违规之处，并对别墅房“商住两用”的性质产生了怀疑。于是，4月21日，他前往浦东新区房地产交易中心，申请查阅小区的土地、房屋状况、产权人信息等一系列资料，试图弄明白产证办不出的原因。
交易中心出具的资料显示，小区的土地性质为“工业仓储”。
查阅结果令他傻了眼。记者看到，在这份浦东新区房地产交易中心提供的、盖有红章的“土地状况信息”中，明确写着小区所在的“浦东新区机场镇46街坊30/1丘”土地性质为“工业仓储”，使用年限为50年；相应的，在“房屋状况及产权人信息”中，唐先生购买的第143幢，房屋类型一栏写着“仓库堆栈”，房屋用途为“仓储”。
交易中心出具的资料显示，房屋的用途为“仓储”。
“显然，开发商以建造仓库堆栈的名义，实际造了别墅拿来卖”。据浦东新区房地产交易中心介绍，小区目前仅有开发商拥有“大产证”。但是，根据目前的政策，工业用地无法进行产权分割，具体到每幢楼，是办不出房产证的。而同时，也无法在银行进行抵押，自然也导致了业主后续办不出贷款。
业主们告诉记者，仅在“锦绣东郊”二期，就有140套独幢别墅。唐先生还算幸运的，至少付了全款，拿到了房子；而绝大多数业主目前均被卡在了贷款办不出上，他们付了近200万的首付，如今进退两难。
业主呼吁介入调查，查处违规用地
工地用地造别墅，这是否违规？记者咨询了规划和土地管理部门以及一些业内的开发商。
据规土部门介绍，“工业仓储”用地，一般只能拿来开发厂房、厂房配套设施、以及仓库等等，开发用于居住的别墅显然违规了。这会导致项目无法在网上房地产备案网签，无法正常销售。记者随后在“网上房地产”网站上，确实无法搜索到“锦绣东郊”的任何信息。
一些开发商向记者说了实情：工业用地造别墅，其实是一个打“擦边球”的做法。因为工业用地拿地容易、价格低，近年来，随着别墅用地的收紧，一些开发商就想出了这个“歪招”。这些开发商在开发工业用地时，通常称自己造的是“别墅式总部办公”；也就是说，名义上是给企业造办公用房，其实是强调房子的别墅功能，强调这些房子可以拿来居住。
而且，此前，由于“工业用地的产权分割”一直处于政策的灰色地带，加上政策环境相对宽松，这个“擦边球”被一些开发商打成了。一些工业用地开发的别墅，不仅顺利拿到了预售许可，最终也都办出了产证，如松江的“名企公馆”等小区。但随着政策的收紧，上海也出台了工业用地出让管理的相关规定，如今这条“捷径”显然是走不通了。在发现办不出产证后，开发商将小区名字更改为了“产业园”，显然也是为了规避监管。
业主们认为，开发商在销售时，隐瞒了土地性质这一关键情节，在不具备销售条件、明知无法办理产证的情况下销售房子，属于隐瞒和欺诈。业主们希望相关部门尽快介入调查，查处开发商的违规用地，维护业主们的合法权益。
提醒：买“不限购不限贷”房，不妨先查一查
上海申房律师事务所的连娜律师建议，锦绣东郊的业主们可以通过法律武器来维权。连律师称，在开发商没有取得房屋销售的合法依据时，所订立的《房屋销售合同》是无效的；由于开发商的原因，导致买房人在合同约定的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任。业主们可以向法院起诉开发商，请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担一定的赔偿责任。
同时，申城房地产市场上，“不限购不限贷”房热销。“上海房地产交易服务热线962269”提醒市民，在选购此类房产时，不妨先到“网上房地产”网站上查询下项目的相关资料。如果项目已“上网”，说明该楼盘预售许可证下来了，已经经过了网上的认证，符合销售的条件，合同可以网签，未来也可以办理产权；但如果网上查不到这个项目，说明项目不符合销售的条件，是不能对外销售的。那么，市民就应该谨慎对待了。