北上广二手房市场火热 须警惕炒地炒房之风

    房地产业进入了基数大、增速低时期，市场也从以新房交易为主转向新房、二手房市场同步发展

    基于对总体供需平衡的判断，应警惕近一段时间以来房价地价在一些城市快速上涨可能蕴藏的风险

    5月份前3周的数据显示，北京市新建商品住宅网签5130套，二手住宅网签14202套，二手房网签数相当于新房的2.7倍。中国指数研究院统计，今年前4个月，北京、上海、深圳的二手房成交面积分别为新房成交面积的3.5倍、2倍和2.3倍。北上广深一线城市的二手房交易量已经远远高过新房交易量。

    对此，中原地产首席分析师张大伟认为，从一线城市来看，市场总成交二手房的占比应该达到了80%左右，所以说已经进入了绝对的存量时代。但如果从全国范围内来看，现在全国新房的住宅销售面积还远高于二手住宅的销售面积。从全国来说的话，还不是一个存量的时代。

    不管房地产市场是否进入了存量时代，有一个事实应该认清，即从总体而言，我国房地产已经实现了供求平衡。在国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松看来，2013年是房地产市场的转折点，到2013年，我国城镇人口户均拥有住房1.0套，中国房地产市场总体进入供求平衡的阶段。

    在这种背景之下，城市间分化却十分明显。一线城市总体呈现供不应求，使得房价一直处于高位运行状态。而一些城市供给过剩，处于漫长的去库存过程中。

    住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，房地产业高速增长时代已经过去，进入了基数大、增速低时期，市场也从以新房交易为主走向新房、二手房市场同步发展，未来更主要的可能面临存量房市场。邓郁松说，供求基本平衡之后，真正的购房主体变为二次购房的改善性需求。

    二手房交易火热对市场有何影响？秦虹认为，房地产行业将从趋势性机会转变为结构性机会，其中包括以快周转、成本控制和产品创新为核心的传统住宅开发；改造升级和管理提升为核心的存量房再开发。同时，租赁市场将会更加发达和繁荣。此外，中介服务不断创新并日益发达，以及为二手房市场的交易和转让所支撑的一些大量的金融服务都会产生。

    同时，基于对总体供需平衡的判断，应该警惕近一段时间以来房价地价在一些城市快速上涨可能蕴藏的风险。因为房地产已经结束了高速增长时代，机会不再“遍地都是”。新建商品住宅在一些城市的过度增多以及当前“面粉贵过面包”的状况或许会使一些城市的市场面临高风险。

    房地产本身具有投资属性，然而让投资投机性需求过多进入房地产市场，不利于实体经济的发展，也不利于地方财政摆脱对土地财政的依赖。因此，面对当前房地产去库存的主要任务，要警惕房价在一些城市过快上涨的风险，不能通过加杠杆去库存，不宜进行大力度刺激。必须遏制投机资本“炒地”“炒房”之风。