沪二手房指数报告:涨幅再度收窄后市趋于盘整

涨幅再度收窄 后市趋于盘整

2016年5月，上海二手房指数为3626点，比上月上升67点，环比上涨1.83%，涨幅缩小0.25个百分点，在市场波动中涨幅继续收窄。

2016年5月，上海二手房市场成交依然萎缩，房价涨幅进一步缩小。上海二手房指数办公室认为，“325”政策效应延续，非理性情绪受挫，市场在胶着中前行。市场特征表现为：一、抽样调查，约2成卖家下调挂牌价，幅度多为3%-5%。在一些区域，下调幅度尽管较大，买家仍不出手；二、上涨缩小的幅度，市区大于新兴城区，主要是受信贷收紧影响，跃级置换消失，购房需求从市区分流至近郊；三、上门客以询价为主，需方认为房价将进一步回落，观望气氛浓重，部分区域千万级以上楼盘零成交；四、5月上海地王频出，周边一手房捂盘惜售，区域二手房卖家坚守报价或微幅让价；五、市场并非一边倒，部分买家对心仪楼盘依然果断出手，认为是这轮调控政策的购入窗口期；六、少部分持有非普房源且盈利较丰的投资客，见局部销售高峰已过，急于低价抛售套现，由此一些“捡漏”型投资客现身市场接盘。截至2016年5月31日，全市二手住宅挂牌量为144351套，较上月上升1.61%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为34445套、78575套、31331套，较上月上升0.9%、1.9%、1.5%。各档环线区域挂牌量上升幅度缩小，显示供应趋冷。

5月1日起，“营改增”正式实施，二手房交易税负略有减轻。5月，上海部分银行放宽了老房贷款年限，且各行尺度存在差别，不过没有触碰房贷期限最长30年的红线。5月23日、25日，人民日报、新华社相继发文，认为不能通过加杠杆去库存、不宜搞大力度刺激，提出要有序消化房地产库存、靠加杠杆无异饮鸩止渴。传递出或酝酿新的调控政策出台。

涨幅收窄市区明显

2016年5月，市区（全部7个区及浦东内环）整体上涨1.86%，涨幅较上月缩小0.39个百分点。其中，市中心4区及浦东内环整体上涨1.84%，涨幅较上月缩小0.39个百分点。

5月，市区的普陀、虹口、静安、徐汇分别上涨1.92%、1.82%、1.76%、1.60%，较上月分别缩小0.42、0.52、0.62、0.72个百分点。市区内成交冷清现象蔓延。究其原因，限购限贷下购房改善需求及跃级置换大幅减少，交投转冷，价格上涨动力减弱。如市区内千万级豪宅成交降温明显，在“325”新政刚出台时，此类房源还有少量成交，进入5月，成交持续减少，部分板块甚至降至冰点。抽样显示，此类房源让价幅度一般在50万左右，急售个案甚至出现百万的降价，也鲜有买家购入。刚需类房源成交同样不畅，买卖博弈加大，不少买家转向购入新兴城区次新房。调查显示，受市场风向影响，买家心态普遍认为房价还会继续下降，积极看房以把握行情，但通常不轻易落定。除去2成左右卖家愿意让步，其余卖家大多诚意度不高。如市区中环内250万的两室户，卖家通常在前期上涨的基础上回调10万，对于砍价过多的买家不予理睬，拉锯现象明显。

5月，新兴城区整体上涨1.82%，涨幅较上月仅缩小0.07个百分点。涨幅较大的嘉定、闵行、宝山、松江近市区部分分别上涨1.94%、1.86%、1.85%、1.80%。信贷收紧后，部分原本打算购入市区房源的买家计划被打乱，需求被分流转至新兴城区次新房。不过买家出手谨慎，往往在几十套房源中遇到高性价比的才会落定，成交周期也普遍拉长至2周以上。调查显示，需求分流所至，新兴城区轨交板块优质房源走势不弱。一些买家计划购入挂牌300-400万的次新二房，谈判过程中大多会继续砍价，急于置换的卖家也愿意小幅让价。另外，5月新兴城区一些板块地王频出，如浦东周浦、松江泗泾受地王利好，分别上涨2.48%、1.44%。一些急售房源能快速成交，但部分坚持价格的房源大多看多买少，有购房资格人群的减少是交易热度难以被激活的主要原因。

5月，非新兴城区涨幅最低，整体上涨0.70%，涨幅较上月缩小0.23个百分点。其中金山、奉贤、崇明分别上涨0.65%、0.63%、0.45%。调查显示，主城区板块如金山新城、奉贤南桥分别上涨1.03%、0.75%。而偏远板块则多为持平和下跌，如金山亭林、奉贤海湾持平，松江小昆山、金山朱泾分别下跌0.73%、0.41%。究其原因，这些偏远板块自住需求极少，去除投资客后，购买需求急剧下降。由于总价较低，卖家为求成功售出，约4成愿意给出一定比例让步。此外，5月9日，国家铁路局召开沪崇启铁路通道规划研讨会，传出沪崇启铁路将联接上海浦东、长兴岛、崇明岛。5月19日，长兴岛两块宅地以楼板价1.5万元拍出。在规划及土地市场利好推动下，崇明长兴岛上涨0.86%。

后续上涨动力减弱

2016年5月，全市130个板块中，上涨板块94个，占比72.3%；下跌板块20个，占比15.4%；持平板块16个，占比12.3%。

上涨板块平均上涨2.07%，涨幅环比缩小0.21个百分点。新政实施进入第三个月，需求再度减退，房价涨幅出现了不同程度的缩小。部分改善型板块维持一定的成交量，优质房源在定价合理的情况下能顺利成交。买家选择房源更显谨慎，快速落定的案例明显减少，成交周期普遍拉长至2周以上。如浦东三林、宝山大华、闵行春申、普陀武宁分别上涨2.34%、2.33%、2.28%、2.24%。调查显示，一些持有房票的买家，想借销售淡季寻找优质房源，成为购房主体。5月地王频出，相关区域卖家挂牌仍维持报价，甚至试探性涨价。另外，一些高端公寓及别墅板块上涨动力明显减弱，如黄浦滨江、青浦赵巷分别上涨1.70%、1.19%，较上月分别缩小0.53、0.73个百分点。信贷杠杆去除后，首付额提高，使得这些千万级住宅板块需求大幅减少。

持平板块16个，较上月增加3个。市区内止涨板块增多，如黄浦复兴公园、长宁动物园、杨浦黄兴公园、普陀真如等，买卖双方博弈日趋激烈。

下跌板块平均下跌0.49%，跌幅环比扩大0.03个百分点。主要为新兴城区外围板块和市区老工房（售后公房）集中板块，如市区内的徐汇田林、新静安彭浦、普陀甘泉宜川分别下跌0.72%、0.49%、0.37%。板块内原先炒作的二阶梯学区概念及并区利好消退后，以售后公房为主的板块需求急剧减少，200万左右的挂牌房源出现了3%-5%的下调，且在成交中还有一定的议价空间。而新兴城区外围板块的青浦新城、浦东唐镇分别下跌0.70%、0.33%，板块内一、二手房供应充足，过去买家多为非沪籍人口，受新政限购影响，成交冷清。一些卖家维持上月报价水平，但买家并不买账，

上海二手房指数办公室认为，5月上海二手房交易呈现多空交织态势。卖家降价意愿比例逐渐加大，后续房价或继续回落。二手房价格走势有别于一手房，更多地依赖于市场机制调节。市场企稳需要成交量的支撑，在交易持续转冷一段时间后，买卖双方将暂别博弈。

交投数据和市场走势表明，二手房交易主导整个上海房地产市场。发达国家“存量房时代”特征在一线城市上海初现端倪。预测未来二手房市场，或先于一手房市场进入盘整期。房地产业要加快供给侧改革，那么，盘活存量以激活有效需求，将是宏观调控的关键节点。（上海二手房指数办公室）