在上海，很多人出于购买

    学区房、老公房等各种原因，

    相比新房，更青睐购买二手房，

    因为二手房的交易市场一直火爆。

    那么，小编要问了，

    要买二手房的上海宁，

    你们真的知道二手房怎么买吗？

    如何选小区？

    买房有哪些必须知道的常识？

    小编今天一一给你解释，收好哦！

    买二手房选小区的五个要素

    买二手房应该怎样选择小区呢？选小区需要注意开发商品牌、物业服务、居住群体、小区口碑等四个要素。

    一、开发商品牌

    选二手房时，周边总体环境很容易就能观察到。一些专业的数据比如绿化率、容积率等可以通过中介查询到。

    但很多影响生活质量、居住细节的成本很难看得到，这在很大程度上只能依靠开发商的经验和责任心。所以，买二手房也是要看开发商的，选口碑好的知名开发商很重要。

    二、物业服务

    小区的一些特点是需要靠持续生活在里面才能感受到。比如物业服务的质量、社区安全、园林环境包括硬件维护的水准、处理投诉、上门维修的及时性、态度、技术等等，这些看似小事，但真的会影响业主的心情。

    如果你住过物业服务特别好的社区，就会很难使用物业管理稍微逊色一点的房子。

    三、居住群体

    价格是一道筛子，决定了业主整体素质，而邻居影响着你的生活品质。

    别以为这是为了营销所说的危言耸听的言论，大体上来讲，愿意为好生活支付更高价格的人总体上的修养、审美水平要更高一些，并且生活观、价值观更趋同一些。不是说你和邻居会成为多么好的朋友，但最起码你收到的干扰可能会少很多。

    四、居住体验口碑

    一个社区就是一个标签。回想一下你和朋友同事聊房子的体验，当某个人说“我住在哪个社区”或者“我住在那个品牌的社区”时，你的脑子里会不会一闪而过给他贴一个标签？

    这是一个社区带给你很长久的隐形价值，有可能是好的也可能是坏的。所以，买房之前可以先打听一下意向小区的口碑，这样比较放心。

    五、居住环境和风水问题

    众所周知，香港人买房时经常会请风水师去测算风水，可见风水对选择住宅环境还是很有影响的。小编不是迷信，而是觉得，至少在购买二手房时，应该要了解这所房子的一些基本情况。比如：

    住宅背景，该二手房是否存在风水学上的晦气，是否会对新主的家庭有所影响。

    住宅地势，你所建或所购的房屋与周围环境、周围建筑物的关系。在风水学上，它叫做“势”。包括朝向和面向问题，是否坐北朝南、是否背山朝水、周围的基础设施是否齐全等等。

    光线与气，住宅里的光线和气也和我们息息相关。在家居中，阳光、灯光必不可少，风水术讲究的是亮厅暗室，互补与融合。一般来说客厅的灯光相对卧室的要亮些为好，不过这个也要根据具体情况而定。

    买二手房如何砍价

    即使上海房价一直走高，楼市的供需结构的变化，使得卖方一直占据主动，但其实买房仍然具有讨价还价的机会。当房价处于“横盘”阶段时，这给买卖双方讨价还价提供了相应空间。那么买二手房如何砍价呢？需要注意以下几点：

    讲究策略进行砍价

    由于当前市场具有卖方市场特征，所以买方砍价一定要讲究策略，以提高成功的概率。如果房价持续上涨，卖方对房产的预期会比较高，原本议价空间会比想象的小。这时最好就是针对报价虚高的物业出手砍价，而按照市场平均价格挂牌出售的，则完全没有必要讨价还价。

    砍价幅度不宜过大

    

    房产买卖是个反复周旋的过程，价格也是慢慢商量才会有个双方都满意的结果。所以，刚开始砍价时，砍价的幅度不要过大，一方面会让对方接受不了，另一方面为下一步你深入砍价设置了阻碍。

    目前市面上能够接受的议价幅度最多不会超过10万元，而对于面积较小的二手房，让价幅度在3万～5万元。当然，对于一些总价超过千万元的高端住宅，让价空间会更大一些。

    

    掌握更多卖家信息

    在砍价之前，也需要尽可能多地掌握卖家信息和房源信息，尤其是二手房的弱点有哪些，一定要摸清楚。

    

    多了解卖家多方面背景，以往的购房经历、家庭背景、经济实力、卖房目的、个性等，同时想方设法要取得对方的好感和信任，让他们愿意主动作出让步。

    

    对房子的优劣势要一清二楚，了解优势是方便日后自己居住，而了解物业缺点，则是方便谈判时作为突破口，向卖家施压，使其产生心理暗示：“我的房产有些缺陷，如果不讲价，对方是不愿意接受的”，从而让自己处于有利地位。

    

    建立多次砍价策略

    

    给出对方比你想要的价格还要低的价格，为的就是双方还有一些谈判的空间；这样卖家还价的空间也还是会有的，不至于让对方陷入尴尬。但是如何获得双赢，其实首先要找准房子的估值，毕竟物有所值才是性价比最高的，双方能达成交易的起点就是这个。

    当面砍价更为有效

    

    忌讳刚看到房源就砍价。一般情况下，有经验的房产经纪人会在详细了解客户实际需求的前提下再推荐房源，以提高成交的成功概率。

    

    为了砍价成功，买家先不必急于打听价格情况，而是先行接触，在接触过程中逐渐了解情况，谋定而后动。

    

    尽量把对方约来见面作为第一目标，而老客户也约到跟前当面商谈。

    

    借助外力辅助砍价

    

    在谈判过程中，可以稍微向卖方施加一点压力。比如当谈判陷入僵局时，可以让自己的爱人在旁边提示自己，如果对方不肯让步，我们就准备考虑“备胎”，同时还可以煞有介事地商量一番，同时观察卖家的反应，并采取有针对性的举措。

    应当注意土地情况是否清晰。

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

    应注意市政规划是否影响该二手房
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在可能要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

    购买二手房常见12个坑

    随着二手房交易市场的火爆，各种房产纠纷也不断浮出水面，各位想要买二手房的业主，

    请注意避开买二手房的这12个坑。小编只能帮你到这了！

    1. 核实出卖人身份

    主要是核实出卖人是不是真正的房屋所有权人，务必核对其房屋所有权证、土地证（或者二合一的房地产权证）、契证及身份证件。对于办理委托公证卖房的情况，通常有许多不可知的风险，尤需谨慎。

    2.核实房屋权属

    要看房屋权属有没有争议、有没有被抵押等，首先应查看房屋所有权证，必要时也可以到房管局核对真伪。

    3.注意房屋共有人

    若房屋存在共有人，则必须让共有人也在买卖合同上签字。因为过去曾经出现过冒名顶替签字的情况，所以还需要注意仔细核对签名人的身份。

    4.注意房屋是否违章或待拆

    注意是否存在用于交易的房屋为违章建筑，或已被列入拆迁范围的情形，否则很可能钱房两空。

    5.注意房屋是否被查封或转让

    注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式，限制房屋所有权属转让的情况，避免付款后房屋无法交付。

    6.房屋是否被出租

    房屋已出租他人的，会导致买受人无法实际居住。因此买受人务必多次实地查看，核实房屋是否存在出租情况。如有，应尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。

    7.注意土地使用年限

    住宅的土地使用期限最长是70年，也有比这个年限短的，住宅房屋的年限是影响房价的重要条件，所以买受人在购买前务必核实清楚。

    8.明确各类税费

    二手房交易过程中需明确各项税费的承担，包括增值税、个人所得税、印花税、契税等等

    在实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上。所以在实际购买过程中，需对各项税费的承担作明确约定。

    9.明确违约事项

    如果采取按揭贷款的方式购房，对没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要进行约定

    避免以后产生纠纷。

    10.明确附属设施

    有些房屋中有附属设施（如花园、泳池等），也应该明确价款中是否包含这些附属设施，特别是那些价值较大的设施设备。

    11.明确佣金

    各方对中介佣金也应明确约定，并有必要对交易失败后佣金的退还情况作约定。

    12.避免阴阳合同

    有的业主为了避税，会签订价款不一致的阴阳合同，像这样的二手房交易存在较大风险。如产生纠纷诉诸法律，法院会认定真实意思的买卖合同。因此应尽量避免签订阴阳合同。

    买房时人生大事，

    千万不能马虎。

    上海宁在购买二手房时可得看仔细了，

    这其中的端倪小编已经详尽介绍了，

    如果你觉得内容很实用的话，

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