买二手房最常见的12个坑 上海人千万要注意！

根据公告，自9月19日起，在杭州市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

时隔两年之后，杭州重启限购，于是，短时间内杭州二手房成交量激增

上海的情况也好不到哪去，自从3月25日出台“沪九条”以来，一直被称为史上最严上海楼市新政也一度引起市场上二手房成交量的猛增

限购政策如下

对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

在上海限购1套住房的情况：

（1）在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭

（2）连续5年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭限购1套住房

暂停在上海市向其售房的情况：

（1）在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭

（2）拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭

（3） 无法提供连续5年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭

虽说政策在收紧，但是买二手房的热情居高不下，不过二手房相对于新房来说

交易的流程复杂，要注意的事项特别多，所以你得擦亮眼睛

下面的这些坑，注意绕开：

1出卖人身份

这个是重中之重！买二手房之前，你得搞清楚出卖人身份是谁，切记要核实清楚，如果出卖人不是房屋所有权人，是没有资格出卖房屋的。

主要核实：房产证上面的房屋所有权人。需要对方提供的资料有房产证、土地证和身份证原件。

对于办理委托公证卖房的情况，通常有许多不可知的风险，尤其应谨慎！！！

2房屋权属

主要核实房屋权属有没有争议、有没有被抵押等，必要时也可到房管局核对真伪。

《城市房屋权属登记管理办法》第七条明确提出：房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询，就房屋权属档案资料查询的现状而言，一般是在买卖双方去房产局办理缴税、递交过户材料时才能由房地局的工作人员在房屋档案库中查到相关的房屋权属登记情况。

3房屋共有人

很多房子存在共有人的情况，也就是说房子所属人不止一个。如果买这种二手房的话，共有人也必须在买卖合同上签字！

警惕：出现冒名顶替签字，所以在签订合同的时候，一定要仔细核对签名人的身份，需要出示身份证原件或者其他有效证件。

4是否违章或待拆

有的房屋属于违章建筑，或者已经被列入拆迁范围，有的心存不轨的房主，会借机揽黑财，所以在签订合同之前一定要核实清楚，警惕人才两空！

5房屋是否被查封或转让

查封和已经转让的房屋，也是不能进行交易的。在签订合同之前，一定要注意，避免付款后房屋无法交付。

依法以其他形式限制其房屋所有权属转让的情况，也需要擦亮眼睛，一旦签订，这样的合同是无效的。

6房屋是否被出租

如果房屋已出租他人，需要房屋所有权人和住客进行协商，不然就会导致购买后无法居住的情况。

建议实地多次查看房屋的居住情况，是否有存在出租，如果存在，需要要求房东在交易之前处理好租赁适宜，方可签订合同。

7土地使用年限

提醒：住宅的土地使用年限最长为70年!

●居住用地70年；

●工业用地50年；

●教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

●商业、旅游、娱乐用地40年；

●仓储用地50年；

●综合或者其他用地50年；

土地使用年限最高70年，所以房屋的年限是影响房价的重要条件，在房产证上就能看到房屋所属的年限，毕竟年代太久远的房子，会面临很多问题。

使用年限到期后怎么办？不用担心！根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”怎么购买划算，就要看你自己衡量了。

8各项税费

二手房交易过程中，涉及到的税费有很多，包括增值税、印花税、个人所得税、契税等。

一般买卖二手房都通过中介，这些费用中介也会帮你核算清楚，在实际交易的过程之前，一定要提前对各项税费进行明确约定。在上海，一般税费是买卖双方各承担一半。

9违约责任

日前二手房买卖出现的纠纷越来越多，也越来越复杂。所以为了避免纠纷，在签订合同之前一定要明确违约责任。以免到时各自扯皮，闹上法庭。

10附属设施

一些大型的房屋一般会配备附属设施，比如花园、露台、车位等等，在买卖前一定要明确合同款是否包含这些附属设施

11佣金

选择中介进行二手房交易，就少不了佣金。上海目前佣金的比例一般是3%，买卖双方各自承担一半。一般是签合同付一半，过户当日付一半。

提醒：需要对交易失败后佣金的退还情况作出约定。

12阴阳合同

刚刚说到，买卖房屋都要交税，有的人为了避税，就会想出一些手段，比如阴阳合同。

所谓阴阳合同，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的。对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。"阴阳合同"是一种违规行为，在给当事人带来"利益"的同时，也预示着风险。

风险：“阴合同”只要内容合法，同样受到法律保护，一旦产生纠纷诉诸法律，法院会认定“阴合同”为真实意思的买卖合同！所以，千万要避免签订阴阳合同！