沪别墅“轰趴”：一些房东将别墅出租 扰民成新患

松江区雅阁花园小区里就有别墅出租供租客开“轰趴”。

夏日,夜生活总是热闹非凡。在气派的别墅里开私人派对,享受舌尖上的美食、聆听摇滚或舒缓的音乐、三五好友把酒谈心……这些曾在电影中出现过的场景,如今离年轻人的生活越来越近。别墅“轰趴”为HomeParty音译词。一些房东将空闲的别墅适当装修,出租给私人举办聚会。宽敞的别墅既能容纳几十人,又提供选择多样的游艺、娱乐设施,深受年轻人喜爱,使其成为团体社交聚会的热门选择。

可是,近年流行的别墅“轰趴”却令一些小区居民烦恼不已。松江区泰晤士小镇居委会曾接到一些信访投诉,其中不少就是关于别墅派对的扰民投诉,“不闹一个通宵不罢休”、“音响低音炮的声音让人头痛欲裂”。别墅“轰趴”,成了社会治理中的新隐患。“轰趴”扰民,究竟该由谁来管?

新生事物,良莠不齐

前不久,白领靓靓第一次参加别墅“轰趴”,十多个朋友租下松江新城区某小区一幢三层楼别墅,玩到深夜,仍意犹未尽。

这家“轰趴馆”设置了棋牌、桌球、Xbox等娱乐设施,地下一层还装了卡拉OK包厢。参加“轰趴”的人无需打扫房间,因为别墅都配备了清扫人员和“管家”,实时对接顾客需求,可谓“一条龙”式服务。别墅根据人头数提供烧烤或火锅两种形式的餐饮选择,这场“轰趴”人均消费300元左右。

因为缺乏管理标准,目前这一新生事物良莠不齐。记者在网上搜索“别墅轰趴”,看到大量房源信息。这些房源大多分为两类,一类是由商业公司运营的“连锁型”私人别墅派对馆,一类则是位于别墅小区内的单栋住宅。前者大多借用一些个人商铺性质的店面装修经营,拥有合法证照。后者则是简单将房屋出租,没有相关的法律保障。参加过多次别墅派对的白领朱小姐告诉记者,高端“轰趴”不仅服务质量高,还有主题定制,可策划游戏和派对环节。多数“轰趴”只提供别墅或空闲厂房等场地,再准备些纸牌、桌游等娱乐项目。

记者进入某私人别墅定制派对网站,看到这家企业旗下有大量上海、苏州、广州的专属别墅资源,上海地区的房源大部分为坐落在泰晤士小镇内的个人商铺。这些别墅根据面积大小和出租时间,价格悬殊。比如一栋可容纳30至50人的500平方米别墅,周一到周四的价格为2880元,而周末价格则涨到5980元。经营时间分为两场,一场是上午10时至晚上9时,一场是下午3时至次日上午9时。在国内一些知名旅游产品网站上,也能觅到许多在高端别墅小区内的单栋住宅,通常由业主或房东将出租信息挂上网。

“轰趴”扰民,劝阻为主

别墅“轰趴”满足了年轻人聚会娱乐的需求,然而,由此带来的噪音、环境等问题,却让周边居民苦不堪言。“住别墅就想买个清净和舒适,没想到小区成了公共场所,半夜噪音吵得人睡不着。”一些别墅区居民抱怨道。

在泰晤士小镇,有几家私营企业租用小区内的个人商铺,将其装修成适合派对娱乐的小别墅,专做“轰趴”生意。居委会相关负责人介绍,这些店铺,有的就在居民住宅楼下。居民经常投诉,派对噪音、烧烤飘出的油烟、半夜陆续到达的车辆轰鸣声,都影响了他们的日常生活。“再说了,参加派对的人员素质参差不齐,深更半夜进出小区,阿拉小区安全不能保证。”一位大爷不满地说。

面对“轰趴”扰民,居民主要是向居委会投诉,居委会在处理方面更多的是“劝”。在泰晤士小镇居委会牵头下,别墅店铺业主和小区居民开了几次约谈会,双方各提诉求,达成协商约定:正在装修的相关店铺要加装隔音设施,无法加装的店铺,要求其对顾客派对进行限定,规定在晚上10时后不能使用卡拉OK、低音炮音箱等设施,并要求别墅管家现场监管。

泰晤士小镇管理方新城公司一直反对别墅轰趴项目的开办。但由于这类派对别墅都是租赁业主的商铺,经营公司办理证照并不难,小镇管理方并不能加以取缔,无法严控业态,也只能通过监督的方式提醒。

通过这样的自治管理,泰晤士小镇的居民对别墅派对的投诉有所减少。但实际上,这一矛盾并未彻底根治,隐患犹存。在一些小区,遇到有关别墅“轰趴”的投诉,居委、物业两手一摊,一句“我们没有执法权”,便将居民的投诉挡了回去。

松江区不少街镇的大联动办公室,都曾接到别墅区居民的相关投诉电话,大多采取“来一例、上门一次”的方式。

城市化水平较高的某街镇大联动办公室负责人告诉记者,由于没有处罚条款,执法人员只能以劝阻、约谈的方式应对。出勤时,对方一句“我们只是在朋友家玩”就让执法人员哑口无言。去年,接到投诉,某镇大联动执法队伍曾出动十多次,上门劝阻,社区民警和派出所多次对经营别墅“轰趴”的二房东约谈。执法人员表示,目前能对其进行制约的只有反复上门约谈和检查,对其形成高压震慑。

难以定性带来治理瓶颈

事实上,大部分住宅性质的“轰趴”别墅并未取得明确的“合法身份”,这种形式到底是“短期租赁”还是“居改非”,难以定性,随即带来治理瓶颈。

将别墅改成聚会场所,有偿出租举行派对,这种行为是否涉嫌“居改非”,又应如何处置?松江区工商部门表示,居住用房不能私自改成经营场所,像这类别墅涉嫌“居改非”,工商不会批准给予营业执照。税务方面,自然不用付房租还交税。不过,若对方有发票提供,可能是异地注册或挂靠其他公司。

松江区房管部门物业管理处负责人认为,开“轰趴”的别墅是否“居改非”很难界定,其不属于店铺或办公楼,但这种经营模式是新出现的,租赁行为其实已违反房屋租赁条例。按常规来说,房屋按天、小时对外出租,类似于旅馆性质,这是不可以的。如果是正规旅馆,也应该到公安、消防、工商部门登记,必须有营业执照。

记者采访时发现,别墅“轰趴”很难对其定性,尚无明确规定,的确存在一定的监管空白。无论是城管、工商、房管、食药监还是公安部门,都没有相应的法规进行管理,因而也没有明确的执法主体单位。

事实上,关于派对等噪音扰民,也是不少国家的治理难题。瑞典、韩国等国家的一些做法,可提供借鉴参考。

据《国际先驱报》报道,瑞典人钟爱周末聚会,遇到这样的情况,邻居一般上门和派对者沟通,沟通无效的话,所属房屋公司也会上门了解情况。如果这些措施都不见效,那么制造噪音者将会被房屋公司或是居住权联合会解除合约,同时被责令搬离公寓。如果噪音制造者和房屋公司闹上了法庭,房屋公司须提供证据证明,住户制造了噪音。这时,邻居可作为证人,警方是否出面过也可作为法庭参考。扰民情节严重,肇事者可能被判罚款甚至最高一年的监禁。

韩国政府近日出台了关于噪音标准的新法规,法规规定若楼上或周边住户发出的声音日间超过43分贝、夜间超过38分贝且持续1分钟以上即为超标,若每周有3次噪音超标,则属违法范畴。新规出台,多了有章可循的法律依据,但测定噪音须先向政府指定机构提出申请,后由委派的相关专家上门测定。由于噪音瞬间发生或持续时间不是很长,现实取证存在一定难度。

对于别墅“轰趴”这一新生事物,如何用行之有效的管理手段进行疏导和监管,应当成为政府部门统筹考量的一个课题。市人大代表、律师金永红认为,夜间在居住区内开派对,更多的要靠派对者自律,控制噪音扰民。但屡教不改者,相关部门可依法予以行政处罚。处罚依据是《环境噪音污染防治法》第四十六条,使用家用电器、乐器或者进行其他家庭室内娱乐活动时,应当控制音量或者采取其他有效措施,避免对周围居民造成环境噪声污染。《城市区域环境噪声标准》规定,居住区夜间噪声不得超过45分贝。《治安管理处罚法》第五十八条,违反关于社会生活噪声污染防治的法律规定,制造噪声干扰他人正常生活的,处警告;警告后不改正的,处200元以上500元以下罚款。