如果现在随机找一个有购房意愿的路人，问他怎么看今年的上海楼市。大概率来说，他会认为市场很热，特别是8月以来。
这话确实没什么太大问题，
但在一些细节上可能就会
和很多人的体感有一些出入了。
第一个差异在于涨幅
由于媒体对于近期市场确实比较惊人的成交量以及一些热销上千万项目热销的密集宣传，令很在不少购房者认为今年的房价已经进入了“杀红眼”的状态。
但实际上，虽然从「恒星小区房价指数」这个重点小区价格变化的平均数来看，2020年3月至今上海的房价确实基本始终处于稳定上升的趋势中。
但这个涨幅实际上却还是比较温和的。
房价整体水平不过上升了约2.76%，连3%都没到。
那么为什么不少人会有
房地产牛市似乎已经一触即发的错觉？
这就要说到第二个差异点了：
不同类型房产之间的表现差距。
第二个差异在于不类别房产之间的割裂
这半年来，上海房价虽然从均值上来看似乎在上涨，但上海楼市还远远称不上普涨。以不同维度将房子分类，可以看到不同类别的房产这半年来的价格表现差异非常大。
而且在某些维度上，房价的真实表现会与很多人的体感非常不一致。很大一部分原因在于一手房市场由于先天的媒体吸引了更多的关注度，但实际在成交量上只占上海楼市的1/3
1. 环线维度
虽然从数值的角度来说，不同环线之间的涨幅差异并不大，都在2.7%-3.3%左右；但与很多人认为的市中心房子最为热门略有不同的是，涨幅最大的房子是 中外环之间，而非中环以内的核心地段。
2. 区域维度
从区域的角度来看，涨幅靠前的同样普遍是郊区新城。因为上海楼市的主力实际上集中在400万以内，而这些区域不仅价格适配，而且生活配套成熟，相对来说交通也比较方便。
3. 价格维度
从单价的维度更能看到真实的楼市。整体来说上海楼市涨幅最大的依旧是3-5w的刚需部分，随着单价的上涨涨幅逐渐减少，特别是到单价达到12w之后，涨幅明显下降一个档次。
4. 房龄维度
而从房龄来看，10年内的次新房涨幅最大。房龄20年 的房源，基本都是考虑地段及学区因素，涨幅紧随其后。
当我们将数据的颗粒度继续缩小，来看看到底是哪些房子涨幅最大时，大致可以找到今年的高涨幅小区这样几个特征：
1. 带有学区资源属性的老破小
2. 位于市中心城市更新板块的次新房
3. 前滩、张江这种兼具前两者的区域涨幅最惊人
最后我们整理了上海2020年3-9月恒星小区二手房源涨跌情况，看看3-9月涨幅最大的前100个小区都有哪些：
*房源为恒星小区2020年3-9月链家房源；
*涨幅仅为2020年9月相对3月的挂牌价中位数涨幅；
宝山
奉贤
虹口
黄浦
嘉定
静安
闵行
浦东
普陀
青浦
松江
徐汇
杨浦
长宁