房企扎堆进军养老地产 盈利模式未明亟待破冰

在中国老龄化程度日趋明显之下，亿万老人背后潜在着巨大“隐性刚需”。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。

这无疑让不少的上市公司嗅到了商机，尤其是正处于迷茫期的开发商。白银时代，房企欲借多元化突围，养老地产便被众多房企视为新金矿，而部分嗅觉敏锐的地产商早在2010年便已入场。

“蛋糕”虽诱人，但对于目前还缺乏明确盈利模式的养老地产来讲，房企若真想品味出其中的“甘甜”，却还需迈过几重“大山”。

分食者众多

养老地产是近年国内房地产领域的一个热词。各方资金虎视眈眈，已基本形成了“房企系”、“保险系”和“央企系”三足鼎立养老格局，总投资额已超过千亿元。

几乎所有房企都在密切关注并研究这个领域，包括保利、万科、绿城、绿地、富力等龙头房企近年来均抛出了养老地产发展计划。据统计，目前全国已经有超过80家房企进入养老地产领域，而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。

保利地产，是最早嗅得商机，并筹划发展养老地产的开发商之一。据时代周报记者了解，早在2008年，保利地产就派高层到日本考察养老地产的经营模式。如今，保利地产更要以全身投入姿态在养老地产领域开拓一片新天地。

在董事长宋广菊的蓝图里，保利会以“全链条”介入养老产业，提出三位一体的“中国式”养老模式。目前，保利已在北京、上海以及广州等5个城市，布局有6个养老试点项目，未来9年计划打造50个养老项目。更长远来看，保利将来每个城市有五六个项目会持有老年性公寓，这将是个长期投资。而对已建成的社区，保利将投入5亿-10亿元，进行适老化改造。

把持中国房企龙头老大多年的万科，自2010年也宣布将推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略，其中杭州万科代表性项目随园嘉树，是万科养老业务的一个标杆，倡导“邻里式”养老，目前已经逐渐成熟。

把养老地产写进发展章程的还有远洋地产。今年8月，远洋地产总裁李明在中期业绩会上重申，公司将继续大力发展养老业务，即包括养老地产在内的新型客户服务业务，这是远洋地产四元业务不可或缺的部分。

从2009年开始，远洋地产涉足养老业务，并形成养老服务品牌“椿萱茂”，除了与美国专业养老公司达成战略合作，其还联手中国人寿(601628,股吧)开发建设养老物业。今年年底前，远洋地产第4家“椿萱茂”老年公寓将在北京海淀区开办，目前该项目正在选址阶段。

按计划，“椿萱茂”老年公寓未来几年将完成北京、上海等重点城市多点布局。

事实上，房企的热情高涨并非一厢情愿，国家在政策层面大力推动已经成为养老地产概念升温的重要动因。

摸索盈利模式

分食者众多，有所作为的则寥寥。能提供样本借鉴的，则仅有保利、绿城、亲和源等为数不多的房企。现实很骨感，“高投入、慢产出”的马拉松式投入正考验着每个涉足养老地产企业的耐力。

时代周报记者梳理发现，尽管市场里已出现学院式、会员制、社区物业、保姆式等繁多的养老地产模式，但大家都还在“试水”，还没有哪家企业敢拍胸脯说，已找到服务与盈利间的支点。“盈利模式的不成熟，养老项目用地、融资渠道、配套政策等解决方案的缺失，已成为房企发展养老地产的最大掣肘，”同策机构研究总监张宏伟对时代周报记者介绍道。

“在各路资本疯狂涌进的当下，养老地产的运营、盈利模式却尚未找到合适出口，”中国老龄产业协会理事乌丹星也表示，国内很多的养老地产存在同质化问题，在内容上有缺陷，现在地产虽然冲在养老产业前面，但后续问题和困境也很显著，比如缺政策、缺资金、缺运营、缺盈利模式以及缺供需吻合政策人才等。

“养老地产正处于看上去很美，执行却很难的阶段，国内还没有找到很好的盈利模式。我们鼓励地方积极尝试，但这需要很长的路要走。”万科总裁郁亮也如是说道。

宋广菊也坦承，养老地产这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。在此情况下，保利将养老地产的盈利模式定位为“微利”。盈利路径是这样的：短期，投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造；中期，用3-5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。

在有着欧美各国养老行业多年研究经验的清华大学博士王勤看来，目前，国内高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收入人群被忽略。这是很多开发商无法盈利的一个重要原因。

事实上，一个明显的现象，国内企业在进入养老产业时不约而同地选择了“高端”，这只能形成一种供需错位。

王勤指出，真正要做养老的企业，目前还在不断试错的过程当中。养老产业要迎来大发展，从人口的计算上，有5-10年的过渡期，眼下这个行业已有很多重复投资。