房子没网签不是我的错……填补合同漏洞，遇到恶意磋商怎么办

“老翁，中介说网签合同要写上过户日期，咱们的《房屋买卖合同》里也没写，你说咋办？” “老毕，这样吧，咱们那房子的过户时间约定在7月31日前，但实际过户时间以贷款审批通过为准，如何？”“约定7月31日前过户没问题，可若贷款没批下来怎么办？”“这......我不清楚，可有一点，若这贷款下不来，我肯定是买不了这个房子的。”本是欢欢喜喜买房、卖房的老翁、老毕，结果却因为买房合同里未约定过户时间，房屋没交易成不说，还闹上法庭，这到底是怎么回事呢？

买卖双方因过户日期生纷争2017年4月19日，翁某作为买受方与毕某作为出卖方签订《房屋买卖合同》，约定了交易房屋的价格、购房款的支付以及违约责任等内容，但唯独缺少了网签时间及过户时间的约定。合同签订后，翁某向毕某交付定金2万元。2017年5月6日，毕某与翁某共同到中介公司商谈网签事宜。中介提出，两人签订的《房屋买卖合同》没有约定具体的过户期限，这一问题必须补充明确才能办理网签手续。于是就出现了本文开头毕某和翁某两人商量过户日期的情形。中介听完毕某和翁某的对话，明确表示，网签合同版本中，必须标明具体的最终过户日期，不能以文字表述代替。最终，因翁某不同意约定具体的过户日期，双方未能办理网签，由此，双方产生争议，翁某诉至法院，要求双方合同解除，毕某返还购房定金2万元。

一审：合同漏洞不可归责任何一方 卖方返还定金一审中，毕某表示同意解除合同，但认为导致网签失败的违约责任在于翁某，依据定金罚则，购房定金不应再返还。

一审法院认为，翁某与毕某签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行，双方均同意合同解除，法院对此予以支持。关于网签合同未签署的原因在哪一方，一审法院认为，双方对于签订网签合同的时间、贷款审批不通过情形下的过户时间、交房时间均未达成一致合意，故网签合同未能签署不能归责于毕某与翁某任何一方，现双方均同意合同解除，毕某应返还翁某定金2万元。一审判决后，毕某不服，上诉至上海一中院。二审：买方恶意磋商 改判定金不予返还上海一中院认为，尽管《房屋买卖合同》存在漏洞，未记载过户期限，但标的房屋及转让价款均已确定，双方关于房屋买卖的合意已经成立，合同合法有效，对双方均具有约束力。关于未办理网签的原因及责任，上海一中院认为，双方未办理网签手续的真正原因在于未能就过户期限条款达成补充协议。《房屋买卖合同》将过户期限表述为“贷款审批通过后”，而贷款是否能够通过及何时通过均属于不确定的事项，属于履行期限约定不明。根据法律规定，当事人可以进行协议补充。但合同漏洞的协议填补需要当事人本着诚实信用的原则，在遵循合同其他有关条款的基础之上，积极主动地进行合理磋商。本案在补充磋商中，毕某主张的过户期限给予了翁某必要的准备时间，符合房屋交易的正常惯例，毕某对翁某以贷款审批通过作为实际过户条件的主张予以拒绝，是为了避免后续交易陷入缺乏制约的拖延，具有正当理由；翁某以贷款审批通过作为实际过户条件的主张属于故意保留合同漏洞，试图拖延、规避贷款不成情况下的付款义务，其行为实质是拒绝对过户期限进行补充明确，违反诚信磋商义务，应对过户期限条款未达成补充协议承担全部过错责任。上海一中院遂改判翁某无权要求返还购房定金。   

法官说法

本案审判长李兴指出，履行期限条款不明确，不影响买卖合同本约的成立与生效，当事人应遵循诚实信用原则，通过后续磋商来填补合同漏洞。一方当事人拒绝对方的合理补充要约，坚持以明显违反一般交易习惯或合同既定条款的条件作为要约主张，造成补充协议无法达成的，属于恶意磋商行为。恶意磋商方以履行期限不明为由提出解约，系明确表示不履行合同义务，构成根本违约行为，相对人主张由恶意磋商方承担违约责任，人民法院应予支持。本案是由合同条款约定不明而引发的解约纠纷。在双方均同意解约的前提下，此类案件的争议焦点在于违约责任的认定。二审法院认定翁某违反诚信磋商义务，应对补充协议未能达成承担全部过错责任，其解约行为构成违约，故无权主张返还定金。

作者：何易 王长鹏

编辑：王嘉旖
责任编辑：顾一琼

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