张敬伟:不必把楼市一直当作稳增长的主引擎

近日，关于楼市的消息有点乱。

12月7日，《参考消息》引述外媒观点称，中国自2010年以来经济增长放慢有一半原因是住房建设的大幅下降，2016年这种影响会更加严重。

在此之前的12月3日，中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房报告（2015-2016）》中指出，2015年，我国房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济增长贡献几乎为零；另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23~24个月。与此同时，住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三、四线城市供过于求”并存。

但从12月1日发布的数据看，百城住宅均价连续4个月同比环比双涨，似乎有“暖冬”意味。

如何评价中国楼市？不同的观察视角和立场会得出不同的结论。但笔者以为，紧盯楼市的“好”与“坏”，并未切中中国楼市的关节点。放不下楼市才是不合时宜的老思维。

决策层下定决心调结构，楼市正是被调整的对象。在此背景下，楼市显然已不是稳增长的主动力了。

楼市政策的调整是从去年开始的。今年则有“3·30”和“9·30”两个新政。前者将二套房首付比例降低至四成，后者则对非一线城市下调首套房首付比例。此外，还有公积金房贷政策的放宽，以及央行的5次降息。再加上“支持居民自住和改善性住房需求”的提出，很多观察者认为政策面在重拾楼市刺激政策，以缓解稳增长压力。

看似如此，实则不然。相关政策的释放，更多的是弥补以往楼市市场化的不足，以及最大限度地释放刚需和改善性住房需求。至于货币政策的调整，并非是为楼市所设计，而是基于宏观经济的大局。更重要的是，2008年后政策主导下的“黄金五年”，严重地消耗了中国楼市未来很多年的需求，成为过剩产能的典型标志。由此看来，看似“刺激”的一揽子楼市利好政策，其实根本目标只有一个：消化库存。

库存之量有多种统计版本，但基于统计口径的不同，很难获得确凿的数据。《中国住房报告（2015-2016）》给出的答案是，现房库存去化需23~24个月。英国《金融时报》推算的全国库存消化周期（批准预售口径，包含在建和竣工），大约是30个月左右，接近有存量数据的三线城市水平。作为参照，目前一线城市的库存消化周期大约是10个月。

综合地看，中国楼市消化掉积累的库存，大抵还需2年。消化库存的重点是三、四线城市——这也和国家统计局每个月的统计数字契合。

因而，从去年到今年，乃至未来两年，政策面推出更强的楼市利好，也不是为了稳增长，而是为了消化库存，即为了调结构。

正因为如此，11月10日，习近平主席主持召开中央财经领导小组第十一次会议时强调，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。11日的国务院常务会议，李克强总理强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。

决策层如此明示，市场不必再有楼市“黄金时代”的奢望与幻想。然而，楼市虽然不再是稳增长的主动力，其未来也不会悲观，将会进入平稳发展的新常态。大拆大建的功利粗放将转型为理性集约，政府主导的楼市也将让位于市场调控。中国13亿人口的大市场，加之人口政策的调整，未来楼市总体而言还是向好的。

不过，13亿人的楼市消化能力，不是撒胡椒面式的均匀消费，而是有选择性地释放需求。伴随着户籍制度的改革，大部分人还是选择到发达地区工作和生活。在此形势下，欠发达地区和中小城市的房地产市场，将处于萎缩态势。这就要求中小城市的治理者和开发商，对楼市开发要谨慎和节制。但不管是大城市还是中小城市，楼市刺激经济增长的功能都会弱化。

（作者为察哈尔学会研究员）