高层关注楼市去库存 地产新政或指日可待？

接连几天之内，高层密集表态房地产“去库存”。显然“去库存”已经成为当前楼市调控的核心之义，而作为与之配套的楼市政策以及相关财政、货币等支持政策是否会应时应运而出？开发商该如何应对？各地去库存又该如何出手？

“冰封”多年的房地产市场，或将迎来久违的“春天”。

种种迹象表明，实施多年的限购或处于长期打压状态的房地产市场政令，在库存暴增的压力下将发生转向。11月10日，习近平主席在主持召开中央财经领导小组第十一次会议时，着重提出了化解房地产库存的问题。

楼市“去库存”任务，正被提升至前所未有的高度，而业界对于未来的去库存新政也充满了期待。

库存高企亟待消化

2011年2月16日，北京市建委提出调控北京楼市的15条措施，简称“京十五条”，从此，北京拉开了楼市“限购”的大幕。

而后，全国各地纷纷采取限购措施，被称为史上最严、最久的以限购抑制房价过快上涨的政令全面实施。

至今，住房限购令发布已达4年之久。

当今天我们再谈及北京限购政策时，已经非常地清楚明晰，它不仅是一种抑制房价过热的工具，也是缓解社会矛盾的重要手段，同时，更是被房产商和投资客逼出来的结果。

在“以业定产”的社会调控手段干预下，房价很快进入了平稳期。然而，另一个问题也逐渐暴露出来，那就是困扰我们今天的“库存暴增”。

11月10日，习近平主席在主持召开中央财经领导小组第十一次会议时，着重提出了化解房地产库存的问题。

市场人士很快发现，这是中央首次“喊话”房地产市场去库存。但事实上，作为中央决策层，他们远比市场或民众更明白目前楼市库存高企所暗藏的风险。

中央财经领导小组第十一次会议召开后的第二天，即11月11日，国家统计局公布今年1-10月房地产数据，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。

同时，国家统计局近日发布了70个大中城市房价变动情况，数据显示，房价下跌城市增加了12个，总体涨幅也在收窄。

有业内人士分析称楼，市发展显现颓势，后续增长乏力。

另一个需要强调的数据是，截至2013年9月末，全国商品房待售面积为44636万平方米。仅仅过了两年，全国待售面积增加了23996万平方米，涨幅高达54%。也就是说，如果按照单套80平米计算的话，两年的时间里，我国库存待售增加了300万套住房。一边是库存增加，一边是消化的速度剧降，楼市“去库存”任务，正被提升至前所未有的高度。

对此，据报道，亚豪机构市场总监郭毅分析，库存再度走高提示整个行业的系统性风险加大，如果这样的现象长期持续，房贷违约、房企资金链等风险都会上升，总书记提出“化解房地产库存”，也是未雨绸缪之举。

中国房地产学会副会长陈国强在接受记者采访时指出，“毋庸置疑，房地产开发投资增速的大幅回落已经很大程度上影响到了GDP和经济增长，从宏观经济局势出发，地产的高库存问题亟须破解。”

各地楼市政策已陆续调整“种种迹象已表明，实施多年限购或处于长期打压状态的房地产政令，在库存暴增的压力下将发生转向，特别是在二三线城市，由于不具备人口和资源优势，“限购令”不仅已松绑且陆续开始向鼓励购房转变。

据2014年8月16日，北京青年报报道称，继南方多地相继取消或局部调整限购政策后，哈尔滨也宣布全面取消限购。根据楼市新政，在哈尔滨购买商品房(含二手住房)办理网签备案和房屋权属登记时，无须提供住房情况证明。

上述报道称，至此，46个实施限购政策的城市中，已经有37个城市在各种层面放松限购。面对全国楼市库存不断升温，各地楼市飘摇，用行政手段限制楼市活力的方式面临着巨大压力，退出限购似乎是大势所趋。

然而，除了取消限购，个别省会城市甚至开启了刺激并鼓励购买存量房的“新政”。2014年6月，曾实施限购令的城市-呼和浩特市开始推行购房落户的政策。根据施行的《呼和浩特市户籍管理办法》的规定，“在本市市区及旗县辖镇拥有城市(镇)规划区域内的商品住房、二手住房、自建住房并取得房屋权属证书，或者购买城市(镇)规划区域内的商品住房、二手住房暂时没有取得房屋权属证书的，持购房合同(协议)及购房发票(收据)，本人及其共同居住的配偶、未婚子女、父母可以申请登记本市常住户口。”

今年6月西安市房管局公布的《西安市促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》明确指出，将推出9大举措，稳定住房消费，保持房地产市场平稳健康发展。

根据这项新政，西安市将取消开发项目90平方米以下套型需70%的限制，允许调整户型结构；放宽公积金贷款条件，降低提取门槛、扩大使用范围；扩大住房保障覆盖面，允许符合条件的外地户籍居民购买限价商品房等。其中，对在西安市稳定就业的常住外地户籍居民家庭在购房时，给予落户优惠政策，是西安市在稳定住房消费方面的一次重要尝试。

而近日重庆发布了《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，以适当缓解房地产投资逐渐下滑的局面，并加快去库存。《通知》鼓励金融机构合理配置信贷资源，提高房地产开发贷款和个人购房按揭贷款额。对资金困难的房地产在建项目，不简单地抽贷、停贷和压贷。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为25%。住房公积金贷款最低首付款比例统一调整为20%。

事实上，目前除了北上广深等一线城市外，通过各种手段，曾经实施限购，如今纷纷采取鼓励或刺激消化存量房的城市越来越多。

"十三五"规划中提到保持经济中高速增长，GDP要保持在6.5%以上，还是要靠投资来拉动，房地产的作用不可忽视。”摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊说。

“冰封”多年或迎来春天

外界纷纷猜测，中央的喊话与表态，释放出国家层面对房地产市场政策发生重大调整的信号，这对于“冰封”多年的房地产市场来说，似乎看到了久违的春天。易居研究院总监严跃进预期：“中央财经领导小组会议明确了房地产去库存的方向，后续新一轮的去库存的宽松政策也将次第出台。”

另一个积极的信号来自11月11日，李克强总理主持召开国务院常务会议。

此次会议提出以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

随后在11月12日-13日举办的“中国不动产金融年会”上，著名的地产“大佬”任志强表示，由此看来，房地产业依然还是被当做中国经济支柱产业来看待的。

对于消化库存的办法，任志强认为需要放开政策，不限制购买第三套住房。“其实，还有一部分潜在的住房需求有待激发，就是全面放开二孩后，也许有很多人愿意买房子，短期之内可能还会微涨。”

另据《华夏时报》援引接近住建部的知情人士称，目前中央针对房地产市场的表态，将影响今年年底的中央经济工作会议，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。

上述的报道指出，据了解，对于楼市去库存的相关政策，目前各部委已经初步汇总了各项具体政策的调整思路，预计在年底经济工作会议之后会分层次出台。

据中原地产首席分析师张大伟对记者表示，今年以来，鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，政府从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，加快商品房库存消化。为了千方百计实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节也成为楼市政策的一大重点。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦曾对媒体表示，降低购房贷款首付比例是可行的方法之一，且有一定的操作空间。现在首套住宅首付比例可以下降到25%，今后不排除降低到两成的可能；此外，还可以对改善型需求再度加强支持力度，比如对二套房首付比例上进一步调低。

另据媒体报道指出，除信贷政策外，不少业内人士预计，政府或将引导购房意愿，出台购房补贴或税费优惠政策，降低置业负担。而这些购房优惠政策的制定或将因地制宜，由地方政府主导，政策分化性更加明显。那些库存量较大、成交乏力的三四线城市，地方政府或将出台进一步促进成交、加速去库存的楼市政策。