单价10万以内高端住宅消失 投资回报或超股市

1月4日、1月7日，A股市场在开年的两个交易日里四次“熔断”,导致七万亿的市值被迅速蒸发。很少有人关注到,A股市场的“熔断”,早有征兆。1月6日,兴业全球基金专户投资部副总监吕琪郑重提示:建议客户赎回,今年本人管理产品大概率不能赚钱。

事实上开门黑,不仅限于A股,包括道琼斯指数在内,全球主要市场都出现开门黑,全球市场4天市值已经蒸发2万亿美元。金融大鳄索罗斯在今天的一次谈话中也表示,“全球市场正面临着一场危机,投资者需要非常谨慎。”

流动性强的股市,显然不足以成为投资者的避险地。市场传言,追求低投资风险和相对高收益的投资机构开始,将眼睛重新盯向一线城市核心区域的房地产,计划整体收购。

相比于需求,目前一线的高端住宅供应严重不足。而且,只需要几十亿的资金,就可以通过整体收购上海的高端住宅物业,掌握价格话语权,最终成为市场的有影响力人士,这对任何资金都有很强的吸引力。

内环单价10万元以内高端住宅被“消灭”

黄浦滨江地带,去年才卖6万多一平方米的某楼盘开发商说,原来6万元一平方米的房子已经被全部卖光,他们今年新推房源的平均售价将达到10万元以上。

无独有偶的是,徐家汇附近的一楼盘去年售价8万,全部清光。今年已经打算10万元的单价销售。不仅仅是内环,上海的中环之内,计划以9万元以上单价销售的楼盘也是数不胜数。

上海链家市场研究部数据显示,截至2015年12月22日,2015年上海总价在1000万元以上高端住宅共计成交7606套,已超之前两年之和,相比2014年翻了一番不止,并将远超前两年成交量之和,创下年度高端住宅成交纪录。

在千万高端住宅的热销下,上海单价10万元以上高端住宅已经变得极为稀缺。成交均价12万的滨江凯旋门,网上房地产显示,目前只有17套;黄浦湾2014年推出的105套10万元+单价公寓,目前也就剩8套;中粮海景公寓,更是只剩3套;连汤臣一品都在一口气销售了13套后,进入到尾盘的节奏。

除了滨江地区,上海内环内的新湖青蓝国际、泛海国际社区等诸多均价10万元以内的楼盘都遭遇了“扫货”现象,市场人士惊呼“高端住宅被抢光了”。

收购少数高端住宅就掌握定价权?

“鸡缸杯真实价值也许不值2亿元,但刘益谦收了。原因并不是因为他人多钱傻,更重要的是通过拍鸡缸杯,他获得了整个艺术和古董市场的定价权。所有的艺术家都会通过刘益谦销售作品,或者给出价格意见。”一位房地产业内人士认为,在整个高端住宅市场需求非常旺盛的背景之下,只要能够收购那些拥有稀缺资源的高端住宅,就可以影响甚至于掌握整个上海高端住宅市场的定价权,进而依靠定价权获利。

目前,整个上海房地产市场一线临江的高端住宅中,真正属于一线江景的不多。根据之前的定义,一线江景一定是黄埔江边的第一排。在售的项目,汤臣一品、中粮海景公寓、尚海湾距离黄浦江不到100米,是真正意义的一线滨江高端住宅。其他的房地产项目,都距离黄浦江超过1000米,算不上真正的一线江景。

根据上海市的规定,在距离黄浦江防汛墙100米以内,不得建有任何建筑物。类似汤臣一品、尚海湾这样的一线江景住宅,已经成为“绝版”。

这和刘益谦所购得的明成化斗彩鸡缸杯稀缺性可有一比,后者目前存世只有19只。同样,上海拥有一线江景的高端住宅存量也已经非常少。在这样的背景下,少量的资金就有可能获得市场的价格控制权。而夺取定价控制权,意味着未来更高的收益率。

投资回报或高过股市

和其他投资市场相比,去年上海房地产市场的表现不仅更为稳健,而且收益率更为可观。

去年股市行情不错,但普通股票型基金的收益,也不过只有45%左右。而在杠杆的作用下,尽管去年上海平均房价只涨30%,但那些支付了三成首付的房地产投资者去年的收益率却可以接近100%。

相比于股市,房地产的变现能力固然比较差,但也因为流动性弱,价格的稳定性反而远远超过了股票。

更为重要的是,虽然上海核心位置的房屋销售价格在全球范围内不低,和香港、新加坡等地区核心位置的高端住宅仍然有比较大的差距。以香港为例,目前销售价格最高的高端住宅,成交价已经到达到港币92万元/平方米。

相较于香港、纽约、东京等全球一线城市,上海高端住宅的价格仍有进一步上涨的空间。尤其是像尚海湾这样,处于未来金融核心区的一线江景住宅。

今年7月2日,央行上海总部就与上海徐汇区政府签订战略合作备忘录,双方将合作依托尚海湾所在的徐汇滨江地区建立国际性创新型金融集聚区,共同推进各类国际性、创新型、功能性金融机构以及相配套的金融专业机构和金融中介机构集聚发展。

根据央行上海总部签订战略合作备忘录,共同在徐汇滨江地区建设“国际金融交流中心”,承办各类国际性经济金融会议、论坛、交流等活动。条件成熟时,央行上海总部的业务部门将迁转至徐汇滨江地区办公运营。相当于上海的金融市场中心放在了徐汇滨江。

而无论是纽约、伦敦、香港还是东京,一线城市的金融中心,总是高端住宅的核心聚集区,是这个城市房价更高的板块。

所以,尽管尚海湾达到15万元/平方米,但是相对于国际金融中心城市高端住宅区动轧60万元一平方米的价格来说,仍然是比较低的。

尤其是受未来五年上海新增建设用地规模只有61平方公里等因素影响,上海住宅用地在过去几年时间里屡创新高。2014年的12月24日上午,格力地产联合体以16.14亿元竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元32-01纯宅地,楼板价65832元/平方米,溢价率127%,当时外界认为这一地块的保本价在9万元以上;而2015年底,位于新江湾的一地块,楼板价接近5万元/平方米,预期售价更是达到8万～10万元/平方米。在这些项目的预期入市价格影响下,市场对在上海在售的高端住宅未来五年的价格预期不断升温。

在这样的背景下,很多人相信只要能够整体收购一两个高端住宅楼盘,未来就能通过不断提供房源的价格来实现资金的高收益。

尚海湾、黄浦湾这些拥有一定房源可供整体收购的楼盘,因此很可能成为机构投资人眼中的香饽饽。

不过,在具体收购这些项目时,机构投资人可能会遇到不小的困难。

比如,尚海湾的营销负责人就认为,尚海湾在售的楼王有进一步升值空间,属于“非卖品”,在将来很长一段时间可以给公司带来不菲的利润,不宜整体出售,而只能卖掉其中的一小部分。

另外一方面,在售的一线高端住宅有些已经被部分买家提前预订,也增加了整体收购的难度。比如,消息人士透露,尚海湾的11、12号楼,虽然尚未公开,却已有部分房源已经被预订。

但对有能力的投资机构来说,这些障碍不是什么问题,只要有足够的诚意,就一定能够整体收购上海一线江景高端住宅项目。