房价下跌真相：把挂牌价格虚抬160万也叫跌?

“沪9条执行后,上海许多地方出现了房价下跌,一套挂牌价1150万元的别墅,竟愿降价到990万元卖!”相信昨天很多人都见过这条新闻。所以,你的第一反应会是——上海房价要跌了?

如果你真信了,那基本就是被骗的节奏...

上海多房源秒降50-160万?!

其实不止昨天这条新闻,最近有小伙伴也告诉邦爷,他意向购买的一个小区,房源价格和年初相比,已经跌了50万不止。

但真的降价了吗?

先不说邦爷听到的这些“降价”都是个例,受到自身的特殊因素影响。就算是那个“一夜降价160万”的别墅,也是炒作大于实际。

因为相关中介告诉邦爷,那套声称挂牌价1100万的房子,实际成交价从来没有到达过1100万元。换句话说,那套房子本来就不值,也值不上1100万,在990万的价格成交,是合理水平,并不算降。

但这里面隐藏的一个问题,大家需要注意,那就是“虚高报价”。

在行情好时,有的中介机构会倾向于把报价抬高一些,一方面是为了笼络业主,让业主愿意把房子放在该机构卖,另一方面也可以通过抬高预期而最终实现抬高成交价。

某中介内部人士也告诉邦爷,报高价的目的只有一个:为了吸引眼球,营造出市场热、价格将不断上扬的假象。

不过,房源的价格还是由卖方做主,比如嘉华苑小区一套70平方米的复式房源,3月初挂牌价430万,新政出台后,房东在市场行情的影响下,把价格下调到370万,也是常有的事。

上海房价的真相

那么,现在上海真实的市场情况是怎样呢?

我们先从年初房价的上涨说起。

今年2月,全市二手住宅成交26600套,同比增长163.5%,成交均价26100元/平,同比上涨15.1%。这一波行情主要是由于此前的多重利好政策,刺激了新一批购房人入市,房东也借势叫价。中原地产某分行经理就告诉邦爷,年初契税新政发布后,涨价的业主比例达到5-6成。

到了3月,二手住宅成交井喷,小阳春行情超出市场预判。上海中原地产数据就显示,3月二手住宅成交5.7万套,环比增加112.15%,同比增加170.77%,这一交易量仅次于2013年3月的历史高点。另外,成交均价26622元/平方米,也环比上涨了2.0%。

而根据中原门店调研结果显示,截止目前,上海市中心大部分板块的挂牌价格,依然没有明显松动的迹象,房东持“坚挺”的房价预期。

有业内人士也分析认为,如今市场观望气息浓厚,新政之前双方一致认为房价上涨,但政策出台后买卖双方对房价的预期出现了分歧,很多买房人认为房价将有调整的空间,不过短期内不少房东依然认为房价会坚挺。

不过,应该注意的是,自新政以来,看房人数的确是明显减少了的,成交量也呈现较大幅度下滑。

中原地产数据显示,清明小长假期间,上海全市二手房成交量3271套,就同比减少了52.1%。中原地产中环以外区域门店来客量,也比平时减少了4-5成,类似 陆家嘴这样的中心区门店来客量,甚至比平时减少7-8成。

同样的情况也发生在了银行,有银行个贷部的朋友就告诉邦爷,近两周前来来办理贷款的购房人少了近7成,以前每周至少20组,现在只有不到10组。

在这种情况下,上述中介人士就表示,现在无论是买家还是卖家,心态都不那么急了,虚标的挂牌价也逐渐开始回调,市场心态趋于理性。