杨浦明年新房价格普遍破9万 揭七大楼盘方案
从2014到2016年初上海火爆的楼市与土地市场中，杨浦作为市中心唯一有集中新增住宅土地供应的地区，土地价格接连创下新的记录，最近的是信达以超过6万的可售面积楼板价拿下新江湾地块。于此同时，一直以来，杨浦内环板块的二手房价格一直是市中心的最低谷。到4月，杨浦近年来的所有地王的方案基本揭晓，今天上海楼典为你总结整理杨浦2016-2017的 七大地王八大豪宅项目。整体来看，今年起杨浦一手房市场的价格和质量都会有爆发式增长。
历年成交地块↓
*可售楼板价为估算价格，计算公式=总价/(住宅总面积-保障房面积）
**首创地块为商住办综合地块，以扣除商办部分
***庆隆地块为2012年购得
杨浦八大豪宅项目分布图↓
1新江湾D5地块 庆隆项目
开发商：新加坡庆隆
地址：国晓路 政和路
住宅面积：38613㎡
容积率：1.2
户数：108
绿化率：35%
密度：25%
总投资：11.7亿
停车位数：261
车位比：2.4
户均面积：358㎡
可售面积楼板价：16588元/㎡
可售面积成本：31864元/㎡
预计开盘日期：2017年
预计开盘价：8万元/㎡
一句话点评：新加坡庆隆就是长风那个沁和园的开发商。D5地块是其2012年在上海市场最低点时候所得，楼板价仅有1万6，相当于信达地块的1/4。庆隆上海两个项目请了理查德罗杰斯做建筑设计。因为楼盘楼板价低，产品上把户均面积做到了惊人的358㎡，全部为6层楼的平层+复式，仅有108套。套均价格肯定基本在2000万-3000万....未来应该会成为杨浦总价之冠，单价上应该不会过于突出。
方案↓
2新江湾D7地块 信达泰禾项目
开发商：信达 泰禾
地址：江湾城路 殷高东路 淞沪路
住宅面积：144000㎡
容积率：1.125
户数：约1300套
总投资：104.9亿
户均面积：约109㎡
可售面积楼板价：60807元/㎡
可售面积成本：87391元/㎡
预计开盘日期：2017年中
预计开盘价：9-10万元/㎡
一句话点评：在上海出台鼓励小户型政策之后，信达以一个石破天惊的价格拿了新江湾D7地块，之后觉得一个人操盘不太保险，又找当时的举牌手泰禾合作了。这个楼盘的各项指标都非常变态。容积率很低，套均面积不大，还有20%的保障房，可售面积的成本已经到了87000。估计明年开盘初期价格如果不亏本卖的话，会在9到10万左右，基本锁定上海中环外最贵的房子。
3117街坊 华发公馆
开发商：华发股份
地址：长阳路 隆昌路
住宅面积：16787㎡
容积率：2.5
户数：135套
总投资：9.4亿
户均面积：124㎡
可售面积楼板价：37966元/㎡
可售面积总成本：58917元/㎡
预计开盘日期：2016年末-2017年初
预计开盘价：7万元/㎡
一句话点评：华发项目距离内环不远，周边在大面积的城市更新之中。地块大小仅有7200㎡，非常迷你。面积段适中，定价合适的话100多套房子有可能日光。
效果图↓
平面图↓
4101街坊 阳光城项目
开发商：阳光城
地址：河间路 眉州路
住宅面积：34543㎡
容积率：2.3
户数：316套
总投资：28.2亿
户均面积：109㎡
可售面积楼板价：52587元/㎡
可售面积总成本：85772元/㎡
预计开盘日期：2017年
预计开盘价：9-10万元/㎡
一句话点评：住在杨浦的人应该都知道这是一个非常神秘的位置。阳光城拿下扣除保障房的楼板价已经过5万，投资额平摊下来超过8.5万，硬件标准非常之高，地块形状因素朝南面非常之大，外立面用了华尔道夫酒店的石材风格，户均面积约109㎡，明年开盘套均在千万的话是目前上海置换的主流。
效果图↓
平面图↓
547街坊 阳光城滨江悦
开发商：阳光城
地址：丹阳路 兰州路 齐齐哈尔路
住宅面积：49995㎡
容积率：2.5
户数：382套
总投资：32.1亿
户均面积：131㎡
可售面积楼板价：44272元/㎡
可售面积总成本：67411元/㎡
预计开盘日期：2016年中
预计开盘价：9-10万元/㎡
一句话点评：GAD现代风格外立面，滨江第二排，前排中高区视野开阔，可以望到陆家嘴，105，135，155㎡三种户型。预计今年中开盘会在1000万/套起，属于目前最上海主流改善需求，样板间设计非常冷艳。
效果图↓
平面图↓
612街坊 首创项目
开发商：首创
地址：榆林路 通北路 惠民路
住宅面积：52244㎡
容积率：2.3
户数：495套
总投资：37.21亿
户均面积：106㎡
可售面积楼板价：46761元/㎡
可售面积总成本：74786元/㎡
预计开盘日期：2017年
预计开盘价：9-10万元/㎡
一句话点评：这个小区位于大连路总部商务区，保利翡丽甲第对面，是首创置业位于上海市中心的第一个面世作品。地块形状关系，朝南的面宽很大，art-deco外立面风格。户均106㎡，也是以高端改善需求为主。周围目前在大范围城市更新之中，等开盘之时环境会有很大改善。
效果图↓
平面图↓
718街坊翡丽甲第
开发商：保利置业
地址：辽阳路 霍山路 通北路 惠民路
住宅面积：80898㎡
容积率：2.5
户数：430套
总投资：54.4亿
户均面积：188㎡
可售面积楼板价：42053元/㎡
可售面积总成本：70609元/㎡
预计开盘日期：在售中
在售单价：9.5万元/㎡
一句话点评：翡丽甲第是目前杨浦在售的最贵楼盘。主力户型在148㎡，179㎡，239㎡，另有336㎡和442㎡的特色复式户，和前面几个楼盘不同之处在于，保利置业做了一个纯粹大户型小区，各户型入场价在1500万-2000万左右。外立面采用的是新亚洲石材风格，点状合围式的布局中央花园体验比较好。
效果图↓
平面图↓
82-3街坊 八埭头滨江园
详情可见此文杨浦滨江欲建400米浦西第一高楼，世界级滨水城市复兴概念方案曝光目前整个八埭头项目的还在最终设计阶段。其中的住宅部分虽然已经建完大部分，但尚不知何时开盘，此前流出的消息，会在12万以上。
杨浦今年投入了60多亿在基础设施之中，相当于前几年的十几倍。18号线，10号线二期，北横通道全部都在快速推进，未来的交通环境会有巨大的改善。同时杨浦每年都投入百亿在旧城改造之上，今年一下子启动6个地块的征收工作，这些滨江宝地将会在未来几年投入土地市场。整个 东外滩+北外滩板块是内环内的唯一的集中住宅土地供应，即便目前的限购政策收紧，但因其稀缺性，未来肯定还是地王集中营↓
上海楼典独家整理拆迁中各地块指标
4街坊（清盘中） 住宅 总建筑面积：43500㎡
5-6街坊（清盘+新启动） 住宅 总建筑面积：85500㎡
10-11街坊（新启动） 住宅 总建筑面积：59000㎡
14街坊（新启动）住宅 总建筑面积：18200㎡
15街坊（新启动）惠民公园
19街坊（新启动） 住宅 总建筑面积：33000㎡
之前杨浦房价低的原因：一是棚户区多。二是东外滩板块新房少，新江湾板块的巨量大户型供应拉低均价。三是交通不方便。这三个问题在今年起开始逐渐解决。除了政府的基础设施投入，八大豪宅项目总计又投入了近300亿进入杨浦，从前文上也可以看出，在土地成本居高不下的今天，这几个项目的3000多套房子 基本把杨浦拉到了市中心区，尤其是内环内改善的最高标准。各个项目轮番的宣传轰炸基本会把东外滩和新江湾板块的的基准价格拉到9万元以上。东外滩板块的 价值将回归，市中心区最有一个洼地就要被填平了。
*预估成本为大致估算，非精确数字 *信达泰禾地块户数为土地出让建议套数