北上深楼市“退烧”浮云 个别楼盘跌幅达38%

    进入4月，北上深三地楼市默契的整体降温，其中上海个别楼盘均价跌幅高达38%，深圳二手房市场成交量更是环比大跌六成。

    自2015年初至三月中旬，北上深三地楼市二手房价上涨明显，一手房受带动效应进入推盘期后随之也上涨，一线城市齐涨的势头受到政府关注，进而沪深两地及北京周边区域楼市均出台新政，加强限购措施，

    据和讯房产了解，自3月下旬沪深两地及北京周边区域楼市祭出楼市新政以来，上海100个在售楼盘中约有七成楼盘出现成交面积下跌，北京上周纯商品种住宅环比下滑38.3%，深圳楼市上周更是量价齐跌。

    “其实这轮楼市下调来的很突然，政策效应十分明显，政府希望价格降下来，此前也有各地政府约谈开发商的报道出来，所以开发商在推盘节奏上、价格定制上也都会配合。但下调幅度不会太大，时间也不会太持久，一线城市的购房需求还是比较强烈的。”某要求匿名的业内人士对和讯房产表示。

    成交骤降

    在上一轮楼市上涨中领头的深圳楼市本次降温最为明显，出现一二手房市场齐降的势头。

    “深圳新房连续第二周（2016.4.4-2016.4.10）量价齐跌，二手房市场则出现暴跌。” Q房网深港董事总经理林家乐对和讯房产表示，深圳新房成交主力中的龙岗、宝安、南山三大区域上周成交量下跌最大，其中南山区仅成交49套，环比下降49.41%，宝安区成交量也下降了三成，此外，深圳二手房成交套数和成交面积环比均暴跌六成以上，其中宝安区更是暴跌75%。

    Q房网数据研究中心提供的数据还显示，上周深圳全市新房住宅成交均价46143元/㎡，环比下跌7.01%，全市新房住宅连续第二周量价齐跌。

    “虽然深圳市不动产登记中心4月9日发布的《关于非深户居民购房限购相关事宜的补充通知》，对3月25日(含25日)前已发生交易的购房者仍可按新政发布前的限购条件执行，但对3月25日后的市场是不具备提振作用的。”林家乐总经理表示。

    深圳之外，降温最为明显的就是上海楼市，上周上海曝出某别墅二手房业主一夜间降价160万的消息，虽然属于个案，且降价后总价990万，依然很高，但也凸显了上海楼市的整体下滑趋势。

    易居研究院智库中心数据显示，相比新政前（3月12日-3月24日），新政后（3月26日-4月7日）有39个楼盘成交均价下跌，其中奉贤区金汇板块天和锦园项目成交价从33721元／平米降到20922元／平米，下滑幅度高达38%。

    “新政后市场交易热度明显降温，上海楼市成交面积跌幅达到56%，成交均价则从新政前的33420元/平方米下跌到32246元/平方米，下降了1174元/平方米，跌幅为4%。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，上海虹口区的跌幅最大，新政前均价为76073元/平方米，而目前均价仅为54286元/平方米，跌幅达到29%。

    虽然北京本次没有出台新的楼市限购政策，但成交情况同样不好。链家研究院数据显示，4月第一周北京纯商品种住宅成交850套，环比下滑38.3%，成交均价为39516元/平米，环比结构性上涨12.7%；二手住宅成交5136套，网签量环比下降37.3%，成交均价为39660 元/㎡，环比下降1.7%。

    链家研究院李巧玲认为，北京二手房节后市场出现首次回落，随着前期需求的大量释放和潜在入市需求的持续减少，预计后期网签量会继续下降，4月网签量或回到春节前水平。

    下调不会持续太久

    业内人士指出，这一轮的下调主要是前段时间持续上涨后的回调和政策干预共同作用的结果。

    “深圳楼市降温有两个原因，一方面是去年的上涨幅度较大，去年到现在不同区域的房价上涨幅度在60%到100%之间，例如宝安中心及附近新房目前均价是7万～8万元每平米，而去年年初则为3.6万元平米左右，现在的价格很多人价格难以承受；另外是新政出台后，购房贷款的审批变的更严格，不仅社保要求年限一年改三年，对月供占家庭收入比的审核也变严格了”。总经理林家乐对和讯房产表示。

    据林家乐介绍，这两个周末的看房人群明显减少，主要是购房者对房价的心理预期发生了变化，以前是预期上涨，现在则是预期下降，从市场表现看，价格下调的趋势也比较明显。

    他还透露，“3月份Q 房网新增二手房源约7000套，而去年同期约为2000套，意味着大量投资性业主开始集中出货，希望在房价高位收回利润，这批业主相比去年同期还有一个特点就是议价空间变大，目前议价空间可以达到10%，而去年同期基本没有议价空间。”

    “预计房价调整时间会持续两到三个月，下调幅度可能达到20%，主要是卖方出货意愿比较强烈，而买方则进入观望阶段。”总经理林家乐认为由于深圳楼市供需仍然比较紧张，楼市调整时间不会持续太久，预计到第三季度会基本企稳。

    严跃进则认为，“上海未来房价总体上依然会稳中向上，近期各类政策的打击，使得大城市的炒房因素减少，但从后续房地产市场的发展趋势看，尤其看近期的土地市场价格，总体上是在上涨的，所以长期下跌的可能性是没有的。”

    “目前部分大城市市场确实会面临一个调整的可能，而从其他一些城市看，市场交易会继续活跃，促使价格继续上涨。此外，部分购房者担忧信贷收紧的程度是在上升的，而这样一个模式，也会促使房企在项目定价方面更加强硬，因为通过购置特定楼盘或才能获取一些审批较快的信贷资源。”严跃进表示。