“沪九条”新政实施半月 上海楼市量价齐跌

    “3·25新政”后，上海楼市呈现了量价齐跌的现象，这在城市、区域、板块及楼盘等层面都得到反映。新政后半个月，上海新建商品住宅成交均价下跌了1174元/平方米，跌幅为4%，有的楼盘一周之内均价下跌1600余元/平方米。二手房方面，虽然并未出现降价潮，但议价空间已然开始松动，且总价越高的房源可议价空间越大。

    新房均价降至389万元/套

    4月10日，易居研究院智库中心对上海新建商品住宅成交数据进行统计。选取“3·25新政”前后各13天的交易数据，即3月12日－3月24日、3月26日－4月7日的数据，通过对比可以看出，新政后市场交易热度明显降温：成交面积方面，跌幅达到56%，而成交均价则从新政前的33420元/平方米下跌到32246元/平方米。

    对上海所有区的市场交易数据进行统计。能够看到，新政后15个区的成交面积全部出现下滑。而成交均价方面，除黄浦、浦东、徐汇、静安、闵行、宝山、金山、松江出现价格上涨外，其他区域则有下跌。成交价格的下跌，降低了购房者的购房成本，本市新建商品住宅的套均价从原先的423万元/套降低到目前的389万元/套。

    8成板块成交面积下跌

    新政后3月26日－4月7日，在上海所有处于交易状态的楼盘中，对交易面积前100名的楼盘进行统计，结果显示，在这100个楼盘中，有29个楼盘出现了成交面积上升的现象，而71个楼盘则出现了成交面积下跌的现象。

    从具体楼盘看，金山区金山新城板块湖山香颂湾项目的成交面积增幅较大，相比新政前上升了1670%。而松江区泗泾板块山水四季城项目，成交面积跌幅较大，为94%。

    在这100个楼盘中，有61个楼盘出现了成交均价上涨的现象，而39个楼盘则出现了成交均价下跌的现象。从具体楼盘看，金山区金山新城板块湖山香颂湾增幅较大，为30%。而奉贤区金汇板块天和锦园项目跌幅较大，为38%。网上房地产数据显示，天和锦园累计均价走势，从4月4日的27130元/平方米降到4月10日的25517元/平方米，一周之内下跌了1613元/平方米。

    在对上海98个板块的统计中，新政后8成板块出现成交面积下跌，4成板块成交均价有所下跌。

    二手房议价空间1%－2%

    二手房方面，在“沪九条”后也出现了成交量减半的现象。信义房屋企研室的监测数据显示，上海二手房3月24日的成交猛增至0.44万套，之后成交量开始逐渐锐减，保持在1000套左右，仅为3月前期的一半水平。新政出台半个月，记者从沪上中介处了解到，二手房买家明显处于观望状态，看房量下降5成以上，个别门店看房量甚至减少7成。

    通过中原地产门店调研的情况来看，目前市中心大部分板块的挂牌价格依然没有明显松动的迹象，卖家报价还是比较坚挺，但这是对手头上拥有两套及以上房产的买家来说。在房地产二手交易平台上可见，部分房源比小区其他房源挂牌价明显低出一截的，大都标注了置换型卖家急卖的字样，这类卖家一般是已经看好了上家。比如在闵行区君莲新城近30套二手房源中，挂牌价普遍在3.2万－4万元/平方米，但其中一套103平方米的三房挂牌价为2.7万元/平方米，卖家在标题上写着“急！急！急！房东置换，房子看好了急售！”的字样。

    不过，目前那些并不急着卖房的人，虽然挂牌价依然坚挺，但议价空间其实已经出现松动。“新政前，卖家基本没有议价空间，甚至是一天一个价，但目前如果是诚意客户，议价空间一般会有5万－10万元，对于市中心总价一般在500万元以上的房子而言，议价幅度在1%－2%左右。”在豫园板块做了三年房产经纪业务的苏先生表示。

    也有少数卖家在新政后选择大幅下调挂牌价。据了解，浦东世贸滨江有一套1房，新政前小区同类房源挂牌价在750万－800万元，但新政出台后为了能尽快出售，卖家赵先生主动把价格下调到690万元，相当于回落到了1月份－2月份的水平。

    此外，一些非上海本地买家，由于限购标准的提高，不得不把目标转向上海周边城市。比如一些原先想购买嘉定新城或者安亭板块的刚需客户，他们当中约有两成买家已把目光转移到太仓或是昆山的新盘。