中国人爆买致日本房价上涨近30% 东京最受欢迎
当中国游客“爆买”日本货架上的商品之后，近两年的时间内，日本的房价上涨了接近30%，日本地产中介把这同样归功于大量涌入的中国买家。日本房价经历上世纪90年代暴跌，以及2020年东京举办奥运会的刺激政策，中国买家认为时机已到，纷纷出手。但是民族情绪和日本常发生地震等原因，“折磨”着中国买家。
房价推高30%
“继美国、加拿大和澳大利亚之后，日本已经成为中国人海外地产投资的第四个热点区域。”百事得股份有限公司田中吉表示。
田中吉一直在担任中国人前往日本购房的地产中介：“我现在每个月要带10批中国大陆客户，到日本看房产。而几年前，每个月只有一两个中国客户，还都是香港和台湾人。”
由于中国人来日本买房已经成为大势所趋，因而，很多日本地产中介机构都有大量的中国人或者懂汉语的人来为这一群体服务。
“日本房价在近两年内已经上涨了30%到35%。”田中吉表示，“很明显地感觉到是中国人的需求推高了日本的房地产价格。”
数据显示，2015年，负责向中国市场提供海外房源的居外网用户对于日本挂牌房产的询盘量比2014年增长191%，询盘合计总价值高达5.32亿美元。居外网超过73%的用户表示，投资是在日本购房的主因。数据显示，东京是最受中国房地产买家欢迎的日本城市，其次是大阪和京都。
“与投资美国和加拿大的客户不一样，去美国和加拿大购买地产的都是大集团和大型投资人，购买高端豪宅。而来日本的客户都是小型个人投资者，普遍购买100万元人民币左右的房产。”田中吉表示。
2014年，中国买家购买了价值520亿美元的国际房地产，到2020年，这个数字料将涨到2200亿美元。“经济发达、与中国一衣带水、房地产投资回报丰厚、加上其学校对中国学生的吸引力，日本很受中国房产买家青睐。”居外网首席执行官潘卓礼分析认为，现在有更多的日本地产行业人士向中国推荐房产。“SUUMO网是日本最大的房地产门户网站，他们现在在中国市场和我们合作，大幅增加了供用户选择的日本挂牌房源量。”
“中国人向来是最活跃的国际房地产买家，但事实上，他们真正开始购买海外房产是四五年前。这轮周期刚刚开始，我们预计中国海外房产投资在2020年会创下新纪录”，潘卓礼补充说。
目的：投资
对于中国人前来日本购房的原因也相对简单，很少有像美国、加拿大、澳大利亚那样买房是为了移民和居住。
“主要就是投资”，田中吉表示。
创客天下集团总裁蒙洋，常年接触资本市场，并为其提供创业项目，他向记者透露：“我们最近接触一个地方政府，得到了一个惊人的数据。这个地方去年的存款总额是900亿元，今年上半年的存款总额就已经接近2000亿元。”
蒙洋同时指出：“把钱存到银行是无法保值的，这说明中国人缺少增值的手段”。
“而金融行业和中国地产领域的投资收益不稳定，这也是中国人被迫把钱存银行的原因”，蒙洋表示。
而海外地产市场，为中国人的投资提供了一种可能性。
“中国不少海外房买家对日本很有兴趣。他们喜欢日本文化及其经济成就，东京作为房产投资目的地被特别看好”，潘卓礼补充道。
“日本也受到中国学生的欢迎，因为这两个经济体紧密联系在一起，中国到日本只要三个小时的飞行。对不少中国学生和家庭而言，去日本留学比美国或欧洲更便利”，潘卓礼说。
2020年，东京将举办奥运会，这也是日本地产的一针强心剂。
日本国土厅公布的调查统计数据显示，上世纪80年代中期，随着大量资金涌入房地产行业，日本地价开始疯狂飙升。1990年，日本六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。在东京都市圈，从1986年开始，出现了几乎是垂直式的地价上涨，高峰期1990年的地价大约是1983年的2.5倍。
1991年，日本房价开始暴跌。当年房价降了70%，但下跌的前一年涨了100%。
目前日本房价虽然上涨，但是仍没有回到当年的高位。
顾虑：民族情绪和地震
像中国消费者前往日本购买马桶盖一样，来日本买房多数都是普通民众的个人消费，因而普遍购买小户型、低总价的房产。
据了解，日本房产的租售比为8%到9.5%，而同期上海房价的租售比约3%。与此同时，日本还为投资者提供了相应的贷款服务。日本的低贷款利率只有2%到3%。
“租金和贷款利率之间的空间，吸引了中国买家”，田中吉表示，“很多人喜欢买东京和大阪的小户型”。
当然，中国买家也心存一定的顾虑。
“在接触中，中国人普遍心存顾虑之一就是中日关系问题，害怕中日关系紧张，自己的利益没法获得保障。”
中国外交部在4月26日就指出，中国坚持走和平发展道路，奉行防御性国防政策，战略意图是透明的。中国在东海和南海开展的活动完全正当合法，无可非议。尤其在南海问题上，作为域外国家，日方应当摆正自己的位置和心态，停止对中国指手画脚，更不要总是跟在某些国家后面做不利于维护地区稳定的事情。
民族情绪是中国人买日本房产的重要顾虑之一。
此外，田中吉表示：“日本经常地震这一问题，也让买家对固定资产投资有所顾虑。”
日本房地产一直被很多人作为“崩盘样本”在研究，的确，日本房价自2005年暴跌了65%，之后的二十多年一路狂跌不止，市场崩盘影响深远。
但邦爷却注意到，从2014年至今，日本东京房价却暴涨了30%（日本信义房屋数据）。
近年东京的土地价格也快速上涨。根据日本tochidai网站数据，2015年东京的土地价格较上一年增长了5.13%，项目土地价格涨幅最高甚至达到45.67％！
为什么近两年日本东京楼市会出现这样明显的反弹？很多人认为，这跟中国人在日本买买买，一定脱不了关系。
至少从游客数据来看，我们不得不深思一下。因为根据日本观光厅统计，2015年中国游客总消费额已达1.41万亿日元（约合792亿元人民币）。根据日本内阁府数据，2015年日本GDP5.26万亿日元，民间最终消费支出306.5万亿日元。可以看到，中国人对日本的GDP贡献不小啊，特别是对消费的贡献率就达到了0.46%。
但游客多、消费旺，就一定是推涨日本东京房价的那只隐形的手吗？
这次国人很无辜
邦爷调查发现，这次中国人真的很无辜。
日本信义房屋告诉记者，近两年日本的房价上涨，主要是受到日本内需增长的带动。整体而言，目前外国人在日本买房的占比仍偏低，在房地产市场，海外资本只能算是锦上添花。
同时，邦爷从第一太平戴维斯得到一份“英国地产数据研究机构Real CApital Analytics”提供的数据，从中看到，2015年境外投资者在日本房产市场共达成交易79.5亿美元，占比22%。排名前四买家为：美国（43.3亿美元，54%），中国香港（16.9亿美元，21%），新加坡（6.4亿美元，8%）、中国大陆（3.4亿美元，4%）。
如此看来，大陆加香港的购买力也不敌美国人的一半。东京房价涨了30%这件事还赖不到中国人头上。
出手日本正当时？
但对中国购房者而言，现在出手投资日本房产，或许正是时机。
日本因上世纪90年代的暴跌，至今才开始出现反弹，是个难得的抄底拐点。同时日本承办了2020年的奥运会，升值预期浓厚。
其实，很多敏锐的中国人已经嗅到了机遇，开始行动。日本有报道就引用一家华人不动产公司经理的言论称，自奥运会决定在日本举办以后，日本华人、中国大陆客户在日本购房的行为不断增加。
负责向中国市场提供海外房源的“居外网”有数据显示，2015年其用户对于日本挂牌房产的询盘量，比2014年增长了191%，询盘合计总价值高达5.32亿美元。
同时，居外网超过73%的用户表示，在日本购房主要是为了投资。而从回报率来说，日本新房的年回报率高达5%以上，二手房超过10%。
还应该注意到，今年初以来，日本实行负利率政策，加上日元对美元汇率在避险情绪的推动下节节攀升，使得日元涨幅超过7%。而之前的五年，日元兑人民币曾累计下跌了25%，跌幅超过同期兑美元的15%。此间在日投资，无疑成本将更低。
同样是汇率因素，可以看到，4月28日日本央行宣布维持利率不变，日元随即暴涨约400点，截至28日，日元升至108.10关口。日元的升值就意味着日本物业的自动增值。而由于联储加息步伐放慢，欧洲经济不景气，日本央行多次出手调控，日元继续走强的预期很强。
投资风险不可忽略
略有复苏的日本楼市，让国际投资者看到了机会，但投资必有风险，而放在经济格局尚不稳定的日本市场，投资风险更值得警惕。
至少在日投资之前，我们需要知道它以前跌得有多惨，构建一点心理准备。
历史资料显示，早在1980年，日本京都市中心一套30平米的房子还只要3000万日元，但1985年就要5000万日元，1987年就要8000万日元了，涨幅速度惊人。
到1987年底，日本全国土地的时价总额为1673万亿日元，是国土面积为日本26倍的美国土地时价总额的2.9倍。
但到了2005年，日本房价跌幅就超过65%，回到了1985年的水平。到了1990年3月，日本政府开始为房地产泡沫进行调控，实施信贷总量控制的政策，但仍拦不住楼市和股市的急剧下跌。直到20年后，日本包括东京在内的六大都市圈的房价指数仍低于全国水平。
“暴跌”后遗症之一，便是日本住宅的空置率在2014年达到820万套（日本总务省数据）。日本有研究数据更预测，到2033年日本住宅空置将达到2150万所。
这意味着，日本每7.4套住宅就有1套是空置的，而以后的空置比例还将更高。这无疑对物业的增值保值产生着巨大的阻力，中国投资者需认准物业资质和区域潜力，谨慎投资。