一二线城市再现抢地大战 地市泡沫加剧膨胀

一季度房地产市场的回暖给了开发商信心，在一二线城市土地市场开闸时，众多房企激烈争抢，5月土地成交的盛况也引发了广泛关注。其中，长三角区域的上海、南京、杭州的多宗地块均以高溢价率成交，楼面价超过房价更是成为常态。业内人士分析认为，土地价格迅速猛涨很不正常，地价泡沫让人担忧。二线城市地王频出，一线城市也持续着“只要卖地就出地王”的现象，地价高企导致房地产市场豪宅化，未来高地价项目入市风险加剧。

土地成交旺盛

一线城市及部分热点二线城市楼市快速升温，是一季度楼市最引人注目的现象，而在5月，房地产市场趋于平稳，楼市的焦点转移至土地市场，本月一线城市及部分二线城市土地市场成交旺盛，房企激烈争抢、土地价格不断创新高等均引发广泛关注。

监测数据显示，在土地市场方面，上周全国40个大中城市推地总量环比增长60%。其中苏州、贵阳推地量最大。成交方面，主要城市成交环比增长5%，天津、苏州成交量最大；出让金方面，主要城市环比增长48%，宅地出让金环比增长59%。

分城市来看，一线城市的土地市场在成交方面整体上价涨量跌，上海迎来“沪九条”落地以来的首场土地拍卖，成交的四宗土地获得出让金逾70亿元。二线城市当中的南京市，单日获得土地出让金248.6亿元，葛洲坝地产竞得当地住宅地块的单价地王。

另外，中原地产研究部5月16日发布的统计数据显示，5月上半月，合计一线二线热点的20大城市住宅土地成交45宗，其中住宅地块大部分为地王。比如：南京、上海、北京等城市成交多宗宅地，均为楼面价超过房价的地王地块。另外，从这几宗地块的平均成交楼面价看，溢价率也刷新了年内新高。

地价存在泡沫

事实上，火热的土地市场中，真正令人感叹的不是成交总量，而是不断攀升的土地价格。日前，融创中国董事会主席孙宏斌公开表示，部分城市地价存在泡沫。

“从一线城市截至目前的成交情况来看，5月以来成交的8宗地，溢价率平均达到创纪录的87.38%；累计获得土地出让金合计168.57亿元，这一成交额也是今年迄今为止最高的月份。”中原地产首席分析师张大伟在接受北京商报记者采访时表示，一线城市土地市场保持着“只要卖地就出地王”的现象。

以业界最为关注的上海为例，近日集中推出的几宗地块均以高溢价率成交。中原地产的数据显示，其中，松江泗泾SJSB0003单元10-05地块溢价率达109.04%，楼面价达3.77万元/平方米；同一区域的SJSB0003单元12-01地块，溢价率为111.62%，楼面价达3.83万元/平方米。此外，5月5日北京拍出的地块也较为引人关注，其中大兴区黄村镇地块的楼面价超过3.5万元/平方米。

不仅是一线城市，部分热点二线城市土地市场表现同样抢眼。以最为疯狂的南京为例：5月13日，7宗地块引来40余家房企争抢，共卖出248.56亿元，总溢价102%，其中葛洲坝地产以总价32.8亿元拿下河西南G14地块，楼面地价是45213元/平方米，成为南京新的单价地王。

后市风险加剧

“土地价格的攀升导致新房市场普遍豪宅化。”张大伟认为，地王蔓延成为当前普遍现象，很多之前以刚需为主的区域也纷纷拍出了区域地王，将对区域市场定价带来明显影响，未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，在地价涨幅超过房价的背景下，房企拿地后面临较大经营压力。

值得注意的是，房企拼抢地王开始从国企蔓延到民企，预计未来房企竞争土地会越来越激烈。但未来一年房价是不是会出现这么大幅度的上涨疑问很多，地王入市的难度多大，将成为2016-2017年最大的疑问。张大伟直言，“按照目前地价超过房价的趋势，需要未来两年房价上涨100%以上，这些地王才能上市”。

孙宏斌认为，由于地价太贵，北京很多项目都被豪宅化了，不卖到单价10万元以上根本不赚钱，北京可以有单价10万元、20万元的房子，但不应该到处都是。尤其是南京、苏州这些城市，房价达到每平方米三四万元已经是上限，但现在地价已经三四万元，是很不正常的现象。很多北京、上海的开发商之所以迟迟没有入市，就是因为一旦入市就有可能亏本。