二线城市高价地块频出下半年或进调控窗口期

    当前，一线城市土地稀缺、地价高涨，而三四线城市库存高企、活力不足。相对而言，二线城市的市场和政策环境相对温和，成为房地产企业角逐拿地的主要战场。近几周的土地成交数据显示，南京、苏州等二线城市高价地频出，地价走势已经开始向一线城市看齐。业内人士称，二线城市地价非理性上涨，土地市场过热势必会进一步催涨房价，未来楼市政策面临收紧的概率很大。

    5月24日，苏州有11宗地块进入拍卖程序，其中有8宗限价地块。这8宗地块最终成交时，有5宗土地的溢价率超过100%。其中，楼面价14097元/平方米的“苏地2016－WG－27号”地块溢价率最高，达到196%；溢价率116%的26号地块楼面价最高，达到19046元/平方米。11宗土地合计成交金额为235.7亿元，土地平均溢价率115%。截至24日，苏州年内土地成交金额为754.4亿元，同比涨幅高达860%。高价地不仅仅出现在苏州市场，5月24日，武汉也成功出让8宗地块。宁波、福州也在同一天出现区域地王。

    市场数据显示，4月份，苏州、南京、宁波、杭州、常州、温州、无锡等城市的土地出让金同比增长均超过200%，其中苏州、南京两地出让金规模分别达347.9亿元、147.5亿元，为全国出让金收入最高的两个城市。综合来看，2016年以来土地成交金额排名前十的城市中，二线城市占据8个名额，苏州、南京、合肥平均溢价率高达100%以上。

    分析人士认为，当前一线城市土地稀缺、地价高涨，北上广等地先后出台了针对土地市场的间接性收紧政策，而三线城市仍然在去库存当中，所以，很多大型房企选择把二线城市当作拿地布局的主战场。

    中原地产首席分析师张大伟说，2016年土地市场上楼面价新地王已经达到了150宗，一二线城市的土地接近全面地王化。“目前，创造地王的基本都是上市企业和国企，其资金实力雄厚，对未来市场波动的抵抗能力也更强。”他说。

    “此外，二线城市土地市场火爆程度超过一线城市最主要的原因是政策因素。”张大伟分析认为，今年3月份一线城市出台了不同力度的约束性政策，抑制了当地房地产市场，相比之下，二线城市宽松程度仍然很大。所以，今年前4月资金宽松的房地产企业在土地市场表现活跃。

    5月16日，融创中国董事长孙宏斌表示，2015年融创中国刻意避开一线城市过热的土地市场，选择进入济南、南京、成都、西安和武汉等二线核心城市获取价格合理的土地，完成在这些城市的土地储备布局。不过，孙宏斌表示，近期二线城市的土地市场已经开始出现泡沫。

    同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，二线城市楼市火爆、地王频出，下半年这些城市有可能步入政策调整的窗口期。

    “即使在一线城市，房价上涨也是有"天花板"的，不可能无止境上涨。”张宏伟说，“南京等二线城市的土地市场尤其是住宅类用地地王频出，政策措施并未从根本上抑制投资投机性需求，也没有起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。如果这些城市楼市继续火爆，地王频现的状况持续，那么未来的政策层面将不得不继续从严。”