地产开发投资V型反转 房企二线城市补地忙

5月14日，国家统计局发布的4月数据显示，房地产开发和销售数据双双向好。《每日经济新闻》记者发现，从去年4月到今年4月，一年时间，全国房地产开发增速走出了一个比较标准的V型态势。去年前4月，该数据为同比增长6%，随后一路下滑，去年底今年初，甚至回落至仅1%的低位，今年以来连续攀升，目前增速已回升至7.2%。

国家统计局投资司高级统计师李皎分析说，商品房销售市场升温，房地产开发企业在重点城市、热点板块加紧了土地储备，销售向好城市的房企加快了项目开工和施工进度，房地产开发投资先行指标均持续向好。地产投资上升势头较快数据显示，1~4月，全国房地产开发投资2.54万亿元，同比增长7.2%，增速比一季度提高1个百分点，比去年全年提高6.2个百分点，呈现快速回升走势。值得一提的是，房地产热点地区的辐射作用也开始显现。李皎提到，1~4月，非重点城市开发投资同比增长7.8%，比重点城市投资增速高1.1个百分点。非重点城市开发投资增速时隔20个月后重新超过重点城市。广东东莞是一个典型案例，瑞峰置业市场研究部统计数据显示，今年第一季度，东莞共有17个镇区、31个项目动工，合计总开工量达317.36万平方米，迎来开工热潮。

上海知名地产人士严跃进告诉《每日经济新闻》记者，很多来自深圳的购房需求转移至东莞，当地住宅存量消化周期已降至3个月，库存出现严重的不足，急需补充房源，大量需求也抬升了房价，使得房企开工意愿强烈。

全国来看，今年商品房销售面积和金额均在开年后保持高速增长，呈量价齐升的态势。国家统计局数据显示，1~4月份，全国商品房销售面积3.60亿平方米，同比增长36.5%，增速比一季度提高3.4个百分点，比去年全年提高30个百分点；销售额2.77万亿元，增长55.9%，增速比一季度提高1.8个百分点，比去年全年提高41.5个百分点。随着销售市场持续升温，房地产去库存取得明显进展。4月末，全国商品房待售面积7.27亿平方米，比3月末减少826万平方米，比2月末减少1241万平方米，已连续两个月减少。其中，住宅待售面积4.51亿平方米，比3月末减少894万平方米，比2月末减少1546万平方米。

在严跃进看来，楼市销售回暖对其投资意愿的提升有很大鼓舞作用。“一方面，房企可以看到盈利预期。另外，一些存量房的快速去化也使得房企现金流充裕，投资有底气。”房企将目光瞄准二线城市 穆迪近日在一份报告中分析认为，整体融资环境仍然支持中国房地产业的发展。对于房企而言，最大的“原材料”便是土地，在销售回暖且资金充裕时，开发商买地的热情已明显高涨，他们将目光纷纷聚焦二线城市。

数据显示，1~4月，房地产开发企业土地购置面积同比下降6.5%，降幅继续收窄5.2个百分点；土地成交价款则“转负”，由1月至3月的增长3.7%，转为下降0.2%。这一数据看似矛盾，但恰好体现出二线城市地市的火爆。严跃进分析说，地价高企的一线城市在4月份并未推地，而诸多库存量大的三四线城市也对住宅用地采取停供，因此土地成交总价相比3月份略有下降。土地购置面积的收窄还反映出开发商们在二线城市的动作积极。

数据显示，二线城市4月成交经营性土地2422万平方米，环比上升10.7%，同比上升41.7%；土地出让金更是高达1135.6亿元，同比上升280.4%，环比上升38.4%。一位国内大型地产开发商高管告诉《每日经济新闻》记者，目前一线城市几乎是寸土寸金，土地总价高，未来不确定性更大，二线城市相对较好，很多省会城市和区域热点城市经济基础也不错，值得被看好。该高管以湖北武汉为例，武汉是内陆重要的水陆空交通枢纽，具有交通、科教、人才及产业基础等方面的比较优势。

有券商报告还提到，武汉较为宽松的落户政策极大地吸引了毕业生和外来人口落户，对周边县市具有明显的虹吸效应，人口的集聚为当地房地产的持续复苏提供支撑。不过，包括穆迪在内的多家机构都警示二线城市地王频出背后的风险：此轮二线城市库存去化得益于信贷等方面的政策放松，收紧政策若蔓延，一二线城市的楼市销量和房价都将承压。