2016成史上最可怕地王年 四季度风险或爆发

“2016年是史上最可怕的地王年。”针对中国房地产市场的“地王”现象，业内分析认为，今年一二线城市地王潮全面出现，地价超过房价已经从一线城市蔓延到二线城市，二线城市成为2016年地王出现最多的区域。这种不理性不健康的拿地行为导致房地产市场后续酝酿巨大风险。

今年以来，全国各地区地王频出。17日，国内最贵“高价地”在上海诞生，闽系房企融信以110.1亿元的成交价格胜出拿下静安区某地块，该地块每平方米楼板价突破10万元，可售部分的楼板价超过14万元/平方米。

据统计，截止日前，全国主要城市再现多宗地王，单宗地块成交额在10亿以上的有21宗，超过5亿的有56宗，在这56宗高价地中，合计有16宗溢价率超过100%，而如果计算溢价率50%以上，则多达25宗。

楼市专家张大伟表示，2016年是中国有史来地王最密集的年份，高总价、高单价、高溢价率“三高”地块普遍出现在一二线城市，持续刺激房地产市场。

整体看，二线城市成为2016年地王出现最多的区域，其中最主要集中在南京、苏州、合肥等机构城市，而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。

从8月地王分布看，与前7月相比出现新的特征。地王逐渐从之前的一线城市+二线四小龙，开始向其他二线城市蔓延。在地王中，武汉、济南、石家庄、南宁、福州等二线中城市开始成为地王频繁出现的区域。

在地王频繁出现的背景下，一线城市供应稀缺愈加凸显。截止8月15日，一线城市合计供应住宅土地仅79总，865万平米，相比前几年的全年3000万平米，2016年8个月仅完成28%左右。

从城市分布看，其中深圳仅供应2宗住宅用地，65万平米，北京供应7宗地105万平米。广州供应13宗225万平米、上海供应最多469万平米。

“在热点城市出现普遍性地价超过房价现象，这种不理性不健康的拿地行为导致房地产市场后续酝酿巨大风险。”张大伟认为，8月一二线城市依然疯狂出现地王潮，但市场成交一线城市成交已经开始放缓，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨。预期下半年，房地产调控继续因城施策，升级到一城一策，一旦信贷政策宽松不能持续，下半年，特别是四季度房地产市场的风险可能爆发。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对中国经济网记者表示，今年以来局部地区的地王潮仍持续不断，管理层对资产泡沫和地王现象的警惕下一步将反映在对开发企业融资渠道的收紧和对土地供应的调整管控等方面，未来房地产投资增速可能继续面临压力。

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南京、苏州等城市楼市新政落地后，引发对于其他核心一二线城市是否会出台新政的思考。8月17日，融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以10万/平方米的名义楼板价，14.3万/平方米的可售面积楼板价，创下全国楼板价地王。那么，对于上海楼市来讲，“地王”频出之下的楼市政策走向会向哪方面走？

笔者认为，在“沪九条”楼市新政已经出台的市场背景下，当前上海楼市发展过程中存在两大干扰因素，一是“地王”，二是“类住宅”。

“加杠杆”场外配资拿地，“地王”频现背后的系统性市场风险

从上海楼市走势来看，由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支，4-5月上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性，二季度已经呈现“量跌价稳”供求继续博弈的特征。但是，由于5月份以来“地王”频出，因为“地王”的频现三季度上海楼市再现量价齐升，“地王”成为干扰上海楼市回归理性的一项非常重要因素。

比如，8月17日，在上海土地市场疯狂的行情之下，位于上海静安（原闸北）中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿，吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以10万/平方米的名义楼板价，14.3万/平方米的可售面积楼板价，139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地王记录，未来项目售价毫无疑问将超过18万/平方米。这又将为上海楼市增加一把火。

此外，从当前上海土地市场特征来看，今年以来上海“地王”现象已与往年不同，往年一般是一个城市出一个“地王”或少数几个“地王”，一旦市场遇到调整，那么这几个“地王”或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让，整个市场风险被控制在局部范围内，还不至于是整个市场的。而现在上海土地市场，一旦有住宅类用地出让便是“地王”，即使像青浦、奉贤、崇明等郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出，那么，这也就意味着市场风险不是单个项目的，而是整个市场的，一旦有风险就是系统性的风险。

再加上房企越来越多通过金融机构场外配资“加杠杆”方式进行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，从预期影响来看，随着政策面的收紧与市场调整期的到来，在上述热点城市制造“地王”的风险会增加，一旦这样的风险到来，风险就不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。因此，对于上海土地市场来讲，一旦楼市进入调整的阶段时，整个市场有可能会出现跌声一片，批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发。

“类住宅”市场的火热，政策面存在收紧的可能性

上海“沪九条”限购从严后，办公产权的公寓式办公（类住宅产品）迎来火热的局面。同策咨询研究部数据显示，截止8月14日，上海办公产权的公寓式办公存量面积为115.25万平方米（3月底是159万平方米），按照近3个月平均去化速度，市场去化周期已经降至5.88个月（3月底是10.6个月），在商品住宅供应稀缺、价格快速上涨的市场背景下，公寓式办公（小面积低总价的类住宅）因此而销售火热。现在市场去化周期已经由3月份的10个月降低至6个月以下，市场去化速度大幅提升的同时导致库存大幅降低，这类产品的价格也呈现上涨的态势。“沪九条”新政之后，由于限购条件的提高，这类物业因为不限购再次迎来了新的去化机会，这类项目在接下来市场当中仍然会成为市场的新宠。

正是由于如此，一些原先购买住宅的客户转投“类住宅”产品，导致“类住宅”销售较好，占到商办市场的大部分份额，虽然起到积极去化商办市场库存的作用，但是，也引发投资类客户对于类住宅产品的炒作，引起类住宅市场价格也呈现出上涨的态势。对于类住宅政策走向来看，由于“类住宅”的火热北京已经开始采取“限购”措施，当前而上海“类住宅”的积极去化与价格的上涨同样也引起持续的关注，如果市场也出现过热的状态，不排除下半年“类住宅”也出现政策收紧的可能性。

“沪九条”作为一项长期政策，下半年将继续收紧

“地王”频出导致7-8月市场再次出现量价齐升，其实是削弱了“沪九条”政策的执行效果，也延后了市场调整期的到来。这也进一步促使官方在“沪九条”政策执行层面进一步收紧。此外，上海市市委书记韩正及住建委相关领导指出，房地产市场“沪九条”不是权宜之计，必须长期坚持，实施过程中要做到违规必处，保持房地产市场平稳健康发展。这也暗示“沪九条”政策将从执行的角度从严。

从市场去化压力来看，截止2016年8月16日，上海市商品住宅库存量已经降至814.60万平方米，按照3个月移动存销比来计算，市场去化周期已经缩短至6.40个月，虽然短期内上海商品住宅基本面仍然没有去库存压力，但是，随着政策面执行的从严，市场去化周期会因为供应量的增加、销售量的减少而持续回升。

张宏伟认为，从政策发展趋势来看，市场火热及地王频出有可能加速政策从严执行，尤其是静安融信百亿地王之后，官方会密切关注上海楼市变化。笔者预计9月份前后楼市调控政策有可能会进一步从严执行，新一轮的“控地王”降杠杆等措施也会来临，房地产市场调整极有可能会因此而来临。从调整的时间来看，由于下半年以来的“地王”频出再次推升市场热度延后了市场调整期，政策9月份前后再次从严执行后，有可能使本应下半年就进行调整的市场延后至明年上半年。

从市场的趋势来看，如果9月份前后新政从严执行，市场成交量势必会出现下滑，伴随着供应量的增加，为“金九银十”的市场带来一些不确定性。预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及外环沿线“地王”频出的板块极有可能率先降价。届时，如果企业没有做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好2016年市场尚未调整前的最后跑量“窗口期”，不要恋战市场（期待买涨不买跌一直持续），要未雨绸缪，增加现金储备，提前做好2016年市场应对策略，防止市场环境在2016年下半年及以后出现变化而导致企业被动推盘的局面。

下半年上海楼市政策走向的5点预判

综上所述，上海楼市调控政策有可能会在执行的角度从严，也有可能会有一些有针对性的调控措施“控地王”。具体来讲：

1、“地王”频出导致7-8月市场再次出现量价齐升，其实是削弱了“沪九条”政策的执行效果。从官方表态来看，房地产市场“沪九条”不是权宜之计，必须长期坚持，实施过程中要做到违规必处，保持房地产市场平稳健康发展。因此，这也暗示接来下上海楼市要加大“沪九条”的执行力度，“沪九条”政策将从执行的角度继续从严。

2、上海上半年土地出让的量确实不多，下半年会加快宅地供应，从供应的角度解决供需矛盾及市场过热的问题。

3、既然有“地王”频现的现象，那么下半年也势必会有相对应的“控地王”的措施，以防止市场出现系统性的风险。比如针对拿地场外配资加杠杆拿地情况给予监管和控制，对于拿地首付比例进行提升，对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工的时间给予限定等等，为土地市场“降杠杆”，防止地王频现而导致的系统性风险。

4、“商改住”继续推进，以改善以居住为目的的市场供求矛盾，同时，针对“类住宅”产品出现投资过热的现象，不排除上海会模仿北京出台限购类措施。

5、楼市过热尽管是由于市场供求、货币供应等主要因素导致，但是，作为次要因素的中介公司有可能还会被查出一批，在首付贷、虚假房源、垄断房源、违规交易等诸多方面有可能会进行新一轮的市场整顿行为。