上海市中心好卖的“小户型” 你们在哪里？

数据来源：本报记者现场调查、易居研究院

今年4月以来外环内有过开盘和加推的50个楼盘当中，仅有18个楼盘有90平方米以下“中小套型住宅”，且7个位于宝山中外环间

“不好意思，我们这里的小户型已经卖光了。”普陀内环内一处楼盘，销售人员客气地解释。

记者现场咨询，有没有90平方米以内的二房出售。销售人员告之，今年5月，该楼盘曾推出一批100平方米以下的小户型，结果迅速卖空；现在，售楼处只有两三种房型，但面积都在140平方米以上。

这个场景，在走访中已经不是个案。如果楼盘开盘在两个月以上，又位于上海还不错的地段，那它的小户型房源，多半已经售空；或者，根本没有小户型房源。

事实上，在我们收集数据的外环内50个楼盘里，仅有18个楼盘有90平方米以下“中小套型住宅”。而这18个楼盘当中，有7个位于宝山区中环和外环之间，另外11个中，黄浦、闸北、浦东各占3个，杨浦和闵行各1个。而静安、徐汇、长宁、虹口、普陀的在售楼盘中，都没有小户型出售。

选择这50个楼盘，我们是有标准的。它们几乎涵盖今年4月以来上海外环内有过开盘和加推的所有楼盘。换而言之，如今在上海的中心城区，小户型的一手房，几乎已经难觅踪迹。

小户型都去哪里了？既然小户型一房难求，开发商为何不多建小户型？

地段越好，小户型越少

一个趋势性的现象是：越靠近市中心，小户型越少；楼盘单价越高，小户型越少。或者用更简单的话来说，地段越好的地方，小户型越少。

50个楼盘中有中小户型的18个楼盘，13个位于中外环间，7个集中在传统上地段稍差一些的宝山中外环；中环内，仅5个楼盘有中小户型推出。而从价格来看，单价在7万元及以上的楼盘，仅有4个有中小户型。

传统好地段静安寺、建国西路、陆家嘴滨江的楼盘，不仅没有中小户型，户型起板面积都在140平方米甚至170平方米以上。“我们这个就是豪宅社区。”某楼盘的销售人员直言不讳。

一些内中环、乃至中外环间的楼盘，也在卖所谓的“豪宅”概念。宝山接近外环的一个楼盘，全部户型均为四房。另一个外环线边上的楼盘，小户型房源极为有限，已经一抢而空，接下来推出的都是大户型。“我们小区品质高，不会做那些六七十平方米的小户型”，该楼盘销售人员说得直截了当。

就算有小户型卖的楼盘，购房者买到的小户型，也通常让人有点“胸闷”。这些楼盘，小户型都被安排在了朝向、位置、景观较差的地方；看起来，更像是开发商解决“边角料”之举。古北一楼盘，有88平方米的两房，在其之上就是178平方米的三房。从小区平面图上看，两房位于小区的最边上，建筑结构奇怪。上海南站附近的一个楼盘，一期靠近沪闵高架的小户型已经全部卖完；二期不靠高架，周边环境不错，“二期全是大户型”，销售人员说。据了解，小户型被这样处置，已经成为业内一种心照不宣的通行手法。

小户型好卖，也难卖

撇开致力于打造“顶级豪宅”的少数楼盘不谈，几乎每一个有小户型的楼盘，销售人员都表示“小户型更好卖”、“小户型非常抢手”、“小户型需求量大”；地段稍好一些的楼盘，因为单价高，小户型可以“控制总价”，所以更是迅速卖光。小户型好卖，是业内的共识。

可是，为何那么好卖的小户型越来越少？甚至，不少楼盘习惯于在一期价格较低的时候推出小户型，之后不仅价格上涨，小户型也干脆都消失了？

“其实，某种意义上来说，小户型并不好卖。”某楼盘项目负责人告诉记者。不好卖，体现在价格上，卖起来“麻烦”。不止一位受访者告诉记者，小户型的购买者对价格的敏感度要高于大户型的购买者。“我们二期房源的价格要比一期高，这实际上是在小区环境、装修品质等方面的溢价。我们观察下来，大户型的购买者经济实力更强，更容易接受这样的溢价。”说白了，开发商认为，小户型的购买者更会“讨价还价”；而大户型的购买者，往往更加“爽气”，豪华装修、高档会所等增值项目，更能让他们心动买单。

不仅难卖，小户型还难造。中原地产研究部高级经理卢文曦告诉记者，小户型的建筑成本，要高于大户型。“小户型墙多管线多，公摊面积多，其实很难设计。”的确，要让小户型跟大户型保持同样的品质感，让价格敏感的消费者认为“物有所值”，相当考验开发商的设计能力。一处中环内主打”豪宅”的楼盘，为拉低“入门价”，推出一批95平方米的小三房。现场看，这一户型与同楼盘的大三房相比，的确显得狭小拥挤。

尽管大户型“出货”略慢于小户型，但一旦成交，收益也将大于小户型。而在房价持续上涨的前提下，既要做实楼盘的溢价，又要让购房者能充分接受这种溢价，大户型无疑成为开发商们的优先选择。“开发商，总是要利益最大化的。”上述楼盘项目负责人说。

一线城市中，上海小户型比例最低

相关政策的变化，也是中小户型房源占比降低的重要因素。

易居地产研究院数据显示，在2009年至2011年，上海的新建商品住宅中，90平方米以下中小户型比例达到峰值。这正是当年“7090”政策（70%开发住宅的套型须在90平方米以下）影响的时段。此后，随着政策取消，中小户型占比一再下降。目前，供应面积和成交面积已经分别降至20%和18%。

也有业内人士认为，中小户型房源占比降低，是受到了限购政策的影响。

“本来可以再买一套房子，现在限购了，只能置换，总预算自然提高去买大户型了。”

对于“好地段小户型少”的现象，则有人提出了不同解释。“同样的预算，你是买一套内环的两房呢，还是中环的三房？”卢文曦表示，随着城市发展，许多中外环、乃至外环外传统上不怎么好的地段，生活便利度已经有了很大提高；为了居住舒适，不少人会选择买得远些。“开发商在内环内，其实不太敢造小户型。”

而另一组值得注意的数据是，与北京、广州、深圳相比，同为一线城市的上海，90平方米以下的中小户型占比，要明显偏低。同样来自易居研究院的数据显示，上海、北京、广州、深圳，今年中小户型住宅供应量占比分别为20%、46%、30%和56%。这其中，北京以46%的中小户型供应，与上海形成了鲜明反差。“这是因为北京有‘自住型商品房’这一类别。”易居研究院研究总监严跃进表示。

记者查阅到，北京“自住型商品房”与经适房等保障型住房不同，没有硬性的准入门槛，户型以90平方米以下为主，价格原则比同类地段同品质商品房低30%左右。