嘉定新城地块再出让 中小户型比重明显增加

近期，上海土地市场频现因出让方案调整导致土地撤拍，同时土地供应也出现了放缓迹象，近三周周度供应面积不到10公顷。嘉定新城A03-5地块自2014年11月首次出让因无人竞标而流标，第二次因方案重新调整中止出让。10月23日，该幅地块方案重新调整后再次出让。

从该地块出让条件变化来看，去年和今年在底价和全装修比例上有所调整，去年地块起始总价4.2946亿元，折合楼板价11000元/平方米，而在今年重新推出的地价下调了9%，即3.9042亿元，折合楼板价10000元/平方米。其次，去年推出的要求全装修比例100%，而今年只要求30%。

值得注意的是，去年地块并没有对住宅套数设置下限。而在调整后的方案中，主要对住宅套数和中小户型比重作了调整，其中套数比此前增加了26%，中小户型比重增加了30%。调整后套数使得地块平均套型面积降至95平方米，而之前是120平方米。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示：土地户型结构调整使得各区政府要调整此前计划的方案，预计近一个月土地出让都会放缓。而根据新江湾城和嘉定新城两幅地块调整方案来看，市区地块中小面积比重不小于40%，平均户型面积下降到120平方米以下，而郊区中小户型不小于50%，套均面积下降到100平方米以下。

目前上海存量住宅中90平方米以下户型套数占比不到3成，而在此前土地出让中对于郊区用地中小户型也只有20%的要求，如果不调整土地供应结构，未来中小户型供应会变得更低。小面积户型由于降低了总价，使得更多购房者可以承受得起，不过对于房企而言由于增加了套数，影响了其原有的产品定位和可能延长销售周期。因此，龚敏预计短期内房企观望情绪会增加，而地价可能会出现下滑。