上海中环线新地铁规划方案 会利好哪些区域

2015-11-02信息快讯网

据媒体报道,上海官方正研究制定轨道交通“第二环线”的相关方案,环线可能不是一条实体环线,而是由几条轨交拼接成的“虚环”,核心是在中环附近形成一个和各条轨道交通换乘的线。目前上海地铁的设置,多为从外围区域通向市中心站点实现换乘,就是说,需要从某一外围站点去往另一外围站点的乘客,先要到市中心站点,乘客会花费较多时间在路途上。建设“第二环线”的初衷,就是减轻中心城区客流压力,创造更多可选择的换乘条件,方便乘客。那么,规划将会对哪些区域、对哪些方面产生促进影响呢?其实最主要利好的是东西方向的:虹桥和浦东。

一、促进楼盘分级加速

临近中环线两侧的热点区域有很多,同时也存在很多“地铁空白”区域。假设未来“第二环线”中有一段是从“11#李子园——>14#真光路——>13#祁连山南路——>2#淞虹路——>10#龙溪路——>9#漕河泾开发区”之间建设环线,即为地铁沿祁连山路、祁连山南路行驶,与在建的14号线交汇。

周边的楼盘太多太多,此次仅以阳光威尼斯小区和清涧新村老公房为例分析。

14号线于2014年始建,预计2020年通车,虽然长期来看,会直接利好周边楼盘,使得居民出行便利性大大提高,但对于阳光威尼斯小区来说,作为一个10年前就已竣工的大型社区,几千户居民的出行至今无法依靠地铁,成为该楼盘的最大缺憾,很多二手房客户也是望而却步。

在此情况下,该楼盘的价格依然保持一定的增幅,据上海链家金鼎路店邓宏飞经理介绍:今年以来,阳光威尼斯小区已随市场行情上涨20%,目前均价3万。若大胆预测,明年小区均价会上涨至3.5万,而这还是在无地铁的前提下。

去年,附近的清涧新村老公房的价格上涨了15%。现在,以阳光威尼斯小区为代表的次新房,和以清涧新村为代表的老公房,两者价格基本一致。原因就是目前次新房因位置不佳,区域整体都没有地铁,所以不同位置不存在价格差异。

等到临近14号线地铁开通的时候,次新房的价格会有明显提升,届时将与老公房的价格拉开明显距离。另外,如果上边假设的“第二环线”方案于近期坐实,将会再次刺激楼盘价格提前上涨,中端、低端项目的价格差将会提前向其他地铁成熟区域的房价比例靠近,不同层次的项目分化会更加明显,所以现在投资这样区域中的次新房项目,未来一定会有不错的升值空间。

上海链家市场研究部总监陆骑麟表示:同时,类似阳光威尼斯小区这样的大型社区,将有更多二手房源挂出,成交会更加活跃,成为未来上海新的热点购房区域,值得市场和客户关注。

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    二、促进办公发展升级

    13#祁连山南路——>2#淞虹路之间的地带,是上海虹桥临空经济园区,目前已建多家总部办公基地,因为企业入驻后可享有临空区税务政策优惠,所以吸引众多名企汇聚。

园区临近虹桥国际机场,通过外环线与沪宁、沪杭、沪嘉、沪青平高速公路相连接,交通通畅。但为方便在园区上班的员工,目前设立临空1路公交车来回于临空园区与地铁2号线淞虹路站接驳,所以说园区中的企业很大程度上还是需要依靠地铁。如果人们集中至虹桥火车站、虹桥机场交通枢纽换乘地铁,会加重这两个地方的客流,人多拥挤将使得换乘感受大打折扣。假设“13#祁连山南路——>2#淞虹路”之间建设环线,可以考虑在两站中间加设一站,实现分流,也会让本市的乘客方便很多。

而这一地铁站,可以设置在如下图所示的位置,因为图中所示的整个区域,是以苏州河为界,左边以办公园区、商业为主,右边以居住为主,功能布局非常清晰。例如紧挨此站的住宅河滨香景园小区,目前二手房单价在4-5万元/平,房源较少。临近的建德花园,也是多期的大型社区,目前挂牌房源有近百套,二手房单价在3-4万元/平,但从位置上看,建德花园的位置不如紧靠13#的金沙雅苑位置有利,若新建一站地铁,将直接利好建德花园小区的居民。

上海链家市场研究部总监陆骑麟表示:园区规划的各种配套,目前看来属于对内服务,而未来若形成规模,再加上地铁带动人流聚集,或会转变为开放型配套,自成商圈体系。届时,周边楼盘的入住率、置换频率也会增高,楼市、办公、配套、交通同时发展,相互促进。

尽管目前区域周边的楼盘,因“虹桥”概念已经处于至较高的位置,若区域发展节奏放缓,房价上涨空间暂时不大,但整体环境和配套的建设,还是会对楼市有一定的刺激作用,一切都要看实际发展的情况而定,规划决定未来。

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    三、进一步优化热点区域交通

    目前,上海中心城区明显偏向西北,东南部则有待发展。

    假设“第二环线”中有一段是从3#大柏树——>10#五角场——>8#翔殷路——>12#复兴岛——>6#博兴路——>2#广兰路之间建设环线,那么从虹口、杨浦出发的乘客则不必像以往一样需要换乘多条线路才能从2#陆家嘴站绕至浦东,届时前往浦东机场将会更加便利。值得注意的是,上海机场表示浦东国际机场三期将于11月动工,目标是建设世界级枢纽机场,那么建设轨道交通就是其中重要的一环。

对于前滩来说,已有11#、6#、8#三条地铁,实际上在东方体育中心附近不缺地铁。“第二环线”可以建在中环外侧,连接闵行1#莲花路和11#三林站,并在中间加设几个站点,比如在三林路渡口附近加设站点。未来梅陇、长桥、和三林区域都可以得到更方便的交通。

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外高桥自贸区,也是浦东未来深度发展的重点之一,但与中环线还是有一定的距离,对于自贸区,除了需要中环线地铁方便在其他区居住的人来此上班,更需要的是从中环附近的站点,加设线路引入外高桥内部来,减少换乘的麻烦。

沿中环线,从浦东大道至锦绣东路一段,其实已有在建的14号线,如果再建一条环线,可考虑在6#博兴路换乘,也就是说,将新地铁建在中环外侧更靠近12#的位置。如此,金桥板块的很多小区仅依靠6#一条地铁的现状将得到巨大改观。而如图红色所示区域再向东南方延展,地铁就可以通向张江高科技园区。

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在张江工作并居住的年轻白领,业余时间也有休闲、娱乐的需求,坐地铁去浦西是一种解决方法;在园区内部建设文化场所,类似刚才分析过的虹桥临空经济园区,同时可实现园区功能升级,转身为独立商圈,将是另一条路。而且对于张江这么大的区域来说,目前虽有2#、16#、13#三条线路包围,但唯独缺少沿中环线的地铁,也有必要在线路上增加站点,即为如图所示位置,方便居民的出行。

同时,该线路还可以辐射周边如线路东侧的唐镇和川沙,虽然唐镇和川沙已有2#延伸段和磁悬浮轨交,但还是有大片“地铁空白”和待建区域,若能新增地铁站,则有助于区域内“新地铁房”的热销,实现人口导入,得到发展。

从中环线到迪士尼还有一段路程,所以“第二环线”从2#广兰路到11#之间还可以继续延伸,自助游的外省市游客,特别是在长假期间还可乘地铁前往上海其他景点,联想2010年世博会期间的交通压力,所以未来迪士尼旅游度假区建成后,周边交通压力一定不会乐观,仅依靠一条11#是不够的,如果想解决交通问题,可以考虑再增加线路延伸段。

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浦东未来五年的发展,浦东航空城是很重要的一部分,除了对内功能外,对外也有很多航运需求。第一,浦东机场建设好了,利于其他远地游客出行。比如沈阳的居民想来迪士尼,请周五一天假,加上周末一共三天,为节约时间肯定优先选择乘飞机来上海,那么也会首选浦东机场的航班。第二,公务人员来张江科技城、来临港自贸区、来陆家嘴金融城等地出差,也会选择浦东的航班。对于浦东来说,和虹桥的情况并不相同,地铁中环线的建设还不足够辐射到浦东机场,所以在中环和机场之间,还需要增设地铁延伸线路。

对于上海的其他区域,比如闵行的浦江镇一带,近几年因改造导入了大量人口,交通需求急剧增加。同时,闵行处于上海的正中心,轨道交通、公路都承担了很多四面八方的需求,南北向仅依靠中环线走车是不够的,考虑内外的双重因素,比如从10#龙溪路到9#漕河泾之间,建设与1#平行的线路可能性很大。同时闸北大宁的交通情况也有待改善,但总的来讲,受中环地铁规划影响最深的是将是上海东西两侧的大型的新兴地带。

上海链家市场研究部总监陆骑麟表示:中环分担内环交通压力只是地铁建设的一个目的,从整体规划看,更多的是可以实现核心区外移,将发展重点、热点分散布局,同时同步发展,再以交通串联热点,带动外围区域共同发展。

“第二环线”的功能,还可以带动中环线两侧区域的发展。从房地产行业来看,中环线上目前已有地铁站点的区域,其房价其实已经达到了比较高的位置,和内环区域的项目的价格也已经比较接近,目前暂无特别突出的上涨机会。但从交通上看,相比市中心出行的方便程度来说,中环区域的交通成熟度还有待提高。如果“第二环线”地铁的规划落实,将会成为中环线两侧区域至关重要的提升机遇。届时,中环两侧一直无地铁站点的区域,将迎来整体发展的春天,同时带动房价上涨,成为未来上海楼市的新热点。

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